冲刺五一黄金周 清远楼市去库存为主

　　随着五一黄金周迫近，开发商加大了推货力度，然而近半年清远市区推新货盘库存消化率大部分不到一半，因此楼市仍以消化库存为主。 曾亮超 摄

　　3·30楼市新政为小阳春的房地产行业带来一股暖风，而随着“五一”黄金周迫近，开发商加大了推货力度，然而近半年清远市区推新货盘库存消化率大部分不到一半，因此楼市仍以消化库存为主。

　　●南方日报记者 陈步上

　　4月销量有望超去年同期

　　3·30楼市新政后，部分刚需被激活，4月截至8日，商品房网签576套，共计约4.50万平方米，网签数据也有一定回升。

　　从个盘来看，4月的第一周主力盘表现较好。据第一房网统计网签数据显示，3月30日到4月5日的7天内，仅天湖郦都销售了198套，远离市区的一线江景盘中伦东海岸也销售了30套。畅销盘维港半岛、时代倾城也分别销售了10套、17套。

　　数据显示，去年4月商品房网签总成交22.83万平方米、2086套。由于4月第一周正值清明，属于购房淡季，随着五一黄金周来临，到4月中下月各个楼盘将迎来促销高峰，大量刚需群体受新政刺激将陆续入市，将迎来成交的高峰期，因此今年4月销量有望超过去年同期。

　　首季度四大区域商品住宅新增供应量创历史新高。不过，新增商品住宅供应量并未减少。据清远市住房和城乡建设管理局网站，不完全数据统计显示，今年第一季度市区(清城区、高新区)商品房新增供应面积约64.35万平方米、6468套，分别同比增长3.92%、17.15%；其中商品住宅新增供应面积约59.75万平方米、6085套，分别同比增长8.83%、25.28%

　　商品房新增供应区域主要集中在市区的四大核心区：洲心、东城、旧城、横荷，四区商品房新增供应量创历史新高：商品房新增供应面积总共为51.66万平方米、5113套，同比增长10.38%、19.32%；其中商品住宅新增供应面积约47.88万平方米、4816套，同比增长16.38%、27.68%。

　　相对于首季度销量，商品房新增供应量基本持平：总成交面积约63.66万平方米、6662套。不过，第一季度一般为全年新货供应低谷期，销量往往超过新增供应量，未来销量是否还会大增则还要看主力盘的推货节奏安排。

　　目前，首季度有新货推出的有23个盘，其中市中心18盘，5个新盘。这些推货的楼盘大多属于去库存的高手。

　　近半年推新货盘

　　库存消化大部分不到一半

　　值得庆幸的是，首季度商品房销量较去年同期大增，销售面积和销售套数分别增长13.56%、31.95%，均高于商品房新增供应量的增长幅度。

　　然而从个盘来看，库存消化率并不高，近半年推货的楼盘库存消化大多不到一半。

　　据清远市住房和城乡建设管理局网站数据显示，4月以来截至8日，时代花城推出634套新货三个越来仅售91套；保利天汇去年11月以来陆续推出983套住宅才售362套；恒福隽园推出424售才售出32套；东方天城1月初新取得预售证600套公寓，至今尚无网签，从2012年首期开盘以来推出共计4526套商品房至今才售1714套；敏捷东城水岸今年1月初推出318套商品住宅，才售出28套，而从2013年底正式开售至今推出1241套商品房，总共才售出560套，库存消化率才45%；即使已经开发十多年、入住数千户业主的百万平方米成熟大盘金海湾豪庭，去年7月到今年1月底推出999套商品房，才售出209套，消化率仅两成。

　　此外，一些大盘库存消化率相对较好，龙汇领峰1月推出312套售近一半；时代倾城两年来共推出2361套售出1660套，库存消化率达七成；碧桂园山湖城共推出3261套售出2387套，库存消化率超过73%。

　　冲击五一黄金周

　　新货不多，消化库存为主

　　去年底系列有利于楼市的新政出台，提升了开发商的信心，一些企业从去年底开始增强了推货力度，但相比而言，至今还看不到随着“黄金月”的到来而出现供应红红火火的迹象。

　　和个盘消化库存率不高一样，目前市区一手商品住宅库存超过5万套，大量库存，一定程度上会影响开发商推新货的积极性。尤其是市面上原本新货供应大户在高库存的压力下，在四五月依旧以消库存、减缓推新货节奏为主。

　　业内普遍认为，新增商品房供应井喷在8月后，尤其是在开发的主力大盘在近半年的再次推新货后。在存货去货良好的情况下，才加大力度推新货，这个过程需要几个月，而在“金九银十”到来之际，才会大增供应量。

　　营销无所不用其极

　　抢客抢到扫墓路上

　　迫于加大的库存压力和行业竞争激烈，许多楼盘加大了促销力度，营销也无所不用其极，甚至在清明来临之际用到了扫墓路上。

　　在清明假期3天，在去东城孖龙山陵园路上一些楼盘拉横幅、竖吊旗、请学生举牌做流动广告。龙汇领峰做得最温馨——免费派水点，而某盘将以前的标语一字不改的拿到现场“拥有……光宗耀祖”，其不合时宜引来了众多非议。

　　还有一些楼盘再次打出了震撼的2字头，金海湾豪庭推桃花园5座，采取日进百金规则：下诚意金之日起算，每日累积300元。

　　■巨大变化

　　首季度户均面积降至历年最低

　　近年来，新增的商品住宅户型面积持续减小，从2008年平均每套面积的136.03平方米一路下降，到去年首次跌破110平方米——108.05平方米。然而今年一季度户均降至约99.42平方米，比历年的首季度户均面积低10多个平方米。

　　户均面积持续减少，和清远购房结构变化有很大关系。公开数据显示，四五年前，清远正值改善性需求时期，清远公积金+商业贷款比例占了总按揭人数的三到五成，当时最大购房群体为公务员、国企员工、事业单位员工。近两年广佛购房客占了清远市区总成交量比例超三成，加上其他非清远户籍，超过四成，还有大量三连一阳以及从乡村涌进来的购房者。

　　买家结构的改变，也影响到了商品房供应结构。业界人士认为，随着房价的上涨、总价也越来越高，而人们对总价越来越关注，因此开发商降低户型面积方式，降低总价，以满足刚需尤其是首套房置业者的需求。

　　首季度商品住宅新增供应排行榜