评论：新建小区教育配套政府应主动公示

　　李梓侨

　　评论眼：教育部门和规划部门不应将配套信息公示的责任完全推给房地产商。政府部门的权威性、中立性决定了其公示信息更准确有效，能让业主的投资行为有更合理客观的预期。同时，如果强制规定教育部门和规划部门在新建小区公示教育配套信息，也有助于避免地产商和政府部门形成某些“灰色协议”，确保教育公平。

　　最近广州市各区教育部门公布了今年小学招生地段调整信息，引起的波澜还真不小。据报载，天河有业主花700万元购买省一级小学学位房，结果小区却被划入另外一所小学，数百万元教育投资打水漂。还有的业主为了让孩子就近上学买了房子，学位却被划入较远的分校。预期与现实产生较大落差的情况下，不少家长选择了“闹”，希望通过这种方式使问题得到解决。

　　据笔者观察，教育部门调整学位地段，多基于客观需求，有的是因为名校实在安排不下学龄儿童，有的则是因为某一居住片区新建楼盘过于密集，而原先配套的小学安排不下，只能调整到其他学校。

　　为什么基于实际情况作出的学位地段调整，部分会受到业主们的强烈反对？笔者认为，出现这样的结果基于两个基本的原因：

　　第一，优质学位永远是稀缺品，“稀缺性”问题以及人们对优质学位的竞争难以解决。

　　第二，家长的预期和现实存在落差。买房时中介或地产商明明承诺该楼盘附带某名校的学位，教育部门公布信息时却不是那么回事。要知道，学位房不仅仅事关孩子的教育问题，还与住宅估价直接相关。这样一来，无论有没有孩子的家庭，都会加入到“维权”行动中去。

　　笔者认为，对于教育均等化，尽管政府已经持续努力推行，但现实中却不可能绝对拉平所有学校的教育水准，这个问题只能依靠持续不断的努力和引导社会理性来解决。问题的关键在于第二条，即如何使得业主的预期和实际情况相一致，以便其在购买房产时做出最理性的评估和选择。

　　关键的关键在于新建小区教育配套信息的公示方法上。一般新楼盘开盘时，售楼现场都会公布小区教育配套信息，但公示的主体是开发商，政府包括教育部门和规划部门的公示往往是缺位的。开发商为了推销房子，往往在教育配套信息上夸大其词，比如把不在学区内的某名校说成是配套学校；小区配建的小学明明是区一级、市一级，却说成是省一级；还有的承诺收楼时配套的幼儿园和小学同步投入使用，结果却往往拖两三年。

　　这种情况其实在非中心区更为突出，笔者的不少亲戚朋友就曾遇到过这种情况，大概是因为郊区盘更需要“推销”。一位朋友在萝岗区购买了一套住宅，买楼时，地产商承诺配套的幼儿园在收楼时同步投入使用，还说幼儿园是公立的，收楼时，幼儿园不但没有同步开放，还悄无声息地变成了私立幼儿园。

　　由此可见，教育部门和规划部门不应将配套信息公示的责任完全推给房地产商。政府部门的权威性、中立性决定了其公示信息更准确有效，能让业主的投资行为有更合理客观的预期。同时，如果强制规定教育部门和规划部门在新建小区公示教育配套信息，也有助于避免地产商和政府部门形成某些“灰色协议”，确保教育公平。

　　教育部门和规划部门有没有条件做到在楼盘开盘的同时公示教育信息？笔者查询了相关规定。《广州市城市规划管理技术标准与准则-修建性详细规划篇》中明确规定，居住人口在7000人以上的新建小区要配套建设小学，根据服务人口的多少规划配套小学、初中的规模，这些都有详细的规定。而《广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定》则明确要求，在小区建设工程完成80%时必须完成配套设施建设。也就是说，在楼盘具备开盘条件时，包括幼儿园、小学、初中在内的教育配套设施应该提前建好。因此，此时教育部门和规划部门理论上应当详细掌握了该楼盘的教育配套信息，并且有条件进行权威公示。

　　《广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定》中明确：“开发企业在申请预售时，应当在销售现场进行修建性详细规划图纸公示；应当将修建性详细规划图纸作为预售、销售合同附件；应当在预售、销售合同中明确约定配套设施移交。”很遗憾的是，这些明确的规定条款，许多房地产商都没有遵守。而相关法规又没有明确罚则，以至于法规成了一纸空文，由此造成的投资损失归咎于个人，而带来的社会矛盾和冲突需要全社会共担。我们不能不追问一句“为什么”：为什么明确的公示义务没有切实履行？为什么看似完备的制度没有发挥效用？

　　亡羊补牢，未为晚矣。