北京楼市或6至8月迎来发力期 四类买房人催热楼市

　　5.21这个日子,北京的开发商可向这四类人群表达“真爱”了。

　　无论是成交数据还是成交价格，楼市都出现了明显的回暖。降低二套房首付、认房不认贷、降息降准等政策的松绑拉开了改善户型成交的序幕。那么，市场到底有哪些改善型的购房人在接盘楼市呢？《广厦时代》特此调查并总结了当前市场中四种主要的改善型购房需求。

　　卖旧买新 加速改善型换房

　　“3·30”新政加上最近的降息，让北京的新房、二手房市场齐齐升温。受政策和信贷叠加利好，许多购房人开始停止“观望”，加入买房大军。尤其是在政策对改善型购房需求扶持不断加大的背景下，“卖一买一”的换房模式在催热二手房交易的同时，也为新房市场带来了更多的“换购族”。

　　对楼市信心增强

　　“卖一买一”热情抬头

　　“其实想要换房的念头已经酝酿一年多了，只不过因为去年上半年楼市一直比较低迷，大家都不敢贸然出手，所以我也一直在观望。不过，自从各项新政出台后，身边亲戚朋友都觉得，现在买房是时候了，而且无论是从贷款利率还是首付比例等方面也都挺合适的，所以我近期也准备多看几家楼盘，遇到合适的就打算购买了。”在房山区某楼盘售楼现场，市民杨女士一边浏览手里的户型图一边告诉北青报记者。由于孩子到了上小学的年纪，她就将换房目标设定为长阳区域具有北京小学名额的项目。

　　不过，仍然较高的房价，让杨女士无法独自承受，于是她迫切需要卖掉正在住的房子，通过卖一买一的方式，达成改善住房的目的。

　　其实，像杨女士这样，基于对市场未来信心增强而加快入市的改善型买家在当前楼市中还有很多。北青报记者近期走访了部分售楼处及中介门店后了解到，在当前改善型购房者中，通过“卖一买一”方式来“换购”住房的人群为数不少。

　　对于这些“卖一买一”的置业者来说，通过售卖手中现有房产来变现，一来可以解决改善住房条件的首付费用，二来也可以“首套房”的名义争取到更低的首付比例、贷款额度及折扣利率，因此，这种“换购”模式受到了改善型买家的青睐，根据粗略统计，改善型购房者中约有七成左右人群为“卖一买一”类型，甚至有个别改善目标更高的置业者为“卖二买一”群体。

　　积压需求迎来释放

　　换房改善也促成刚需接盘

　　像杨女士这样的换房，也被业内称为刚改族，是属于刚性需求的换房升级。这部分购房人长期看房，有实际换房需求，苦于换房首付资金不足，或是受到限购政策限制。如今，在政策的刺激和“敲醒”下，改善型人群积压的购买力开始释放，已经成为当前楼市成交中的主力。

　　“在3·30新政后，市场交易量上升了36%左右，其中很大部分都是改善型客户。” 我爱我家市场研究院经理孔丹介绍，随着信贷、税费政策落地，降低了购房成本的需求外，也在一定程度上增强了置业者的信心，使之前压抑较久的购房需求得以释放。尤其是卖一买一的购房人，卖房时要交的税费减少，买房时又有较大的选择议价空间，这都催热了换房改善需求的旺盛。

　　数据也显示，200~300万元的改善型二手需求明显增加。2015年第一季度，购房总价在200~300万元的改善型二手买家占比由原来的不足四成，上升至五成以上。

　　孔丹补充道，改善需求的消化对首次置业的刚需购房者来说也是福音。改善客群卖出的小户型房源，为了追求尽快成交，价格通常比较有优势，也得到了刚需购房人的追捧。文/本报记者 李桁

　　高端改善 倾向公寓豪宅

　　在这一波支撑楼市回暖的改善型需求中，高端豪宅的改善需求同样非常突出。由于今年多个高价盘的集中入市，让二次改善和终极改善的购房人有了更多的选择空间。

　　豪宅走出低迷 成交明显升温

　　与前三个月豪宅项目开盘时的冷静低迷相比,近期多个豪宅项目都吸引了不少二次置业的换房客。位于朝阳区北五环的豪宅产品紫御华府在4月份就成交了15套豪宅，成交金额达到了3.57亿元。

　　不仅如此，更多的高端豪宅入市，也拉动了终极置业和二次换房的高潮，导致高端项目的成交整体出现了明显的增长。据亚豪机构数据统计显示，仅上周（5.04-5.10）北京就有14个价格超过6万元的公寓豪宅项目成交，累计成交了30套，成交总面积为0.52万平方米，分别上涨了57.9%和48.6%。

　　分析人士指出，豪宅和奢侈品类似，其成交好坏与经济走势密切相关。豪宅置业者的大举入市，也折射了豪宅置业群体对整体经济发展前景的看好。

　　根据最新一份市场研究显示，不少终极换房客投身豪宅市场，其成交份额逐年上涨，其中总价在1000万至2000万左右的豪宅成交数据更呈现出持续递增的态势。不少有实力的换房客更是以“终极换房”为目标，纷纷选购200-300平方米区间的大户型产品。

　　千万级豪宅 最受改善置业追捧

　　在改善型的豪宅项目中，千万级别的改善型项目表现最为突出，像海淀的琨御府、华润·萬橡府这些热销项目，都是属于这个级别。郭毅表示，“这部分入门级豪宅的购房人，多属于二改型人群，受到楼市利好政策影响，这部分人群入市积极性被调动。”尤其是降息政策，直接影响了贷款成本的降低，公寓豪宅里二次改善的低总价公寓豪宅受影响更大，在降息的催化作用下，还将持续释放需求。

　　一位在孙河某豪宅项目购房的陈先生就表示，经过多次比较分析，他还是放弃了置业市中心的想法，毅然选择了孙河的项目。“1000万只能买市中心的二手三居室，但买新的三居室换旧的三居室让我很不满意。”陈先生认为CBD的高密度很难保证生活品质。“于是，别墅区的洋房和低密度别墅，就成了他终极置业的目标。

　　对于豪宅的回暖，郭毅表示，一方面，楼市整体回暖使得豪宅市场前景光明，豪宅客群对房地产信心增强；另一方面，二套房首付政策和信贷的放松，无形中都拉低了豪宅的入市门槛。

　　郭毅预计，随着高端项目的不断入市，财富人群对豪宅的选择面增多，作为二次改善和终极改善置业的公寓豪宅市场，成交量还将持续上升。

　　尽管市场升温，也给房价带来了上涨压力，但不少业内人士仍认为，当前的购房时机仍然很好。北京房地产业协会秘书长陈志表示，对于具有支付能力的人而言，当前是重要的购房窗口期。他预计北京的普通商品房和改善型商品房，将在6、7、8月份迎来重要发力期。一方面，企业在这几个月会大量推盘，吸引客流；另一方面，由于股市进入“慢牛时代”，因此部分资金可能会撤出进入楼市。文/本报记者 李桁

　　为资产保值 投资需求重返楼市

　　连续的几次降息、降准，虽然无法构成直接刺激刚需入市的理由，但毫无疑问，降息带来的融资成本的下降，已经刺激了投资者的神经。无论是二手房市场，还是写字楼市场，投资者的身影频频出现。为手里有限的资产保值，获得稳定的收益等，是投资者此轮返场楼市的主要原因。

　　贷款成本下降 工薪族投资变成可能

　　从去年年底开始的降息，让5年期以上住房商业贷款的基准利率已经下调至5.65%，再加上很多商业银行已经恢复了8.8折的房贷利率优惠，房贷利率已经跌至4.97%。根据融360网站上提供的数据，目前一般商业银行的理财产品收益率基本都在5%以上。

　　除了商业贷款利率与理财收益率基本持平外，公积金贷款的利率更是下调至3.75%，这一利率水平甚至低于限购政策出台前的3.87%。除了利率创下历史新低，120万元的贷款额度也为工薪阶层小户型房产的投资提供了可能。

　　准备在团结湖买一套二手房出租的张女士就是个典型例子。张女士告诉北京青年报记者，股市的大涨，周边朋友的资产暴增，让她十分担心自己资产的变相贬值。为了让存在银行和基金中的钱起到更大的作用，张女士最终决定投资买房。

　　“我们家里还有一套购房资格，我和我老公能贷款120万的公积金用于买房，团结湖附近的旧二手房月租金都在4500元以上，能够利用租金轻松填补贷款的压力。这样我虽然没有在股市赚钱，但买到一套房子，又不至于让自己生活太紧张，也是一种投资选择。”张女士像北青报记者讲解他的投资观念。

　　有张女士这样想法的人并不在少数。事实上，楼市的回暖确实吸引了不少像张女士这样，为了资产保值的投资客返场入市。对此，业内人士也提醒道，这类投资买房还要注意规避风险，地段好，配套全的区域仍是投资热点，因为这样区域的房子更好出租，也能在转手时更加容易。而很多五六环外的新兴区域，虽然不少项目以适合投资为由拉购房人，但实际上，这些新兴区域，人群较少，新房供应大，无论是出租还是等待升值转手，都不容易，因此，投资保值的购房需求，仍需要选择优质区域的项目。

　　租金收益稳定 写字楼、商住重新火热

　　工薪阶层为了资产保值，选择贷款入市，而一些传统的地产投资客也在重新返场楼市。由于限购尚未放开，这些投资客将目标转向了商住和写字楼市场。

　　在近期楼市比较热的几个商住项目现场，北青报记者发现，与以往小户型商住项目主打吸引年轻人首次置业不同，售楼现场不少购房人都是为了投资而来。虽然商住项目首付比例不能低于50%，也无法享受贷款优惠利率，但较低的总价和不限制购买还是让不少人青睐。

　　而且，考虑到客户投资的需要，有商住项目也推出了首付分期的政策。以近期较热的商住盘朝北8080为例，该项目就推出了相应的首付分期方式，首期只需交10%的首付，剩余的首付款需要在8月中旬交齐。

　　一些散售的现房写字楼也同样迎来了久违的投资客。像此前《广厦时代》报道过的王府井利生大厦和望京国际中心，因为相对同区域项目的低价格和散售带来的低门槛、低总价吸引了很多投资客关注。以望京国际中心为例，4.7万元/平方米的单价，总价700余万元的房源，可以获得5万元/月的租金收益，相对住宅高出不少的投资回报率成为吸引投资客的利器。除了高收益回报率外，核心区未来发展带来的资产增值也同样被投资客所看好。文/门庭婷

　　股市获利 楼市才是真爱

　　楼市成交的火热，政策的放松，股市风险的加大和不确定性，也促使部分资金开始从股市流向楼市。无论是投入上亿的金融大拿，还是几十万的散户，很多都抱着获利后回归楼市的想法。股市资金迅速膨胀充裕起来的买房资金，为此轮火热的楼市贡献了大量的后备力量。

　　获利了 给自己养老找个地

　　方女士是资深的老股民，即将退休的她把炒股作为退休后的第二职业。多年的炒股经验让她对于股市的周期性有深刻的认识。此轮牛市中，她总是在阶段性获利后，拿出一笔钱来做其他投资或进行消费。

　　她将最新的一笔获利投向了京郊的一个大盘。她所购买的是一套叠拼别墅，方女士表示，她已经退休，购房主要就是为了养老度假，之前她在北戴河也购买过度假房，但毕竟路程比较远，不能长期居住。因此她就又在京郊选择了一个环境比较好的区域购房。方女士透露，以她多年炒股的经验，股市一定是阶段性的。对于她这样已经退休的人，此轮股市中的获利，及时抽出可以为自己的退休生活进行很好的安排，投入楼市无疑是比较好的选择。无论以后市场怎么变化，总不会跌得一无所有。

　　很多像方女士一样的老散户，深谙股市的起伏周期，都将此轮牛市看做提升生活品质的最好机会，而住房品质的提升无疑被放在了第一位。

　　获利了 撤出资金改善居住

　　散户不断将获利资金投入楼市，而一些资产本就较多的投资者，在此轮牛市中的获利则更可观。他们从股市抽出的资金，直接带动了豪宅的销售。尤其是股市在5月初经历了一波大跌后，提前注意风险控制的股民，开始将盈利部分抽出，投入到看得见摸得着的楼市中。

　　北京青年报《广厦时代》上期关于股市播种，楼市收割的稿子中，提到了任志强的观点，他认为四季度楼市将迎来爆发期，因为那时更多的炒股获利资金将涌入楼市。

　　京北一处豪宅项目的操盘手就表示，他们的客户确实有一部分是用从股市里赚来的钱来买房。其中就有一位客户说，他是去年3000万元入场，挣到了6000万元。然后他就把盈利部分取出来买房，本金仍然继续在股市里搏斗。长江实业董事郭子威此前在接受采访时就表示，牛市对于消费的带动已经有所显现，预计在下半年表现会更加明显，会有更多从股市流出的资金投向其他行业，房地产也同样会受益。

　　《广厦时代》随机采访多个股民，当被询问从股市抽出的资金最想投入哪个行业，2/3的受访者均表示，楼市依然是他们觉得投资最放心的领域，只要从股市中获利的资金够得上房产的投资，就会选择撤出转向楼市。文/门庭婷