万科联合体20亿再入台湖 "新贵"区域去化压力大

　　一大片裸露的土地，一大批在轰鸣声中忙碌的建筑机器，台湖，这块位于京东南五环外的区域正处在热火朝天的建设之中。这个“楼市新贵”吸引着万科这样倾向于大规模开发的企业纷纷前来。截至目前，万科、泰禾、世纪鸿、东亚等企业已经进驻该区域，而台湖也成为近一段时间以来库存高企的区域之一。尽管如此，3月30日，万科联合体还是义无反顾地以20亿元的价格在台湖再收一宗地。在业内人士和进驻的房企看来，占据京津冀一体化桥头堡重要位置的台湖未来是可期的，虽然目前配套尚不齐全，但赌的就是未来。

　　万科联合体20亿再入台湖

　　3月27日，包括万科联合体、住总、建工三家竞标主体现身北京市土地交易大厅，共同角逐通州区台湖镇4-1-020等地块F2公建混合住宅用地和4-1-034等地块F3其他类多功能用地的归属。3月30日，北京市国土局发布公告称，万科联合体以现场最高报价20亿元摘得该宗地。折合平均楼面价约为7723元/平方米。至此，北京万科已在台湖取得017、014、005等5宗地，共计建筑面积约85.9万平方米。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，刨除该地块中的回购部分以及必须持有部分，纯商品房部分高达1.74万元/平方米。不过，一位不愿具名的业内人士表示，万科可售部分的地价在1.2万元/平方米左右。万科比较倾向于连片拿地，大规模开发，这样有更大的发挥空间，容易形成规模优势。台湖区域目前仍是处女地，未来的前景广阔。

　　根据招标文件，该宗地建筑规模近25.9万平米，位于通州区台湖镇亦庄新城。东至站前街次渠路道路中线，南至站前街南六街道路中线，西至次渠西一路道路中线，北至亦庄站前街南红线、站前街南四街北红线。

　　对于拿下的这宗地，北京万科表示，台湖占据京津冀一体化桥头堡重要位置，优越的区位价值以便捷通达的交通路网备受市场瞩目。

　　台湖库存量超5000套

　　台湖区域凭借着大规模的土地储备、良好的地理位置以及富有远景的规划，近年来晋级为北京楼市的新贵，但随着出让土地的开发周期，目前区域里在售项目数量较多，库存压力较大。

　　根据亚豪机构统计，台湖区域目前在售项目有9个左右，产品类型主要分为两类，一类是以润枫领尚、泰禾1号公馆、首开、万科台湖新城·公园里等为代表的70年产权普通住宅，因品质、交房期限、装修程度不同，售价在22000-29000元/平方米之间；另外一类则是以东亚尚品台湖、泰禾1号街区、首开万科台湖新城·V公馆等为代表的50年产权商住，单层单价基本在15000-17000元/平方米左右。

　　亚豪机构的统计数据还显示，2011年该区域住宅项目售价也仅不到15000元/平米，新项目高位入市主要源于地价的高企，例如2013年5月泰禾取得的最后一宗宅地折合楼面价高达近20000元/平方米。成本的攀升使得房企不得不通过提高项目品质来提升售价，泰禾1号公馆、首开万科台湖新城·公园里均为精装修产品。虽然项目本身品质得以提升，但是由于区域整体发展仍较为落后，区位偏远、配套不足使得这些项目销售情况不容乐观。除泰禾1号公馆凭借LOFT产品及科技住宅的硬件销量稳定外，万科台湖新城·公园里2014年3月取得预售许可的202套房源，截至目前一年时间仅销售了164套，去化速度堪称缓慢。普宅项目消化缓慢，商住产品也不容乐观，东亚尚品台湖2014年9月开盘453套，截至2015年3月6个月的时间仅实现成交63套，而该项目已取证的存量更是高达1800余套。

　　值得关注的是，目前台湖板块商品房存量在5000套左右，而2015年该区域月均成交量仅为123套，另外部分项目后期产品也陆续将进入市场，因此板块内供大于求的现象较为明显。任启鑫认为，虽然随着政策放松的不断明朗化，以及整体市场的逐步回暖，台湖区域成交也将出现一定幅度的上升，但是相对区域内较大的存量，项目销售情况依然堪忧。

　　产品力是核心竞争力

　　虽然库存还在上升，销售起色不佳，但基于对未来前景的看好，开发商们还是很有信心，只是需要在这个区域更下功夫，用心打造产品。

　　“台湖区域的地价是五环附近最低的，黄村2.5万元/平方米左右，房山没有2万元/平方米也进不去，但台湖不一样，价格还有一定优势。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　在这个区域里连续斩获的万科似乎更有想法，据介绍，台湖项目将引入万科首个社区商业服务2.0新模式。北京万科总经理刘肖表示：“配套服务进入2.0时代，是配套新常态的核心。配套服务更需要变成一个用户互动的平台，有参与感，可以互相服务。譬如说，现在的配套服务很讲究众筹的概念，万科最近实践的东西有众筹咖啡馆；另外一个实践的案例是社区图书馆，让所有人都捐书到里面，同时大家再免费借阅。”

　　在这个区域里销售飘红的泰禾也对该区域有较高的认同感，泰禾集团总裁助理，集团品牌总经理沈力男在接受记者采访时表示，台湖是国贸辐射区里离国贸最近的区域之一，未来轻轨6站就到国贸，并且其房价也处于价格洼地，泰禾住宅产品部分全部精装修还有新风恒氧系统，售价为2.8万元/平方米-3万元/平方米。

　　沈力男告诉记者，泰禾在台湖的销售一直不错，“最重要的还是产品和服务，做高性价比的产品，市场自然会认可。”

　　京华时报记者 桂瑰