东莞一季度住宅均价环比下降 警惕高库存危险

　　楼市宽松调控政策近日密集出台，市场人气旺，楼市信心上升，今年一季度成交量同比上涨36%，是历史同期的第二高峰。但是业内人士也提醒，东莞住宅供求比为1.3：1，供过于求矛盾突出，房企不要过于乐观，盲目涨价，要警惕高库存危险。

　　不过，从一季度的成交情况来看，首次改善户型供应和需求比重大增，加上楼市新政的实施，东莞“换房时代”已经到来。

　　楼市政策宽松 改善需求增加

　　去年“9·30”楼市新政出台，改善需求得到释放，东莞的改善型产品成交比重上升，今年第一季度也延续着这种态势，加上“3·30”楼市新政落地进一步促进，东莞楼市换房时代到来。

　　据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，2015年一季度东莞洋房成交中，刚需依然占主导地位，但改善需求逐渐呈现抬头之势。

　　过去经历了4年多的积累，东莞改善购房需求从2014年第二季度开始显露释放势头，主要集中在首次改善(110~140平方米)和高端(180平方米以上)产品中，而再次改善(140~180平方米)产品尽管库存供应充足，但成交比重一直较低，可以反映出东莞购房者换房的两点明显特征：一是作为首次改善型的购房者，更偏好选择110~140平方米的户型，通常是两房换三房或四房的需求；在各项居住功能满足的前提下，这类购房者由于手头资金相对充足但不算雄厚，则更倾向购买总价较低的户型产品。二是高端购房者财富较为雄厚，更喜好选择阔绰型、豪宅型的产品，这类产品也更符合他们的社会地位。

　　从消化周期来看，近一年首次改善产品的消化周期维持在8~10个月，由于东莞“换房时代”的到来，同时搭上央行两次降息、中央二套房贷首付比例最低降至四成等政策的利好“顺风车”，东莞中原地产预计这类产品的需求量将明显增大，可以认为目前库存供应偏紧。而近一年高端产品的消化周期维持在22~25个月，面临着严重的高库存压力，虽然当前有利好政策刺激，但目前库存供应中优质大盘比较少，而高端购房者更注重地段、档次、品质、园林环境等，选房时更为挑剔，因此预计未来一段时间内180平方米以上的洋房产品消化压力仍然巨大。

　　首置和首改户型供应比重创历史新高

　　同时，首次置业和首次改善型住宅产品供应也大幅增加。合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，一季度70~120平方米户型供应比重约67%，近七成，创历史最高水平。其中以首次置业或者首次改善为主的产品100~120平方米增幅最明显，供应比重达25%，创历史最高水平。

　　此外，今年一季度住宅投资型产品也出现了“供应热”现象，主要由于方中兰亭轩、厚街万达广场、万科中心、东方银座中心城等多个项目集中供应所致，且多个项目供应套数在500套以上。不过，东莞中原地产市场研究部介绍，去年第四季度投资型产品供应量早已达到了历史高位值，今年一季度持续热，近半年内东莞投资型产品供应明显过热给市场消化带来很大的压力，尽管有个别项目深受市场青睐并热销，但多数项目都面临着去库存压力。另外，比较突出的现象是区域内的竞争明显加剧。如常平，一季度同时有4个项目供应132套别墅，城区有3个项目供应1297套公寓等，短期内同区域雷同产品供应量过大，预计市场抢客战将越演越烈。

　　一季度住宅均价环比下降

　　在价格方面，合富辉煌东莞市场研究部统计的数据显示，第一季度全市住宅均价约8881元/平方米，同比略跌3%，属于稳中有跌。

　　东莞中原地产相关人士也介绍，一季度东莞整体住宅均价和普通住宅均价均环比小幅下降，主要受到碧桂园·豪庭和碧桂园·天玺等楼盘大体量签约影响，碧桂园·豪庭和碧桂园·天玺分别位列一季度住宅成交面积前两名，其均价分别为6100元/平方米、5838元/平方米，明显拉低全市住宅均价。

　　今年一季度，东莞开发商们加速走货意识比较强烈。东莞中原地产市场研究部介绍，1月份开始很多开发商纷纷推货入市，但由于不少房企去年业绩完成不错，促销力度有所减弱。进入2月份恰逢春节放假，虽开盘项目少，但在售的项目中不少开始提前降价促销，加快走货的意图逐渐显著。进入3月，有部分项目纷纷适度下调价格促销，反映开发商们年内出货有压力，从而加快跑货。

　　东莞中原地产市场研究部分析，一方面，部分项目为加速走货，进行降价促销，其中额外购房优惠也有所增加，更有一些项目推出小批量特价房跑货；另一方面，热销盘占绝对市场优势，价格高企不下，部分不降反升。

　　供过于求 房企警惕高库存危险

　　虽然楼市新政出台，楼市信心上升，成交回暖，但是业内人士认为，目前东莞住宅供过于求，房企仍要警惕高库存的危险。

　　合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，今年第1季度，东莞住宅供应井喷创历史最高峰，新增供应面积171.5万平方米，同比大幅增加124%，比上一个历史最高峰111.8万平方米增加53%，此外，第一季度住宅签约面积约129.3万平方米，成交量同比大幅增加36%，在历史上同期排名第二，仅比2013年同期少13%。

　　不过，该研究部认为，目前楼市仍存在高库存的风险。据介绍，2007年以来，仅有两个年份第一季度供过于求：2008年和2015年，其中2008年供求比为1.7：1，2015年供求比为1.3：1。由此建议2015年开发商应警惕高库存带来的风险，走量为主。

　　此外，该研究部也提出，目前东莞楼市需求仍有激活的空间。从各片区供求情况来看，供应增，成交增，反之供应则成交减，反映出东莞总体处于需求待激活阶段。

　　二季度预测成交量明显回升

　　近期利好政策不断频现，接下来二季度供应放量增大，新盘涌现，楼市人气快速回升，将会是开发商出货的黄金时间，业内人士认为，开发商们若能理性定价，应市而动随势而行，二季度楼市成交量有望明显回升。

　　据东莞中原地产市场研究部对市场监控发现，目前大部分项目仍在认筹蓄客阶段，不少项目的认筹时间过长，预计在二季度入市项目数明显增多，尤其全新楼盘如嘉宏锦园、碧海云天、御龙山、中熙香缇公馆、紫荆1号等。可见，未来第二季度供应放量明显增大，而预计入市的多数项目大都集中在5月或6月入市，因此4月成交仍缓慢回升，5月、6月份成交量出现明显上涨。因此，若开发商们能理性定价，预计二季度楼市成交量会明显回升。文/广州日报记者蒋幸端