政策利好 北京楼市前四月还是低价盘卖得好

2015年1-4月商品住宅成交结构特征(成交总价段)

2015年1-4月商品住宅成交结构特征(成交均价段)

2015年1-4月商品住宅成交套数排名

　　今年以来楼市利好政策对购房成本的影响 以一位名下有未还清贷款记录，购买一套总价300万元，且未满五年的二手房源为例：

　　前四月，单价多少的房子卖得最好？

　　前四月，总价多少的房子成交量最大？

　　前四月，谁是北京楼市的销售冠军？

　　开发商口中的“六万元时代”是否真的到来？

　　随着年后中央对房地产市场层面频吹政策利好风，并且再叠加上央行降息降准，3·30重磅新政的推出，进入2015年，北京楼市终于摆脱了持续已久的低迷，成交量开始大幅上升。根据亚豪机构数据统计，前四月北京市商品住宅（不含自住型商品房）共成交14557套。从统计数据可以看出，30000元/平方米以下单价的房源，仍是北京市场的成交主力，占据成交总套数的2/3，“6万元时代”还未真正到来。

　　不过，前四月豪宅对于北京楼市成交均价的影响巨大，总价3000万元以上的豪宅成交总金额几乎与200万元以下房源相当，超过了其他任何一个总价区间段。北京市房地产业协会秘书长陈志表示，北京楼市已经从前两年底部抬升，高端扰动的态势发展为底部持续抬升，高端左右价格的情况，豪宅已经直接左右了北京楼市的平均价格。

　　从4月成交面积特征来看，虽然70-90平方米的中小户型成交依然占据主导，但是改善型户型成交占比出现明显上升。亚豪机构副总经理高姗分析认为，不论是去年的9·30新政还是今年的3·30新政，总体而言对于二套改善型需求的支持力度不断加大，尤其是3·30新政中的“营业税5改2”直接刺激了“卖一买一”类升级置业客群的换房节奏，而这类已经有过购房经验的客群升级置业时更会注重居住的舒适性，而部分设计陈旧的二手房已经不能满足其需求，因此更多的改善需求也会转战新房市场，促使新房成交在改善型产品的带动之下，继续保持稳步回升的态势。

　　50000元/平方米以下住宅仍是成交主力

　　20000-30000元/平方米成交总额最高

　　今年年初，丰台白盆窑地块拍卖现场，原万科集团高级副总裁毛大庆感慨，北京房价已经进入6万元时代。此观点一出，就引起了业内外的关注和讨论，随后也有观点提出，6万元已经是一个保守数字，实际上，北京商品房市场将进入8万元时代。

　　对于6万元时代到来的节点，尚有一些争议，不过根据今年前四月的统计数据看，6万元时代尚未来临。根据亚豪机构数据统计显示，前四月（截至发稿日）北京商品住宅（剔除自住型商品房）共成交14557套，其中单价50000元/平方米以下住宅成交13721套，占比超过94%，而这其中超过八成房源单价在30000元/平方米以下。

　　从前四月普通住宅成交套数排行榜上看，上榜的紫贵御园、北京城建·北京密码、保利春天系、首创·伊林郡、绿地启航国际·诺亚方舟、领秀慧谷、中建·国际城等均是定位刚需刚改的项目，总价也多在200万元以内。其中保利春天系在2014年就以1721套房源拿下过北京住宅市场的销售冠军。

　　对于这些项目能在前四月取得优异销售成绩的原因，亚豪机构副总经理高姗分析表示，在北京商品住宅库存量依然位居高位的背景下，房企仍然把去库存作为首要任务，那么，在楼市成交量刚刚开始复苏的时机，房企为了借助市场契机加快销售速度，最有效的手段就是价格。较低的价格在区域内形成洼地效应后，才能促使项目在3·30之后，借助政策利好，实现成交领先。位列排行榜中的领秀慧谷3月报价为28500元/平方米，其周边在售项目均价基本已在30000元/平方米以上；首创伊林郡3月报价17500元/平方米，相比上期报价下滑14%；首开常青藤3月报价36000元/平方米，相比去年42000元/平方米的报价下滑了14%。在价格上，这些项目相较区域内其他项目都具备了良好的竞争力，也自然取得了较好的销售成绩。

　　3000万元以上豪宅成交总额与200万元以下住宅相当

　　前四月豪宅成交量已接近去年全年

　　单价尚未真正进入6万元时代，在成交总价方面，前四月，总价500万元以下的普通住宅仍是市场的成交主力。根据亚豪机构数据统计，前四月总价500万元以下的普通住宅共成交12819套，占比达88%。其中九成房源总价在300万元以内。

　　从成交数据看，低总价的商品住宅仍是北京楼市的主力军，但值得注意的是，今年前四月北京楼市豪宅产品来势凶猛。3000万元总价以上的住宅成交总金额为87.73亿元，仅略低于200万元以下住宅的成交总金额90.75亿元，高于其他区间段的成交总金额。超高的成交总金额直接将前四月北京楼市商品住宅的成交均价拉至30002元/平方米。

　　陈志指出，前两年，北京楼市的整体情况处于底部抬升，高端扰动的状况，而目前已经逐渐演变成底部持续抬升，高端左右价格的情况。从目前北京楼市成交均价就可以看出来，盘古大观、万柳书院等豪宅虽然套占比不大，但直接左右了楼市的平均价格。

　　前四月3000万元以上的豪宅成交总金额不仅与低总价住宅的成交接近，这一数字已经超过了2011年至2013年全年3000万元以上豪宅的成交总金额，仅比2014年全年的90.51亿元少不到3亿元。142套的成交套数也几乎要追赶上前四年全年的成交数。这个数字也给今年激烈的顶豪竞争埋下伏笔，也让不少苦恼的操盘手看到了希望。

　　需要指出的是，前四月北京豪宅成交量暴增的主要原因与北四环项目盘古大观的大宗成交有比较大关系，蓄客已久的万柳书院在年初的入市也为顶豪在今年的销售开了个好头。对于顶豪集中入市后，市场究竟会如何，哪个项目会再次拔得头筹，目前尚未有定论。

　　今年以来楼市利好政策盘点

　　①3月1日

　　中国人民银行宣布，自3月1日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25%至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25%至2.5%，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

　　②3月5日

　　国务院总理李克强在政府工作报告中明确提出，稳定住房消费，坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求。

　　③3月27日

　　国土资源部住房城乡建设部下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

　　④3月30日

　　央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。

　　⑤3月30日

　　财政部、国家税务总局发布通知，将个人转让住房营业税免征年限由5年降低为2年，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。该规定自2015年3月31日起实施。

　　⑥4月20日

　　中国人民银行宣布，下调存款类金融机构存款准备金率1个百分点，至18.5%，以提振银行贷款、应对经济增速放缓。这是中国央行两个半月内第二次下调存款准备金率。