小区架空层权成"唐僧肉" 房管局：权属尚无定论

　　新怡小区业主准备把架空层改成储藏间

　　为有效隔离地面潮气，方便通风采光的底层架空设计在南昌不少小区都能见到。然而，架空层因目前尚无明确的规划用途规定，成为城市建筑的“灰色地带”。昨日，记者采访了我市多个小区，发现开发商、物业甚至部分业主为了获取经济利益，钻法律漏洞，将架空层占有、买卖或租赁，架空层成了“香馍馍”。

　　现象

　　小区架空层成了私人住房

　　“该处原本属于小区所有业主，是公摊面积，大家买房时，都出了钱的，他怎么可以将这据为己有呢？”阳明东路音乐花园小区业主向记者反映，该小区3栋5单元业主的房子有一处违章搭建，将一层的架空层改成了私人住房。

　　“我们强烈要求将公共区域还给我们，将其恢复原样。”业主反映说：“但是一直以来都无法得到解决。”

　　更让其他业主想不明白的是，对于侵占架空层问题，几年了，一直没见物业来管。

　　调查

　　1.物业出租：业主称租金不知去向

　　记者连日来采访了丰源嘉会、龙韵花园、紫荆花园、正力小区、音乐花园等多个小区，发现其架空层不是被开发商卖掉就是被物业出租，还有的被部分业主“霸占”。

　　昨日，记者来到位于西湖区新洲路的丰源嘉会小区，发现该小区西边一栋楼房的架空层已全部被封死，一个名为“南昌再生回收利用资源”的机构在里面办公，还向小区外部开了一个门。“这个架空层多年前就被物业租出去了，租金去哪了也没有向业主公示。”该小区一位业主说道。记者随即来到该小区物业，一名工作人员告诉记者，架空层早就出租了，而且租金也是用于小区的维护和管理，因为正常的物业费不够贴补小区的维护费。

　　2.开发商出售：卖掉后改成了酒店

　　接着，记者又来到位于安石路的龙韵花园小区，该小区A1栋也有架空层，但已经变成了冷冻厂和酒店。

　　“开发商卖掉架空层根本没有经过业委会的认可，我们都不知道有这回事。这本来是小区业主的集体利益，被却开发商占用了，按道理，卖架空层的费用，要用于小区的维护。”该小区业委会工作人员说道。

　　记者来到该小区物业——民航蓝天物业，该工作人员说道，开发商销售架空层是在取得了架空层的产权证后才卖的，而且卖掉的收益也没有移交给物业。

　　3.业主霸占：圈起铁栅栏当车库

　　在丰源嘉会小区，记者看到一栋楼房的架空层四周被铁栅栏围起，里面停满了电动车和自行车。“这是被几位业主联合霸占了，他们将架空层圈起来，里面就放些电动车和杂物。”该小区业主刘女士说道。小区物业也表示，对于此现象他们也制止过，但是没有效果。

　　在南昌县的新怡小区，记者发现4栋的一处架空层被一些业主“盯上”了，搅拌车、一些水泥和砂石堆在里面，正准备动工。该小区金凯物业的负责人张经理告诉记者，业主想将架空层封死，作为储藏间。物业曾多次阻止，可对方根本不听。

　　说法

　　房管局：架空层的权属问题

　　尚无明确定论

　　为什么业主们购买了房产使用权，却对小区红线区划内的房屋架空层没有所有权？根据《物业管理条例》，业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。

　　对此，市房产局产权处的相关负责人告诉记者，架空层的层高根据设计而定，如果高于2.2米一般会算入房屋建筑面积，产权属于开发商；如果低于2.2米，则不算入建筑面积，也不纳入业主公摊，“这种架空层，产权到底归谁所有，就没办法界定了。”该负责人坦言，由于《物权法》对公共场所、公共设施、业主或其他场地的定义太笼统，目前架空层的权属问题尚无定论。

　　消防：未经规划审批

　　不能擅自改变使用性质

　　红谷滩消防大队的陈参谋告诉记者，国家相关法律明文规定，任何单位和个人未经规划审批，不得擅自新建、改建、扩建房屋等，更不能擅自改变建筑物使用性质及其功能。不少小区居民楼的架空层被用三合板等易燃材料分隔成若干间房屋，出租给外来务工人员居住。这些场所在装修或摆设物品时，将原有的消火栓遮挡或直接掩盖，致使火灾发生后取水困难。

　　律师：应在合同里规定

　　架空层用途和功能

　　江西洪城律师事务所李竹青律师表示，架空层权属模糊，频起纠纷凸显了一定的立法漏洞。目前，在江苏、上海、深圳等地区已明文规定：架空层权属全体业主，但仍然缺乏全国性的立法规范。

　　《物权法》出台后，开发商常常会在合同里规定：“架空层的所有权归开发商所有”。李竹青提醒：条款在签订前，应促使开发商写明架空层的用途和功能。如果开发商变更原有设计，即使业主无所有权，也可认定开发商违约，按照公平原则，业主有权对受益人提出赔偿。

　　首席记者 刘星 文/图