楼市新政促市场全面走暖

　　3月30日下午，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》明确，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。几乎同时，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。除了两大新政外，央行再次宣布自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，幅度大大超过了2月5日下调的0.5个百分点。有专家分析认为，近一个月来的楼市利好政策密集出台，对于楼市而言将促进刚需群体的置业信心，也将促使市场全面走暖。

　　多重利好促楼市回暖

　　财政部在3月30日发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（以下简称《通知》),《通知》明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。此外，《通知》自2015年3月31日起执行，《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税﹝2011﹞12号）同时废止。

　　同样是3月30日下午，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金贷款购房，最低首付30%。

　　对于两大楼市新政的推出，其利好作用超出了业内预期之外。特别是对于二手市场，更是被认为是此次政策变革的最大受益者。中原地产最新的报告也指出，此前930政策已经释放一部分二套房需求的客户，而3月30日出台的二套房首付“7改4”政策更直接地降低了改善型客户的购房门槛，对于首付资金吃紧但后期并无还款压力的客户来说是一大利好。而营业税的“5改2”政策更是减少购房成本，刺激需求。

　　“在过往由于较高的营业税依然制约着一部分二手房的成交，以2014年中原成交套均总价为190万元来看，营业税高达10万左右，成交双方往往因税费谁交付以及过重而不能达成交易，‘5改2’能释放这部分客户，相当于房价下降了5个百分点，但达到的效果是不同的。”中原地产认为“5改2”税费的减免能大大的提高市场上的二手盘源量，增加二手房交易的流通率。尤其对一卖一买的业主提前了其换房进程。满堂红研究部经理周峰在接受本报记者采访时拿出一组数据说明两大政策带来的变化。据满堂红数据显示，2014年，他们已满五年房龄的买卖交易比例为37.8%，在两年以上，不足五年的买卖交易比例为11.7%，预计在在营业税进行调整后，两年以上，不足五年的流通货源买卖交易将增加至35%，这将大大刺激二手市场。“我们预计二手市场交易数量在4月份左右会上升到6000套，相比1、2月份的4000多套将会有明显的提升。”

　　此外，分析还指出，在市场心态上，四部委出台的新政也有较大的刺激作用，增加了市场上的客源、盘源，活跃了二手房交易市场。“降低了客户购房前期支出和税费支出，客户增多且支出成本减少，业主则反价意愿更强烈，楼价上升指日可待，这也催化了不本急着买房的客户，但因担心房价会上涨，会加快入手，业客这样的心态和行为预计会造成房价新一轮的上涨。”

　　二套房首付降促进换房置业

　　新政的出台，对于一手市场也有非常大的推动。据合富辉煌房地产集团首席市场分析师黎文江表示，特别是二套房首付降至四成将极大地促进市场成交。“二套房贷款首付比例降至四成，卖掉旧房的业主可以利用原有资金购置新房，一手房市场销售数量将会提升。”黎文江认为，目前广州楼房库存主要以大户型为主，而购买大户型房产的人群主要又是二套房购买者，这将会有利缓解大面积住宅销售困境。

　　这种“一手卖一手买”的路径能构成一个良性循坏吗？黎文江称关键在银行是否能承担起风险。“在政策的‘好’之下，我们要看到银行负担的风险。如果贷款首付下降，但银行贷款额度没变，政策推动申请的人变多，僧多粥少，加之银行评估风险的时间较长，利好的形势并不能很快就凸显。”

　　据黎文江介绍，目前广州大概有10万套的库存，在以前需要14个月去消化，政策出台后，他预计库存量会在10个月内被消化掉，这是两大新政策利好的最明显体现。但现有库存消耗完后，广州房价可能会面临小幅上涨，“我估计9月份左右就会出现。”

　　中原地产项目部总经理黄韬的态度则更为乐观，他认为房价上扬或将在5月份出现。“营业税‘五变二’的政策可能会使一手房成交量大致增加20%—30%，目前开发商还是采取“先走量，再走价”的政策。”黄韬还称两个新政策可以说已经放开限购中的一半空间，但和黎文江相同，他也建议购房者在政策放松的情况下同时关注银行的贷款额度。

　　成交量大幅上涨

　　据搜房网数据监控中心统计，2015年3月30日至4月5日，广州十一区新建商品房住宅网签1771套，环比上涨17%；签约面积为205872平方米，环比上涨21%；平均每套签约面积为116.25平方米；全市一手网签均价14144元/平方米，环比下跌3%。

　　从中心区的情况来看，上周六区共成交621套，环比上涨26%。成交大区黄埔成交364套，环比上涨80%。从外围区域的情况来看，上周五区共成交1150套，环比上涨16%。南沙、番禺两区组成的“广州南”领衔上涨。其中番禺区上涨成交285套，环比上涨52%。

　　合富辉煌市场研究中心监测，在3月底广州楼市进入一个久违的推货小高峰，住宅新推货量1577套。年初以来，受春节影响广州市场推货量少，近期开发商推货力度和意愿大大加强。上周新货最多来自东部萝岗、增城，两区合计推新975套，番禺、南沙和花都也有新货推出。

　　其中，萝岗周末有四盘推新。据合富辉煌监测，除岭南雅筑由于新推楼栋位置较差，靠近永和大道隧道口，价格有所下调外，售价为11000-12000元/平方米，万科金色梦想和岭南林语价格继续保持在12500-13000元/平方米及11000-12000元/平方米。中海誉城新推26套181-353平方米别墅新品，总价550万-1100万不等，销售过半。

　　南方日报记者 蒋劲劲

　　各地市场表现分化

　　近段时间的楼市利好政策密集出台，对于各地房地产市场来说无异犹如在寒冬看到阳光一般。事实上，记者发现，从3.30新政落地后，很快，北上广深等一线大城市，以及佛山等部分二线城市的楼市成交都开始回暖。其中北上广深的回暖速度非常明显，而二线市场则稍慢一些。值得关注的是，楼市新政的利好作用并不适用于所有城市。有分析认为，部分三四线城市而言，由于库存积压严重，即使在救市的情况下，仍有崩盘的风险。

　　一二线城市快速回暖

　　据中国指数研究院公布的数据显示，在新政颁布后的第一周（3.30－4.6）重点监测的38个城市房地产成交量整体上涨19.5%，其中29个城市同比（比上年同期）上涨。北京、上海、广州、深圳等一线城市同比涨幅最大，为51.4%。按照中国指数研究院提供的数据按照中国指数研究院提供的数据，北京商品住宅成交同比上涨最多，为159.65%；广州同比上涨71.13%；深圳同比上涨42.01%；上海商品住宅成交相对平淡，为16.4%。中山、惠州等三线代表城市次之，同比上涨41.2%；二线城市同比上涨8.4%。

　　从单周成交量来看，新政出台后首周，深圳涨幅最大，同比增长106.68%，上海增长22.53%，北京增长27.39%，广州为5.10%。报告认为，3月末，房地产政策接连释放重大利好，市场信心有所提升，看涨情绪渐浓，但由于当周受到清明小长假，以及月初周期性回落因素影响，成交较前一周有所下降。

　　中原地产首席分析师张大伟分析，住房政策在3月30日后迎来重大利好，信贷政策进一步放松，同时住房营业税征收年限调整，政策力度堪比2008年末的一轮救市，信贷、财税这两个对新房及二手房交易环节影响举足轻重的政策同时作出调整，市场后续势必迎来新一轮上扬行情。

　　三线城市场仍有风险

　　新政利好一二线大城市，但对于三四线城市来说，所起到的刺激作用却并不明显。据中原地产首席分析师张大伟分析，从全国楼市看，市场已严重分化。一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。在目前经济发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌。而从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已非常严重，局部三四线市场即使在救市的情况下，仍有崩盘的风险。

　　在今年的3月29日，国土资源部和住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知，要求“住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度”。张大伟认为，“这句话恰恰最难做到。”

　　而即便是3月30日两大利好政策出台，但对于三四线城市而言，其利好远远比不上一二线城市。有分析认为，在全国逾660个城市中，“北上广深”新房销售面积占全国市场的比重仅为5%，前40位重点城市占比约为35%，排名后600位的城市才是全国市场的主力。而广大三四线发展中城市总量巨大，库存高企，供大于求形势严峻。在这些城市，人们不会因为二套房首付降低而多买一套，“3·30”新政难以发挥作用。

　　南方日报记者 蒋劲劲

　　新政利好 地产股表现抢眼

　　从3月底开始，楼市的利好新政就一波接一波地出台，而与此同时，股市的兴旺发达更是令人惊叹。而两市的华丽结合便罕见地呈现在人们的面前。记者发现，近段时间以来，上市大房企在股市里表现真可谓是“一片红”。继3月两会政府工作报告释放了一系列对楼市的利好消息之后，本月百强房企的“入会市值门槛”大幅拉升，较上个月大幅上涨23%至83亿元。而前5家的千亿房企市值更是集体大涨，平均涨幅达到137亿元。而就在房企市值飙升的同一时间，不少大企业都有所动作纷纷谋求“合体”。有分析指出，未来的房地产行业将以“规模”取胜。

　　利好助力地产股飙升

　　继3月两会政府工作报告释放了一系列对楼市的利好消息之后，本月百强房企的“入会市值门槛”大幅拉升，较上个月大幅上涨23%至83亿元。而前5家的千亿房企市值更是集体大涨，平均涨幅达到137亿元。4月市值领涨前10名集中在市值25名以前的房企，品牌房企实力再显。招商地产、保利地产、万科A、中国海外发展等地产龙头齐上领涨榜单。在领涨榜单上，千亿房企有两家，六成是市值前10名，四成是10名开外，25名以前的房企。领跌榜单上，百强之内有六成，四成是百强之外房企，平均跌幅仅7.78亿元。

　　意料之中，本月上市房企市值集体飘红。领涨榜单上排在前10名的房企占据了六成。排在第12名的中天城投以273.2亿元的涨幅成为本月黑马，夺得领涨冠军宝座。市值从上个月的311.8亿元上涨至本月585亿元。在上个月，中天城投是出现在领涨季军位置。亚军是本月上升12个名次至19名的金科股份，市值涨幅也达到219亿元。千亿市值房企出现在领涨榜单的有3家，包括季军保利地产、领涨第5名的中国海外发展以及紧随其后的万科A。

　　尽管股市一片红，但其中也不乏失意者。记者发现，由于并购或者面临资金压力的上市房企并未在这一轮市值潮中获益，反而受损。如融创中国，市值下跌8.57亿元至207亿元，而面临破产风险的佳兆业集团市值下跌近4亿元。另外，富力地产、毅德国际、世茂房地产、SOHO中国、明发集团、张江高科、珠光控股、中国新城镇等房企的市值也有所下跌

　　品牌房企纷纷谋整合

　　日前，招商地产和招商银行股票双双停牌，宣布“筹划重大事项”，引发了人们对于招商局集团资产整合的猜想。业内人士表示，招商地产和招商银行的停牌应该与国家层面将加快出台的国企改革方案有关。甚至有消息传出称，“招商地产计划以定增方式获取招商局位于前海3.9平方公里土地，并将该土地抵押给招商银行以获取贷款”，“招商局拟进一步推动集团产融结合”。业内人士预测，如果此次整合顺利进行，凭借巨大的实力，招商地产有望成为房企市值的“老大”，土地规模将超过2000万平方米。其中由于大股东招商局地产光在蛇口工业区就有巨量土地储备，划入广东自贸区的就有13.2平方公里，一旦注入将成为招商地产未来最核心的动力。

　　事实上，面临着市场的变革，除了招商地产这类内部整合方式外，另外一些企业也正在通过资本市场并购模式进行整合，寻求新常态下的规模发展。融创洽谈收购佳兆业、融创商议收购融绿平台如果成功，也将在规模上取得巨大增长。融创去年的总销售金额为658亿元，如果加上佳兆业的数据后将达到940亿元。此外，保利集团的保利地产和保利置业也在酝酿巨大重组；中信集团的中信泰富和中信地产也面临两家子公司的重组。有分析指出，未来房地产市场中房企的规模以及资金实力将成为决定成败的关键，而这一轮的房企并购重组潮就是为此而做准备。

　　南方日报记者 蒋劲劲

　　3月楼市环比销量明显回升

　　■背景资料

　　据国家统计局公布的报告显示，3月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有50个，比上月减少16个；持平和上涨的城市分别有8个和12个，分别比上月增加6个和10个；二手住宅价格环比下降的城市有48个，比上月减少13个；持平和上涨的城市分别有10个和12个，分别比上月增加6个和7个。一线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格分别由上月下降0.1%和持平转为本月上涨0.2%和0.3%。二、三线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格环比综合平均虽仍然下降，但降幅均比上月收窄。

　　报告指出，3月份，70个大中城市新建商品住宅成交量为21.7万套，比2月份增加65.9%，接近去年同期水平，主要原因是2月份属于房地产传统销售淡季，春节过后房地产市场成交逐渐活跃。随着3月底楼市新政影响的逐步显现，预计未来销售量可能继续回稳。而受去年同期基数较高影响，房价同比继续下降。70个大中城市中新建商品住宅价格全部下降；二手住宅价格1个城市上涨，其余下降。随着环比房价由降转升，同比房价初步预计降幅将会收窄，并逐渐企稳。

　　南方日报记者 蒋劲劲

　　开发商加快清库存步伐

　　■记者观察

　　利好新政纷纷落地，再加上银行信贷的不断放宽，各地公积金政策的松绑，使得房地产市场成交开始有所起色。然而，与以往政策一出楼价立涨所不同，今年尽管有政策的支持，但开发商们却十分的冷静。万科总裁郁亮在接受采访时就表示，政策会起到至关重要的作用但是不能改变趋势，欢迎任何对房地产市场发展健康有利的政策，但是相信白银时代趋势不可扭转。同时，他又表示，买房跟买股票一样，不能建议。“新政对整体经济来说是有积极作用的。但也应看到利好政策利好政策并不能改变房地产发展的趋势。”正是在这种判断之下，大部分开发商都并非借力新政涨价，而是积极清库存。

　　数据显示作为一线城市的广州，截至去年底一手住宅的市场库存量在千万平方米水平，消化周期已经较去年中有所好转。据中国指数研究院公布的数据显示，2014年12月国内北上广深四大一线城市商品住宅可售面积总量为3897万平米，达近五年最高水平，较2013年12月增长近千万平米。而2014年，一线城市出清周期均值为13.5个月，同样也是近五年最高。

　　在3.30楼市新政出台后，开发商就进入了快速清货节奏，广州新增住宅量上升速度更快。据数据显示，3月30日至4月5日广州十一区共发放12张住宅预售证，新增住宅房源1622套，环比上涨6.15%。郊区强势领跑，新获预售房源占比高达83.91%。商业房源方面共获批4证共972套，环比下跌48.33%。

　　蒋劲劲