高库存下开发商以价换量 业内:最好的买房时机已到

　　□本报记者 许晓蕾

　　“330”以来，楼市暖风频吹，央行连续两次降息，似乎又为房地产市场加了一次温。刚过去的4月，杭州市区(含萧山、余杭)新建商品房的成交量突破了11000套，较去年同期激增111.7%。

　　在成交量飞速上升的同时，杭州的成交均价还处于一个相对低位，不少开发商甚至还推出了不少特价房来促进成交。

　　有业内人士认为，未来几年内，最好的买房时机真的已经到了。

　　涨价前最后一波优惠？

　　政策暖风下，又逢5月人居展将开的特殊时期，杭州不少开发商都推出了一批价格比较优惠的房源，号称“涨价前的最后一波优惠”。

　　本周末，田园板块某项目将推出新房源。记者以购房者身份致电售楼处，得到的答复是认筹客户可以享受90平方米房源104-114万元的优惠价格。按照这个价格来算，本次推出的房源单价为11600-12600元/平方米不等。这个价格，相比之前16500元/平方米的价格已经低了24-30%。

　　位于城东的锦润公寓也有一定程度的让利优惠。据了解，锦润公寓近期推出了“1号楼房源交1万抵5万，总价142万元/套起”的优惠价格。这个价格比1号楼188万元左右的申报价格，整整便宜了46万元。

　　位于城北的嘉凯城名城博园，早在4月份就推出了8套特价房，一口价7800元/平方米。这个价格比2013年11月首次开盘时的11000元/平方米，已经下降了3200元/平方米，一套90平方米左右的房源，可以节省近30万元。

　　另外，城西的西溪海小海也推出了部分优惠房源，可选房源面积从89到138平方米不等，总价优惠从10万元到43万元不等；位于星桥的广厦天都城，同样有优惠房源推出，惠及多个组团，户型面积74－135平方米，单套优惠金额9万元至19万元不等，总价最低的一套仅需46.5万元。

　　这波优惠活动惠及各种类型产品，除了普通公寓外，高端的排屋别墅，也加入了优惠的大军。

　　位于三墩板块的十方别墅，也开始下调了价格。据了解，项目位于厚仁路与金渡北路交叉楼西北侧，规划为全排屋、别墅项目，270平方米左右的户型，可以做到“买270送270”，含地下室、独立车库和独立花园，售价850万元/套起。“东方禅意”的装修风格，受到了市场的高度青睐，样板区开放不久，开发商精心打造的样板房，就被购房者以高价买走。目前，项目为加快去化速度，正以特别优惠的价格面对购房者：中间套670万元左右，边套700万元左右，比原来优惠了近200万元。

　　有些楼盘，即便没有太大的降价余地，依然通过各种方法来吸引客户，比如临平山北的众安理想湾。项目正推出136平方米大户型房源，均价只要5600元/平方米，总价可以控制在80万元以内。项目营销负责人沈经理告诉记者，开发商为降低购房者的购买门槛，提供了2成的无息贷款，购房者最低只需支付7万元，就可以享受136平方米的舒适房源。“跟主城区相比，临平山北很多项目的利润已经非常非常小了，确实没有降价空间了，所以我们才通过这种方式来吸引客户。”

　　购房成本进一步降低

　　央行10日宣布，自5月11日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。这是今年以来央行第二次降息。央行同时宣布，结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限，由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。这是央行今年以来的第二次降息。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，本次降息之后，对于楼市来讲，在央行降息等政策叠加刺激之下，会出现一波上升行情，市场信心将进一步提升，尤其是原来在“330新政”等政策刺激之下，对于已经呈现出基本面复苏态势的城市来讲，本次降息之后，购房者成本继续降低，楼市需求进一步激活。

　　降息，无论是对于高库存城市，还是供不应求的城市，都能起到促进作用。

　　他认为，对于一线城市及库存去化周期在15个月以下的城市来说，接下来几个月成交量，短期反弹是板上钉钉的事情，价格有可能会逐渐坚挺，本来下半年预期会涨价或买涨不买跌的现象，或提前来临。

　　而对于供地量偏大与库存量偏大的城市而言，各类利好政策的叠加作用下，去库存速度也将进一步加快。从今年下半年预期来看，当前库存去化周期在15-20月之间的城市，预计库存去化周期将回落至15个月以下，短期市场基本面将回归合理。

　　此外，杭州市公积金中心也在周一发文称，自2015年5月11日起，下调杭州市住房公积金存贷款利率。其中，5年期以上个人住房公积金贷款利率由4%下调至3.75%。5年期以下(含5年)个人住房公积金贷款利率由3.5%下调至3.25%。

　　对于购房者而言，公积金贷款的下调和央行降息，意味着贷款压力将进一步减小。

　　如果购房者贷款20年期的100万元商业贷款和50万元公积金贷款(组合贷)，且选择等额本息的方式来归还的话，调整以后的月供，从10136.64元下降为9928.31元，每个月减少208.33元，还款总额减少49999.75元。

　　未来几年中买房好时机

　　中国指数研究院杭州分院研究总监高院生认为，目前杭州楼市还处于一个高库存的压力下，“以价换量”将会是现阶段的一个主题，不少开发商选择推出特价优惠活动，原因也正在这里。

　　但是，杭州楼市的库存在短期内从15万套飙升到了16万套，最主要的原因并不是滞销，而是大量项目看好当下的市场，纷纷申领预售证才造成的。从这方面来看，至少证明开发商对目前市场的销售情况非常有信心。

　　5月11日开始的这一轮降息，对房地产市场也将会有一轮触动作用。高院生认为，这次的降息，可能对购房者的心理作用会更大一些，购房者的购买信心将会得到很大的提升。

　　另外，近期股市的震荡也给楼市带来了足够的利好。据了解，股市近期的震荡，已经让不少股民账户里的总资产缩水了不少。这也让不少股民意识到，在资产高位的时候把钱拿出来投到固定资产上，或许是个不错的选择。

　　高院生告诉记者，今年的股市势必会给楼市带来不小的影响。对部分原本就有购房需求的购房者而言，如果眼下股市的利润并不高，再加之不少开发商推出大力度的优惠措施，不如趁此机会购置一套心仪的房子。

　　目前，开发商的库存压力还相对较大，大多数楼盘都还在以价换量，贸然涨价无疑是为周边竞品“送客户”，所以高院生认为上半年房价不会出现上涨。但是，随着市场的变化，下半年的房价或有可能出现一定幅度的增长，部分项目甚至可能出现比较明显的涨幅。

　　综合来看，现在开发商提供了特价房，央行提供了两次“降息”，股市又处于一个震荡器，如果您有买房意向，不妨趁着最近去看一看，不要错过了买房的好时机。

　　龙湖春江系

　　第三子命名为

　　春江悦茗

　　□胡奇民

　　“这一次，与世界相约”，龙湖旭辉奥体兴议项目案名发布会近日举办，龙湖地产和旭辉集团全新力作，春江系第三子——春江悅茗在奥体G20时代全新登场。

　　22年匠心龙湖，以一座座建筑标杆，不断推动城市发展进程。精耕杭州6年，龙湖地产持续看好钱塘江南岸发展，先后两次落子滨江、奥体板块，2015年携手旭辉地产再次布局钱塘江南岸，打造春江第三子。

　　龙湖春江彼岸、龙湖春江郦城均是2013年、2014年杭州楼市最受瞩目的热销楼盘，多次名列杭州销售榜单前列。而旭辉地产凭借绿地旭辉城也取得不俗的销售佳绩。此次杭州龙湖和旭辉地产的合作，有利于资源互补，并期待创造一个合作项目的经典。

　　在“沿江开发、跨江发展”的杭州城市发展战略下，钱塘江南岸已经成为杭州最具活力和生机的热土，具有无可比拟的产业基础和发展前景。龙湖地产持续看好南岸未来的发展，坚定深耕。继 2013年的龙湖春江彼岸、2014年的龙湖春江郦城两大热销楼盘之后，在2015年补仓奥体兴议项目，意欲深耕滨江。

　　十年跨江发展，新杭州的风华在钱塘江两岸熠熠生辉。新十年，奥体博览城莲花绽放，一江两岸合璧中心格局已现。2016年，举世瞩目的G20峰会落定杭州，让钱塘江时代的杭州，第一次以中国国家城市形象，面对世界聚焦。奥体博览城、莲花主体育馆、310米城市之门、280米浙江之门……一座座地标拔地而起，不断改写城市发展新高度，成就杭州“陆家嘴”。

　　至此，春江悦茗、春江彼岸、春江郦城——龙湖春江三子齐聚钱塘江南岸，向世界示范一座轻奢国际样板生活。