首季东莞楼市成交大幅放缓 逾八成镇区出现下降

　　受春节因素影响，一季度东莞楼市成交大幅下滑。据东莞中原研究部监测数据统计显示，一季度住宅供应180.06万平方米，同比上升113.39%；成交133.64万平方米，环比大幅缩水四成。

　　业内人士认为， 近期利好政策不断频现，接下来二季度供应放量增大，新盘涌现，楼市人气快速回升，将是开发商出货的黄金窗口。开发商们若能理性定价，应市而动随势而行，二季度楼市成交量有望明显回升。

　　成交：逾八成镇区出现下降

　　据了解，2015年春节时间比较靠后，直至3月初才过完元宵节，这导致一季度楼市整体人气不足，相当不利于市场成交。东莞中原研究部工作人员表示，一季度住宅成交中，逾八成镇区环比出现下降，六成降幅超过30%，反映一季度市场成交整体放缓明显。其中热点镇区均降幅比较大，如东城、南城、莞城、黄江、樟木头、虎门等。

　　而个别冷门的镇区包括东坑、茶山和大岭山却迎来较大的升幅，主要由于受个盘因素影响较大。通常冷门的镇区成交低迷，基数也相对较低，当遇上镇区内个盘推货热销的情况则容易出现环比升幅较大的情况，如一季度东坑有碧桂园豪庭大体量签约7.59万平方米，大岭山的新世纪领居签约3.16万平方米。

　　库存：加紧去库存成当前要务

　　截至今年3月31日，东莞住宅市场库存量为603.55万平方米，环比2月下降1.75%，同比上升28.91%。东莞中原研究部工作人员表示，根据过去一年的市场消化成绩计算，3月东莞住宅市场消化周期为11.5个月，比上月有所缩短。元宵节过后，市场人气逐渐恢复上升有利库存消化。但值得注意的是，当前消化周期较长，“供大于求”的局面未能得到缓解，且后市供应量大及区域内竞争日增剧烈，因此加紧去库存仍是当前要务。

　　合富辉煌市场研究部工作人员也认为，目前东莞楼市供求矛盾突出。2007年以来，仅有两个年份第一季度供过于求：2008年和2015年。其中2008年供求比为1.7:1，2015年供求比为1.3:1。因此，建议2015年开发商应警惕高库存带来的风险，以走量为主。

　　供应：二季度将有多盘入市

　　业内人士认为，由于过完元宵节已经到了3月，而3月期间市场开盘或加推的项目总量并不多。据对市场监控发现，大部分项目仍在认筹蓄客阶段，不少项目的认筹时间过长，预计在二季度入市项目数将明显增多，尤其全新楼盘如嘉宏锦园、碧海云天、御龙山、中熙香缇公馆、紫荆1号等。可见，未来第二季度供应放量明显增大。

　　但预计入市的多数项目大都集中在5月或6月入市，这就造成4月开盘的项目比较少，市场供应以部分旧盘加推为主。据东莞中原研究部对监测数据统计显示，4月预计加推的项目包括恒大御景、恒大华府、天骄御峰、丰泰黄旗观邸、厚街万达广场等，主要集中在重点发达镇区。

　　建议：楼盘立即涨价不可取

　　东莞中原研究部工作人员表示，在政策利好的“大窗口”时期，通常开发商们涨价呼声比较大。然而针对目前东莞楼市的特征变化，“潜在供应量大”、“高库存”和“区域竞争剧烈”三大硬伤并重，此时若开发商立即涨价并不可取，反而应该理性定价引导客户入市。

　　若开发商们能理性定价，预计二季度楼市成交量将明显回升。一方面，市场预期向好，客户入市信心增强；另一方面，利好政策积极、正面促进成交。据监测，截至4月1日，东莞已有5家银行落实二套房贷首付四成的新政，改善需求持续释放，多项政策加快落到实位将能很好地带动全市楼市成交量上升。同时，供应放量增大，产品选择性增广；加上新盘较多，对客户的吸引力相对较强。但由于预计二季度开盘项目尤其新盘大都集中在5月或6月入市，而4月开盘的项目比较少且以部分旧盘加推为主，因此预计4月楼市成交回升相对缓慢，到5月、6月再快速升温。