北京亦庄河西区“遭遇战” 3项目齐推中小户型

　　亦庄河西区的西侧为城市绿化隔离地区、南海子公园和亦庄水厂，东北侧为凉水河，东南侧为新凤河。片区南侧紧邻六环路，西侧邻近京济高速公路，对外交通便捷。片区用地规模约16.2平方公里。

　　交战方

　　万科：房企标杆，以标准化及完善的物业闻名，强大稳健。

　　方兴地产：央企背景，主打高科技绿色住宅，灵动精准。

　　北京城建：老牌国企，重点工程的主力建设者，高效优质。

　　战况扫瞄

　　3项目齐推中小户型

　　4月11日，亦庄金茂悦正式推出76平方米精装小户型产品，总价200万元起，直接与目前金域东郡和海梓府的小户型产品形成竞争。同时，随着改善型人群入市积极性的提升，亦庄河西区也将迎来新一轮放量期。区域里是否会打响新一轮战役？

　　就在上周六，4月11日，位于亦庄河西区的亦庄金茂悦发布了“小金茂”的电商启动仪式。一直主打改善产品的亦庄金茂悦此次推出了76平方米的小户型产品。而项目宣传200万元/套起的价格，更是吸引了市场的广泛关注。

　　同样，作为亦庄河西区的主力项目，北京城建·海梓府和金第万科·金域东郡也将于5月份推出新的小户型产品。“红五月”即将来临，亦庄河西区楼市也将迎来活跃期。

　　价格战再次来袭？

　　“76平米两居室，200万元/套起，精装修加科技系统”，这样的宣传着实令人心动。单价还不足3万元，明显低于海梓府的小户型，直接与目前金域东郡和海梓府的小户型产品短兵相接。方兴这一策略是否会引发亦庄河西区的又一场恶战？

　　对此，方兴方面表示，这主要是考虑到老客户的置业需求，且实际均价将会在32000元-33000元/平方米之间，与项目的大户型产品持平。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，亦庄金茂悦的小户型产品经过前期客户调研，应该不愁卖。但是由于推盘量有限，对区域市场的影响或许并没有猜测中那么明显。

　　亦庄区域一在售项目相关负责人表示，目前亦庄河西区内的售价与去年同期相比均有一定程度回调，并有一定数量的待售存货。伴随着市场回暖和政策利好，各个项目仍将以加速去化为主题，预计在短期内区域楼盘价格将会有小幅上调，但整体不会有过于明显的增长趋势。

　　自去年夏天亦庄河西区楼市销售裹足不前之后，今年以来亦庄核心区和河西区整体的月成交量仍在百套左右徘徊。目前，包括亦庄金茂悦、北京城建·海梓府和金第万科·金域东郡的销售均价与去年同期相比都相差无几，甚至低于去年的平均水平。此次亦庄金茂悦等多个项目推新，是否能够激活河西区楼市？

　　战局前瞻

　　亦庄金茂悦

　　“小金茂”启动，打出大社区概念

　　4月11日，亦庄金茂悦发布了“小金茂”的电商启动仪式。一向主打中等户型改善产品的亦庄金茂悦，为何也走起了亲民路线，不禁令人疑惑。

　　方兴地产营销管理部总经理助理霍博宁介绍，方兴地产目前在亦庄河西区共有4块土地储备，且这些地块是相连的，可以共享绿化和配套。方兴的计划是将这四块用地打造成一个“大社区”。此次推出的小户型产品并不是针对首置人群，而是针对本社区里有购置小户型需求的客群。

　　“去年我们发现，很多已经成为亦庄金茂悦的老客户，还想在小区里为家人再购置一套小户型。”亦庄金茂悦销售负责人说。据介绍，此次推出的房源共68套，配备精装修和科技系统，目前已经有不少老客户前来咨询。

　　据熟知亦庄金茂悦的业内人士介绍，方兴在产品类型制定方面一向较为谨慎，不会针对眼前的市场贸然出击，此次推出的小户型产品符合其正常的销售节奏。除了已经推出的两宗地块上的产品，方兴在河西区还有两块土地储备，预计将会在今年底或明年初面市，根据地块的容积率来看，将会主打别墅类项目，与目前区域内的产品呈现差异化。

　　北京城建·海梓府

　　5月推小户型，价格有调整

　　与亦庄金茂悦一街之隔的北京城建·海梓府目前也有小户型在售。4月11日，记者来到其售楼处，相比于亦庄金茂悦和金第万科·金域东郡，这里的人气不那么旺。

　　据销售人员介绍，78平方米的两居总价约为270万元，折合均价约为35000元/平方米，与三居的售价相差无几。当记者提及亦庄金茂悦新推小户型时，该销售人员介绍，海梓府也将会在5月新推一批两居室，“因为楼栋临街，价格比现在在售的两居要低，应该在32000元/平方米左右。”

　　实际上，自去年起，同样针对改善型购房者推出的中等户型产品、精装修、新风等科技系统等卖点，使得海梓府和亦庄金茂悦有一定的同质性，双方交战十分激烈。

　　记者在北京市住建委网站上查询得知，海梓府自2013年底取得了364套房源的预售许可证之后，已有160套房源网签，均价为33246元/平方米，与目前35000元/平方米的报价有一定差距。

　　一位在海梓府看房的购房者表示，区域里几个项目各有长处，但小户型的价格差距并不大，不过海梓府今年年底就可以交房入住，这一点比较吸引人。

　　金第万科·金域东郡

　　新政利好，优惠下调

　　同样是周六，在金第万科·金域东郡项目售楼处，已经有不少购房者在咨询房源情况，其中不少为三口之家。据项目销售人员介绍，目前项目75平方米两居售价在210万-220万元之间，折合均价28667元/平方米。90平方米的小三居售价为250万-270万元，折合均价29000元/平方米。均为精装修交房。

　　“3·30新政之后，项目的咨询和到访量有明显增长。4月底或者5月初，项目将加推90平方米的三居，价格将会有一定程度上浮。”该销售人员说，自4月7日起项目已经取消了总价减免20万元的优惠，改为4月25日之前一次性交清首付减16万元的优惠。记者还发现，除在售价方面有一定程度回调外，该项目也添加了区域内其他项目主打的新风系统。而记者在2013年底探访该项目时，并没有见到新风系统的宣传。

　　一位熟知河西板块的业内人士表示，亦庄河西区目前的配套并不成熟，尤其是交通配套。因此定位刚改、刚需的金第万科·金域东郡去年的去化情况并不理想。北京市住建委网站显示，其已签约的房源均价为25694元/平方米。

　　战局前瞻

　　新政助推改善型项目去化

　　“3·30新政”以来，不少改善型项目人气陡增。

　　亦庄河西区一在售项目营销负责人介绍，4月以来，项目的到访较之前成倍增长，二套房首付比例降低和贷款利率的调整都令买家加快出手的节奏。

　　张大伟认为，实际上自去年“9·30政策”以来，购买二套房的人群陆续获得政策和信贷方面的利好，加快入市步伐。亦庄河西区主打改善型产品，与目前政策利好的人群是相契合的。可以说最近的政策对于河西区是一大利好，尤其是对于区域内针对二套改善的项目，今年的销售情况会进一步回升。

　　在业内人士看来，相比于北京五环附近的区域，亦庄楼市的整体价格处于低位，未来还有提升空间。但由于目前河西区自身的商业、教育配套仍有待完善，因此板块的提升仍需要一定时间。

　　高端项目放量区域将更活跃

　　主打中端改善的亦庄河西区将迎来高端产品放量？记者在走访中了解到，随着北京别墅市场进入黄金期，亦庄河西区及周边除了枫丹壹号别墅产品外，紫禁壹号院、中信墅两个别墅项目也将陆续放量。

　　其中，紫禁壹号院预计于上半年推出别墅产品，500-800平方米的法式合院，预计2500万元/套起；500-535平方米的法式联排，预计1600万元/套起；500-800平方米法式合院，预计2500万元/套起。中信墅也将于5月推出大户型产品，目前具体户型和均价待定。

　　“随着区域及周边高端项目放量，区域产品线日益丰富，将会带来更为丰富、具备不同考量的购房者人群，对于区域客户导入有着积极作用。”郭毅认为。

　　战术分析

　　亚豪市场机构市场总监郭毅：

　　“亦庄河西区多个项目自去年以来成交量保持在低位，价格也均回调。这与区域内项目的高集中度、产品类型趋同有很大关系。多个缺乏核心竞争力的项目争夺有限客户，最终很有可能会走向价格战。不过像亦庄金茂悦这样推出全新产品，虽然体量不大，但对区域导入全新客群，活跃区域市场氛围还是有一定作用的。”

　　亦庄一在售改善型项目的营销负责人：

　　项目在节假日和周末经常会策划一些和家庭生活相关的活动，吸引潜在客户到访，进一步了解项目和区域情况。这些活动对于促成直接成交的效果可能并不十分明显，不过在拉升人气，提升顾客熟知和认可度方面效果不错。而且在和客户交流中也能了解到他们的真实需求，有助于下一步计划的制订。记者 方王洋