3·30新政满月楼市成交反弹 改善型户型成交占比上升

　　3·30新政落地满月，北京房地产市场的成交迅速回温，“日光盘”再现楼市。受益于“营业税5改2”和首付比例调整的影响，二手房市场率先升温，而在改善型需求的支撑下，新房市场也持续发力。根据亚豪机构的统计数据，新房和二手房的成交套数均相比上月同期增长了49%和44%。业内人士预计，5月份还将继续维持上涨趋势。

　　二手房成交增速超新房

　　根据亚豪机构数据统计显示，3·30新政之后，4月1日-27日，北京新房商品住宅在剔除保障房后，共实现成交5324套，成交面积55.38万平方米，成交套数、面积分别相比上月同期上涨了49%和52%。二手市场的成交回暖表现得同样迅速，根据亚豪机构数据统计显示，4月1-27日北京二手住宅共实现成交13619套，成交面积120.94万平方米，相比上月同期增长了44%、42%。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗分析认为，3·30新政当中，相比“二套商贷四成、二套公贷三成”这一首付成数的变化，影响更大的当属“营业税5改2”这一税费变化的规定。贷款成数的降低虽然能够缓解部分改善型需求的首付资金压力，但是对于整体购房成本支出并未起到降低的作用，因此这一条款更多的是起到“改善市场预期”的作用。而营业税的调整则不同，在免征年限由5年改为2年之后，以一套符合条件的过户价格200万元的房屋为例，其直接能够节省11.2万元的营业税，购房成本的直接减少刺激了需求的释放，使得二手市场成交回暖速度远远领先于新房市场。

　　二手房升温带热新房市场

　　楼市的传导非常明显，基于二手市场供应的“散户”特征，在成交快速回暖的势头当中，卖方难免会出现提价现象。与此同时，新房市场由于面临较大的库存压力，近期价格快速上行的可能性较小，更多的项目会选择平价甚至低价推盘以争取此轮放松新增所释放的需求，加快去化，减少库存压力。部分“卖一买一”、“卖二买一”的二手业主在卖房套现后可能会选择购买新房，在下一阶段为新房市场的加速回暖贡献力量。

　　高姗预计，5月份新房市场的成交将延续4月的态势，呈现一路上涨局面，而价格在一定阶段内仍将保持稳定。

　　另据中原地产统计，截至4月26日，54城市住宅已经达到了21万套，全月有望出现25万套左右的总成交量，这一成交量将比3月份的上涨超过10%。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，北京、上海、深圳等城市，都在2014年再次出现了日光盘，一线城市的住宅用地供应减少，这种情况下，一线城市在本轮市场复苏中成为领头羊。政策刺激对基本面较好的城市所带来的作用积极，而对供过于求的城市提振作用有限。“在近期政策的频繁刺激之下，前期观望的购房人群将加速入市，下一阶段市场上行行情可期。”

　　改善型户型成交占比上升

　　从4月成交面积特征来看，虽然70-90平方米的中小户型成交依然占据主导，但是改善型户型成交占比出现明显上升。

　　根据亚豪机构统计数据显示，4月（截至23日）90-120平方米的户型产品共实现成交1001套，占比26%，相比上月同期上升了4个百分点。另外从均价特征来看，4月（截至23日）单价10000-20000元/平方米的中低端产品成交占比出现下滑，由48%下滑至38%，而单价20000-30000元/平方米的中端产品以及单价30000-60000元/平方米的中高端产品成交占比均出现上升，分别由13%、35%上升至20%、38%。

　　“不论是去年的9·30新政还是今年的3·30新政，总体而言对于二套改善型需求的支持力度不断加大，尤其是3·30新政中的营业税5改2直接刺激了卖一买一类升级置业客群的换房节奏，使得这类客群能够更快地将小房出手，购置大房。”高姗说。

　　另外，就北京目前的市场表现来看，促使近期成交回暖的主力军多为低价入市项目。4月成交排名前五位的项目当中，除去海淀·嘉郡和住总正华·新国展满庭芳两个自住房之外，其他3个项目均在3月低价入市。

　　其中，领秀慧谷3月报价为28500元/平方米，其周边在售项目均价基本已在30000元/平方米以上；首创伊林郡3月报价17500元/平方米，相比上期报价下滑14%；首开常青藤3月报价36000元/平方米，相比去年42000元/平方米的报价下滑了14%。

　　高姗认为，在北京商品住宅库存量依然位居高位的背景下，房企仍然把去库存作为首要任务。那么，在楼市成交量刚刚开始复苏的时机，房企为了借助市场契机加快销售速度，最有效的手段就是价格。较低的价格在区域内形成洼地效应后，才能促使这三个项目在3·30之后，借助政策利好，实现成交领先。

　　京华时报记者桂瑰