有望成深圳最大“地主”招商地产能否修正定位失误？

　　招商地产(000024，SZ)最近一年股价涨幅接近200%，远高于万科(000002，SZ)同期81%的涨幅，可见资本市场对于招商系地产业务整合前景充满期待。

　　招商地产此前发布的公告显示，招商局集团正在筹划地产板块的整合事项，且该重大事项属于“重大资产重组涉及无先例事项”情形。由于招商地产是招商局集团地产业务的旗舰企业和唯一上市公司，业界预期招商局会将旗下优质土地储备注入招商地产。

　　在大股东的支持下，一度因战略定位失误而掉队的招商地产，能否重振雄风回到房企第一梯队？

　　招商地产要做大

　　资料显示，招商地产母公司蛇口工业区、招商局集团的土地储备主要位于深圳蛇口、前海和福建漳州。这其中，蛇口占地面积约11平方公里，近年来蛇口启动旧改，基本都由招商地产包揽。

　　近年来，蛇口工业区一直持续将资产注入招商地产，注入方式包括定向增发、现金出售。其中，蛇口工业区曾于2010年、2012年、2014年先后将1.1亿元、39.8亿元、48.6亿元的优质土地注入招商地产，包括海上世界多个商住地块、文化艺术中心等。但截至目前，蛇口工业区还有大量住宅、商业用地仍待注入。

　　根据《21世纪经济报道》报道，知情人士透露，在本次重大资产重组完成后，招商地产将取得招商局蛇口工业区在海上世界片区的所有住宅地块，获得该区域商业项目的控股权，消除了两者未来同业竞争的可能性。

　　除了蛇口工业区外，更受关注的是已经划入广东自贸区的深圳前海。由于历史原因，前海有4.8平方公里的土地划给了招商局、中集集团和西部物流三大企业，其中招商局大约拥有3.9平方公里。但由于这些地块的土地属性均为工业土地，招商局需要与地方政府协商更改土地用途，因此业界预计前海地块不会在此次重大资产重组中注入招商地产，但该资产注入也只是时间问题。

　　中银国际房地产分析师田世欣向《每日经济新闻》记者表示，目前招商地产的市值仅为823亿元，与招商局集团另外两大板块交通运输及金融相去甚远。自去年7月李建红任招商局集团董事长以来，力促做大地产板块，真正形成三大业务板块鼎立态势，在此次停牌重组后，招商地产有望成为手握最大规模深圳黄金地段土地储备的大型房企。

　　有望实现轻资产化

　　曾经的“招保万金”，均处于国内房企的第一梯队。但近年来招商地产发展后劲不足，逐渐被万科与保利抛离第一阵营。

　　数据显示，2009年招商地产的销售金额为205亿元，约为万科与保利同年销售金额的32%与47%。2014年末，招商地产的销售金额为510亿元，仅为万科、保利同年销售金额的23%与37%，且被碧桂园、龙湖地产、融创中国等后起之秀超越。

　　克而瑞研究中心分析师朱一鸣向《每日经济新闻》记者表示，过去数年异军突起的房企，无不采用“高杠杆、高周转”的发展模式，但招商地产却倾向于谨慎，净负债率基本保持在30%左右，较低的财务杠杆导致公司错失了很多扩张良机。

　　在拿地层面上，截至2013年末，招商地产土地储备仅为1300万平方米，不仅远低于同处第二梯队的世茂房地产、华润置地、富力地产、融创中国等房企，甚至不如一些第三、四梯队的房企，因此难以支撑连续高速增长。

　　朱一鸣指出，由于招商地产缺乏产品线标准化建设，导致公司周转速度较慢，加上公司市场布局不够均衡，且高端产品占比较高，坚持高溢价策略导致其甚少根据市场变化调整价格策略，也是公司规模日渐被万科等龙头房企拉大差距的重要原因。

　　如今，随着招商局将深圳蛇口工业区、前海的土地陆续注入，招商地产在土地储备上的短板有望大幅改善。易居中国执行总裁丁祖昱认为，在现今市场环境下，单纯通过做大市场跻身第一梯队已经非常困难。要突破瓶颈、跨上台阶，只有采用超常规的并购重组发展模式，依靠招商局的强大背景与资源，招商地产将拥有其他房企无法复制的优势。

　　此外，随着招商系板块各企业资源逐步打通，招商地产有望获得强有力的集团产业协同支撑。尤其在金融层面，招商局集团旗下拥有招商银行、招商证券、招商局资本等国内知名的金融机构，招商地产本身也具有境内外两大上市融资平台，目前拥有这种立体金融体系支撑的房企在国内屈指可数。

　　“招商地产可以依托集团资源和境外融资平台在国内外开展低息债券融资，也可以获得招商银行的巨额授信，开发出来的持有经营性物业甚至可获得直接股权投资，或经由招商证券做成证券化理财产品，进而让重资产的商业模式实现轻资产化”，朱一鸣认为，随着此前一些错误的战略部署逐步被纠正，依托大股东资源，公司有望进入新一轮高速扩张期，并强势回归第一梯队。