多地商业地产供过于求 专家:需紧控增量盘活存量

　　近年来，随着商业地产的加快发展，全国商业地产市场已现供给过剩。专家认为，商业地产“过快增长”的态势值得警惕。业内人士建议，政府应在遏制政绩冲动、高效使用土地资源的前提下，有意识地引导企业创新商业地产业态，采用为创业者提供孵化器、“房东变股东”等方式盘活过剩的商业地产存量。

　　多城商业地产“供过于求”现象值得警惕

　　记者近日在多个城市调查发现，目前，很多城市的传统商业地产市场出现了明显的“供过于求”现象。

　　在上海宝山万达广场和江桥万达广场，室外步行街大半空置，玻璃门窗上贴着都是招租的告示，与商场内形成鲜明的对比，部分工作日几乎看不到顾客的身影。

　　万达集团企业文化中心品牌总监廖奇承认，由于高速扩张、商铺过剩，万达将“积极调整业态”，关闭数家亏损的百货店，并压缩若干经营不善的百货楼层。

　　物业机构莱坊的统计数据显示，全国综合体开发面积存量巨大，2015年底，全国主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿平方米，2016年以后更将突破4.3亿平方米。与此同时，2014年国内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47%；2015年主要城市的综合体数量将突破1000个；至2018年，商业综合体的年供应量将达到1200个。

　　“我们发现，目前很多城市已经出现商业综合体过量开发的风险。”莱坊中国区董事综合项目顾问及代理服务孙俊安说，即使是商业地产的“金字招牌”——万达广场也出现负债率攀升、业绩下滑等经营困局。随着国内经济步入“深度转型”、转为“中高速”增长，商业地产及写字楼市场“过快增长”的态势值得警惕。

　　三大因素诱导商业地产过剩

　　传统商业地产为何出现“过快增长”的态势？业内人士认为，其三大诱因在于：地方政绩冲动、对土地财政的惯性依赖以及土地升值收益大于商业运营。

　　一是受地方政府政绩冲动裹挟，商业地产供应量规划无序。

　　近年来，地方政府为引进大的房地产企业，以“招商引资”、“旧城改造”、“国企改制”等名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。如河南省安阳市曾一度奉行“零地价招商”政策，导致当地土地资源早早透支。

　　二是对土地财政的惯性依赖，在住宅库存高企、房价下行压力加大的市场背景下，政府推地冲动转向商办。

　　据搜房网统计数据显示，2015年一季度上海土地市场共成交经营性用地(剔除动迁安置房)24幅，同比下滑129%。其中商办用地15幅，占比超过6成。

　　易居中国执行总裁丁祖昱认为，由于地方政府过度依赖土地财政，致使实体经济被边缘化，而由此带来的更糟局面是，一边是政府负债大幅上升，一边却是社会资源利用效率大幅下降。如银行信贷资金，就因为过多滞留于房地产、城市建设项目等非生产性固定资产项目，导致资金流动性极差而使得实体经济融资难、融资贵。

　　三是官商勾结造概念，囤地坐等升值。

　　近年来，养老地产、旅游地产、生态园、工业园区等概念层出不穷，一些开发商与地方政府联合起来造概念，实为囤地做“挡箭牌”。

　　一位开发商告诉记者说，“商业地产的开发不只是一桩大的政绩，商业综合体建成后所带来土地升值、对就业和消费方面的促进，以及GDP和税收的增长也是很多地方政府乐见其成的。这就助长了开发商跑马圈地的现象，许多开发商可以通过土地升值收益稳赚不赔。”

　　控制增量、盘活存量

　　针对目前传统商业地产过剩的局面，专家建议，政府应科学供应土地、准确把握投放土地节奏，使各种商业业态未来达到供需平衡。在遏制政绩冲动、高效使用土地资源的基础上，与“大众创业，万众创新”相结合，有意识地引导企业去创新商业、办公市场业态，为创业者提供发展土壤。

　　第一，明确房地产规划，遏制地方政绩冲动。

　　协信地产控股有限公司CEO刘爱明认为，我国从中央层面到地方，均缺乏房地产行业规划。“建议中央考虑制定房地产行业十年规划。”地方政府应更多从促进产业结构优化和城市功能完善的角度，进一步结合国际及国内经济发展态势、产业最新动向、人口集聚速度规模等因素，进行商业地产的规划和开发建设，适时控制其速度、节奏。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成建议，我国需全面清理各地在招商引资中实行的土地优惠政策，包括先征后返、列收列支、财政奖励或补贴等变相减免政策，应当一律全部予以取消。

　　第二，地方政府供地应减量提质。

　　刘爱明认为，地方政府完全有能力根据每年各种商业地产业态的供应量和销售量精准控制土地供应，其应加强对商业地产结构的管理调控。我国宜健全土地督察审计制度，建立健全土地出让收支审计制度，在地方领导干部经济责任审计时，将土地征收、储备、整理、供应及收支管理作为审计重点，并作为地方领导干部考核、任免、奖惩的重要依据。

　　第三，改增量市场为盘活存量市场。

　　业内人士建议，对已被证明为不适合继续发展大型商业地产项目，应研究促进土地的盘活利用。对于一些被实践证明不适宜的商业项目，应通过政府回购收储、土地变性、改变项目用途等方式盘活土地。

　　部分基层官员认为，“挥霍”土地、囤地现象并非个例，在全国各地带有普遍性，需要对现有各种地产业态定期“体检”，挤出土地“泡沫”，并集中整治闲置浪费土地、违法违规用地问题。

　　此外，开发商认为政府应推动创新商业形态，盘活现有的商业存量市场。万科集团原高级副总裁毛大庆认为，政府应鼓励多种商业业态创新，有效利用社会闲置房产，并与“大众创业、万众创新”紧密结合。“政府可以提供场地作为创业者的孵化器，如把提供场地、甚至提供财政补贴作为一种股权投资形式，然后用这个企业未来的增长来获取回报。”