广州楼房市场成交旺丁旺财 买房时机到

　　4月楼市持续回暖。在这个月，广州楼市的一大热点事件，莫过于为期三天的“第三届保利房展会”，主办方保利地产再创房地产界奇迹，仅仅三天的时间就吸引近9万人次入场参会，三天当场成交11亿元，倒计时6天成交达15亿元！“第三届保利房展会”创下爆棚人气和实打实的超高成交数据，又以活生生的事实，再次证实了新政之后楼市迅速回暖。而除了房展会外，广东自贸区在4月正式挂牌，也刺激南沙区域楼市成交骤然升温。在一手市场升温的同时，广州二手楼市也不遑多让，买家出手意愿明显比以往更为积极主动。在业界人士看来，随着楼市进入五月成交旺季，不仅市场供应较为集中，而且促销举措也较平常力度更大，可以说，较佳的买房时机已到。

　　住房展会：自住购房客催热成交

　　房展会开幕当天，广东保利房地产开发有限公司董事长余英表示，从近期不断的政策利好，可以看出今年楼市的基调——“稳中增长”，房价是一定不会跌的；也可以称15年是楼市的拐点之年，紧接着必然会是房价的上涨；趁着没涨价之前赶紧入手，目前就是置业的最好时机。

　　4月10日-12日，连续三天，现场可谓是人潮涌涌。据统计，本届房展会奥特莱斯专区项目在这三天已被抢购一空，其余项目也销售火爆，白云山下豪宅标杆——保利云禧项目一天劲销1亿元，南昆山温泉度假项目——保利锦里项目，当场成交便超30余套，萝岗板块——保利罗兰国际也吸引了众多客户上前询问等等。3天拉动成交金额高达11亿元，倒计时6天成交达15亿元，再度刷新了广州同类房展会的新纪录。

　　本届房展会保利地产强强联手京东家电，以10城30盘全线产品的钜惠齐发，涵盖广东、海南，所有重点主力城市，从刚需、改善到投资，满足购房者不同的需求。而且保利地产与京东家电双方均拿出钜惠，极致放利购房家电节，现场所有房源均可享受“好事三连发”三大折扣，更设置“奥特莱斯专区”购房家电均低至五折，成为买房置业家电消费的盛会。

　　保利地产已经连续三年举办房展会，该盛会已成为广东楼市风向标，也已成为购房人群口口相传的“必逛”展会。从今年的房展会成交表现看，4月广州楼市的“暖春”成交节奏已经启动。

　　自贸区落地：刺激区内楼盘销售日光

　　4月21日广东自贸区在南沙正式挂牌，对于去年沉寂一时的南沙楼市来说，这无疑是一大利好。在市场憧憬未来楼市前景的积极气氛下，楼盘成交也明显走旺。

　　上周末，广东自贸区南沙挂牌首个周末，南沙楼市一片火热，住宅盘、公寓盘均诞生“日光盘”。上周六位于南沙金隆路与上隆岭路交界处的香江国际金融中心首次开盘，推出3号楼220套Loft公寓，吸引上千买家到场抢购，平均三个人都抢不到一套房。开发商表示，新货毛坯售价1.2~1.3万元/平方米，开盘仅一小时，首批新货几近售罄，只能询众加推100套新货。一日三度加推下，项目几乎以1分钟6套房的速度卖完320套单位。

　　开发商表示，从去年11月销售中心首次亮相到开卖，楼盘诚意登记持续火爆，买家认筹数量大大超出3号楼预计推新货量。虽然楼盘开卖适逢自贸区挂牌利好，最大限度兑现自贸区价值，但是香江也将以合理的定价优惠回馈新老客户。

　　另一住宅盘富力伯爵山周六加推，推出77-86平方米两房、114平方米和130平方米三房，均价9000元／平方米，开盘一个小时内也销售了50多套，上午80套全部售罄。

　　二手成交：节前呈现爆发式增长

　　据合富辉煌市场研究中心监测，近期广州二手住宅网签量爆发式增长，4月13日-4月19日一周内，一举冲破千套大关，逼近1200套，一个月内两度刷新最高成交纪录。

　　“330新政”、房贷松动、“营业税五改二”等政策效能释放，市场交易节奏加快；新货供应减少，买家对比一、二手物业、犹豫不决情绪减弱；“清明”的影响结束，买卖双方的注意力重回楼市，交易意愿增强；部分2014年“逛”一手楼市的买家回流，需求集中释放；小部分股市资金获利回吐楼市，网签量一升再升；“笋盘”充裕，买家出手果断。

　　4月13日-4月19日当周，全市二手住宅网签量1180套，环比上升48%。市区和外围各区的网签量较上周均有大幅上升，其中天河、海珠、越秀、原荔湾的升幅超过五成；外围的番禺、花都、增城、黄埔的升幅均超六成。

　　尽管成交量上升明显，总体来说，二手楼价的上升动力仍然不强。一方面，2014年积累的盘源较充裕，“笋盘”仍“有得拣”；另一方面，市区及外围的一手楼价基本维稳，二手价格上涨的动力不足。此外，买家追价意愿不强，业主也难以动辄“反价”。统计显示，目前各重点代表性楼盘的楼价较2014年同期仍回落了3%至8%。

　　“价格持稳，笋盘充足”，不少买家担心后市价格上涨，出手较以往果断，这也是二手网签大幅走高的重要原因。

　　合富辉煌预测，在诸多政策利好下，“5·1”期间，二手楼市持续向好将会是大概率事件。价格方面，随着“笋盘”的快速消化，楼市供求关系或会有所趋紧，二手业主的心态也会随之转强，不排除部分市区优质单位小幅提价，总体价格或会稳中温和回升。

　　置业时机：涨价未成风出手正当时

　　进入三、四月份，广州楼市各个区域推货分化较明显，外围区域推新货量大和节奏加快，中心区域推新较缓及货量较少。一方面是外围区域在售库存量较大，特别是番禺、南沙、花都、增城，截止四月中，各区住宅可售套数在11000-15000套之间，开发商去化压力大，因此推新积极且推货量较多。另一方面，由于政策的利好，市场观望情绪消减，买家开始积极入市，也促使开发商加快推货。相对外围区域，中心区域由于新货紧缺，楼盘依然抢手，推新积极性不如外围区域。因此五·一期间，外围新推供应占绝对主力。

　　楼市政策利好，近一个月广州楼市网签量开始呈上升趋势，网签均价也保持稳中有升的状态，楼市复苏在即。由于第一季楼市成交无起色，各楼盘对小黄金周充满期待，不过由于楼价处于高位，吸引买家入市仍然有难度，因此五·一期间，发展商仍以联手电商等团购优惠为主要吸客手段。价格方面，尚未有明显的调升价格的情况，货存量大的压力下，开发商趁政策利好走量去货，对于买家来说，这个“五一”算是一个不错的出手时机。

　　南方日报记者 李广军

　　市场供应丰富 改善型买家陆续入市

　　广州市场消化速度明显好转，在央行降息、“3·30”新政刺激，改善型客户获得政策和资金的支持，改善型客户正陆续抄底入市。中原研究部统计，2014年下半年和2015年第一季度购买3房以上的客户明显高于2014年上半年，且2015年第一季度较2014年第4季度增长1.56个百分点。而进入4月后，这种趋势更进一步明显。

　　市场货量很充足

　　根据合富辉煌市场研究中心统计，3-5月广州市十区+新塘按正常施工进度将有约2万套新货可以推出市场，对比2014年各个季度的实际推货，可以说货量非常充足。

　　从货量分布上看，预计外围供应仍充足，外围四区（番禺、花都、南沙及萝岗）均有超过3000套货量，增城也有超过2800套货。中心区整体供应稀缺，但荔湾及白云区有较大变化。

　　荔湾区货量增加，预计有1800套新货，另有1500套来自广钢及保利旧改项目推出认筹。白云则由于金沙洲供应减少，导致全区供应大幅下降，预计新货仅1000套。部分区域货量达到近期高位。萝岗：预计3-5月，全区供应达8200余套，与萝岗2014年全年成交量相当。其中在售余货5100余套，新货3100余套。

　　南沙区2015年2月的可售货量179平方米，较2014年同期上升94%，而3-5月份预计住宅供货约3000套货，主要分布在南沙中心板块。3月初花都区在售余货达1.33万套（指已拿预售证并已实际推售的货量，不包含已拿预售证未推售的货量），按2015年首2个月月均成交640套的水平计算，需消化20个月以上；3700套新货入市将使花都区实际在售货量再增加近三成。

　　改善型买家更活跃

　　改善型客户目前主要为70/80后群体，购买第一套房已有几年时间，物业日渐显旧，自身经济实力逐渐增强，家庭结构也在发生变化，对空间要求更高，例如二胎、父母年同住，换房是必然的选择。以下中原地产在3月份3房物业成交较为活跃的楼盘。

　　3月30日，央行、住建部、银监会和财政部，四部委联合救市，购买第二套房的付款比例由7成降至四成，以及免征营业税的年限由5年改为2年，这两大利好政策几乎令整个房地产行业疯狂，开发商连夜召集开会论涨价，销售人员急忙打电话给客户，客户担心业主反价则连夜与业主签约，更有甚者业主已经反价。两大重磅政策出台救市，无疑对楼市的注入强行针，对业主和客户来说都是利好。

　　中原地产分析认为，四部委的救市举措，增加了市场上的客源、盘源，活跃了二手房交易市场，降低了客户购房前期支出和税费支出，客户增多且支出成本减少，业主则反价意愿更强烈，楼价上升指日可待，这也催化了不本急着买房的客户，但因担心房价会上涨，会加快入手，业客这样的心态和行为预计会造成房价新一轮的上涨。

　　南方日报记者 李广军

　　二季度广州楼市区域成交分化更明显

　　根据合富辉煌市场研究中心数据，3-5月按正常施工进度，广州将有约2万套新货可以推出市场，可以说货量非常充足，市场出货依旧“压力山大”。合富辉煌预计接下来的广州市场区域特征差异巨大，成交分化明显：市区200万以内产品稀缺紧俏；荔湾或受益于市区200-300万改善型需求回升，成交看好；白云则成交继续放缓；南沙受惠于自贸区，成交企稳，价格小幅上扬；番禺的结构性缺货或为萝岗市场带来机会。

　　市区自住笋盘更受欢迎

　　据分析，近年中心区成交格局变化大，尤其总价100-200万产品成交占比由39%逐年下降至当前19%。中心区价格的快速上升，导致此类总价产品缩小，尤其2015年大幅缩减根源就在于此类产品供应的大幅减少。合富辉煌预计接下来市区仅有深业金悦湾、天健上城和汾水花园集中供应此总价段产品，可谓稀缺中的稀缺。

　　近期广州二手楼市呈现“淡季不淡”的局面，主要是整体政策环境放松，部分首改买家的观望犹豫的情绪减弱。相当部分买家在对比了市区及外围物业后，最后做出决定入手市区二手楼市，从数据可以看出，2015年1—2月份，购房总价150万—200万和200万—300万的占比比上年四季度上升了15个百分点，他们多选择90-120平方米物业，此类产品成交占比亦上升了6个百分点。市区二手总价150-300万的需求回暖也为货量集中的荔湾楼市带来利好，根据合富辉煌（中国）市场研究中心监测，荔湾区供应集中总价200万-350万，120平方米以下产品，预计将受到广大置业者的青睐。

　　相反，白云区周度成交量持续萎缩，相比2014年四季度，周均成交量下滑54%，主要原因在于金沙洲作为白云区长期供应大户，其中小户型产品急剧减少，板块成交量相比2014年四季度下滑65%。而预计3-5月白云区全新推货以大户型产品为主，预计二季度成交将放缓。

　　外围区域冷热不均

　　南沙方面，预计南沙自贸区挂牌之后短期内可拉动住宅市场价格的小幅上升，截止到2015年2月，南沙住宅市场可售货量达到179万方，是近年的高位，库存压力大，市场亦将保持积极出货，成交量在上年年底10万平方米月度成交基础上预计接下来将企稳这一水平。

　　萝岗在预计接下来3000余套新货中，产品集中在70-120平方米两三房户型，多为刚需或刚改产品。其中45%货量集中科学城板块，其次为萝岗中心等板块，科学城东板块去货压力尤其明显。产品无论是结构或者区域都同质化竞争明显，压力巨大。一方面巨大货量必将令到出货意欲明显的开发商不敢过快提价，价格以相对平稳的水平保持，这无疑是有利于市场成交。

　　与萝岗区相隔不远的番禺华南板块则呈现不同的景象在接下来的3-5月华南板块中小户型紧缺，多数为120平方米以上中大户型。两个片区供应的错位，或许将令到萝岗市场受到利好，在部分客户做置业选择时，更有优势。

　　南方日报记者 李广军

　　第二季度楼市走量是王道

　　■机构预测

　　2015年三月至四月，各类政策利好不断，开发商开始加快推货节奏，网签量也开始回升。整体看来，一季度广东房地产市场销售明显回暖，销售量处于历史同期次高位。住宅销售量增速高于商品房总体增速，“稳定住房消费”的政策效应凸显。但待售面积再创新高，供求关系总体宽松，去库存压力未减。那么，第二季度楼市情况如何呢？

　　经纬研究中心：市场库存仍较大，政策利好宜走量

　　楼市政策利好，近一个月广州楼市网签量开始呈上升趋势，网签均价也保持稳中有升的状态，楼市复苏在即。由于第一季楼市成交无起色，各楼盘对小黄金周充满期待，不过由于楼价处于高位，吸引买家入市仍然有难度，因此“五一”期间，发展商仍以联手电商等团购优惠为主要吸客手段。价格方面，尚未有明显的调升价格的情况，货存量大的压力下，开发商趁政策利好走量去货才是明智之举。

　　世联行集团市场研究部：第二季度价格保持相对的平稳

　　一季度相继降准、降息，市场信心明显提振，广东市场正逐步向好的势头发展。随着首付比例下调和按揭利率逐步下行，购房门槛进一步降低，将极大促进潜在需求的释放，尤其是激发改善性需求的入市意愿。预计大部分房企在二季度将积极去库存，价格保持相对的平稳，当整体市场的供求关系逆转后价格将结束调整，步入上行通道。

　　合富房地产经济研究院：下半年核心城市房价小幅上升

　　随着房贷支持力度加大，预计房地产市场预期趋于积极，中大户型成交占比提高，去化速度加快。不同城市的市场表现预计仍有差异，一线城市和核心城市购买力强，供应相对不足，市场复苏快；三四线城市购买力相对弱，成交增长相对缓慢。总体来看，今年仍是首次和改善性置业主导的市场，投资性占不大，房价有望下半年率先在核心城市重回小幅上升的通道。

　　广东中原地产代理有限公司：高库存压力房价大幅上行不太可能

　　在楼市新政利好下，预计拥有优质资源配套及稳定市场需求的一线及实力二线城市，其房地产市场在二季度将重回稳步上行轨道。不过在高库存压力下，房价近期大幅上行的可能性不大；大部分二线城市的楼市近期将加快筑底，但绝大部分三、四线城市仍将会有较长一段时间处于高库存去化阶段。

　　南方日报记者 李广军 整理

　　买家出手更趋积极

　　■网络调查

　　楼市成交持续回暖，买家怎么看？今年有没有买房的计划呢？根据搜房网近期的一项网络调查显示，七成网友将买房纳入今年的计划当中，而萝岗、番禺、南沙最受捧。房价上，一半网友认为广州房价已达极限，期待广州政策继续利好。

　　据调查显示，网友对今年的楼市前景看好。

　　其中，刚需户型成网友追捧的对象。据调查，42.66%的网友选择60-89平方米，39.16%的网友选择90-114平方米，大部分网友选择刚需户型，看来今年的市场还是刚需户型占主导。除了刚需户型外，也有8.04%的网友选择60平方米以下的小户型，而选择114平方米以上大户型的只有10.14%。

　　在羊年买房，你最想置业哪个区域的调查中，19.23%的网友选择番禺区；17.48%的网友选择天河区；1.05%的网友选择从化区；由此看出，番禺天河成为网友最想置业的两个区域。而在置业参考因素中，16.52%的网友看重价格，15.35%的网友偏重交通。14.38%的网友偏重价格。

　　2015买房，针对目前广州的房价你能接受吗？50%的网友评价中肯，他们认为广州的房价有点偏高，但在承受范围内，不过已经到达预算极限；40.21%的网友认为广州房价太高了，无法接受。

　　截止到目前，广州依然处于限购政策中，不动产登记和降息自3月双双落地，全国两会又带来新的政策利好。对于2015年，网友们所关注的政策又有哪些呢？35.31%网友希望央行降准降息，房贷利率下降；30.42%的网友希望公积金贷款放款额度放开；15.73%的网友希望广东自贸区落定。

　　南方日报记者 李广军