地产商玩超市 烧钱搏增值

　　同行业的对手还没有搞定，超市领域又迎来了地产界的有形之手。日前，保利地产发布5P战略，Partner为其中之一，保利称，在一二线城市，将以自营的社区超市“若比邻”为核心积极投身社区O2O建设，形成标准化商业模型。此前，绿地、万科等涉猎了商业地产领域的巨头，纷纷布局社区便利业态。来自北商商业研究院的分析显示，一二线城市因为市场竞争充分，用地紧张，超市业近两年一直在三四线城市扩张，对于保利来说，选址有天然优势，同时以生鲜为主打也抓到了传统超市的痛点和业主需求。

　　生鲜头阵

　　保利地产公布了5P战略，即其在养老地产、全生命周期绿色建筑、社区O2O、App、海外地产五个领域的布局和理念。保利地产明确表示，将打造自营的社区超市品牌“比邻超市”(NeighbourMart)，定位为主打生鲜产品和便利服务的社区生活超市，其中生鲜的比例将达到30%-40%，可以满足消费者“日常生活一站式”的功能需求、“高频次便捷”的行为需求及“家庭生活用品”的品类需求。

　　在生活配套、购物休闲方面，“若比邻”采用“1+X”模式，是以自营的社区超市为核心驱动，搭配其他内外部延展商家的12项社区基本功能。包括药店、面包房、中西式快餐、健身、美容美发、儿童娱乐、家政服务、冲印、五金维修、银行等。

　　据了解，保利已与星巴克、麦当劳、孩子王等300多个商家形成战略联盟，生鲜在配送和销售环节损耗大，在超市中并不是一个高毛利的品类。但生鲜是超市最为吸客的品类，即使在电商冲击下，依然销售不俗，从目前超市行业的运营来看，只有以生鲜为主打的永辉超市，生鲜占比可以达到40%或以上，其他超市的生鲜品类一般都在20%左右或者更低。

　　北商商业研究院认为，作为住宅配套，保利地产以生鲜作为自营超市的切入点十分明智，既可以满足社区业主的生活需求，又避免了同周边其他超市的同质化竞争。值得注意的是，生鲜多是本地供应商提供，对于没有零售经验的保利地产来说，如何挑选供应商，这是自营的第一个难题。

　　选址优势

　　保利商业地产投资管理有限公司社区O2O事业部总经理赵亮对外表示，若比邻社区中心实体店规划有三个模型，体量分别为2000平方米、5000平方米以及1.5万平方米，主要选址在商业较繁荣的一二线城市。

　　对于零售业来说，在一二线城市开店已经成为奢望。一方面，超市行业近两年在低迷徘徊期，关闭不良门店、扩张速度减缓。从去年各家公布的数据来看，从2012-2014年，物美新开门店61家、54家、40家；高鑫零售新开门店43家、50家、49家；卜蜂莲花新开门店4家、5家、4家；沃尔玛去年新开门店25家左右，2013年这个数字是30家。另一方面，一线城市竞争激烈、租金高昂，三四线城市零售业至今被一些本土省级的零售集团把控，这自然是扩张的新目标所在，上述新店大多开在三四线甚至县城级别的城市。

　　在一二线城市的社区开设超市，对保利地产来说是一个天然又排他性的优势。但超市面积有限，品类方面可能会是短板。

　　据北京商报记者了解，2000平方米的模型要求半径600米范围内居住人口在1万人以上，搭配的比邻超市面积在500平方米；而5000平方米的模型要求半径1公里范围内居住人口3万人以上，搭配的比邻超市面积在1000平方米；而1.5万平方米的模型则要求半径2公里范围内居住人口13万人以上，搭配的比邻超市面积在3000平方米。

　　据透露，7月保利社区O2O将会正式落地，首个若比邻将位于广州保利天悦，面积2000平方米。据了解，2015年在全国保利245个社区约5000万平方米物业基础上，保利将通过线上线下联动的“若比邻”商业品牌打造社区O2O，形成标准化社区商业模型。

　　轻资产式

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，长期以来，开发商为吸引业主，提高社区的商业配套，会在招商时给超市一些更优惠的条件，比如租金方面，但也不一定做得很好。“开发商会在收益和风险方面衡量，自营超市并不是一件很难实现的事情，超市是一个成熟的业态，储备人才也很多。另外，自持物业还有资产升值的机会。”万科通过万科物业在长阳半岛持有经营社区配套，面积近2000平方米。万科物业以较优惠的价格购入这部分商业资产，然后推出菜市场、社区食堂等。绿地集团也在去年推出了进口食品超市。

　　但对于以规模取胜的超市业来说，在一个城市有几十家店或者几百家都是很正常的，只有大规模铺店，才能拥有采购优势，降低供应链成本。而对于保利来说，在一定城市开店数量其实是有限的，也无法短期内达到一定数量，采购和运营成本可能更高。不过在郭增利看来，对于地产商来说，盈利是次要的，主要是为了增加业主生活的便利性，这是对住宅品质的保证，从而侧面提高住宅价格。

　　不过，保利的野心并不止于此，据透露，在形成一定规模后，若比邻将会以轻资产的模式迅速扩张，包括和其他住宅社区、其他商业伙伴进行合作，不仅限于保利开发的住宅社区。

　　北京商报记者 邵蓝洁/文 贾丛丛/制表