宁波商品住宅用地仅200公顷 推地节奏还要看住宅销量

　　“面包”不好卖了，“面粉”市场自然受到牵连。

　　尽管去年下半年以来，楼市的红利连环出台，也刺激宁波的商品房成交量一度攀升。然而，与眼下楼市回暖的主基调大相径庭的是，土地市场仍旧“冰冷”。要知道，相比去年宁波的土地市场成交量，今年同比下降超过五成。

　　市场背后，持续超过600万方的商品房库存，一直是宁波楼市最大的痛。再加上“以价换量”促成的楼市热度使得开发商们普遍出于成本考虑，拿地也变得颇为谨慎。

　　由此，今年的政府工作报告也提出了“2015年实施商品房土地供应与存量消化挂钩机制”的要求。昨天，宁波市区国有建设用地供应计划出炉，433.67公顷的住宅用地面积相交往年大幅削减，其中商品住宅用地为204.25公顷，相比去年足足“缩水”一半还多。

　　许多房地产业内对此表示，政府明显放缓推地节奏也是在意料之中。

　　计划：

　　200万方商品房用地同比“腰斩”

　　今年推地节奏将与存量消化挂钩

　　依照计划，今年市区将供应国有建设用地1729.97公顷，其中备受房地产市场关注的住宅用地面积有433.67公顷，约占四成。除了各类棚户区改造用地（含拆迁安置房用地），以及公共租赁房、限价房用地，商品住宅用地204.25公顷。

　　这里值得关注的是，仅200万方的商品房用地预推总量，相比往年可以说是被“腰斩”，砍掉了一大半。对比前两年的供地计划，2014年市区住宅用地是超过682公顷，其中商品住宅用地就超过400公顷；再往前一年，2013年市区住宅用地是746公顷，其中商品住宅同样超过400公顷。

　　再看市本级（指海曙、江东、江北圈内、高新区、东钱湖、东部新城）范围，今年计划供应的309.34公顷用地中，93.51公顷的住宅用地同样占比也是大幅缩水。除了各类棚户区改造用地（含拆迁安置房用地）30.25公顷，商品住房用地仅有63.26公顷。而前两年，市本级的商品房用地计划分别有140公顷和98公顷。

　　不仅如此，今年宁波市政府工作报告提出的“2015年实施商品房土地供应与存量消化挂钩机制” ，要求合理控制2015年商品住宅用地供应规模，实行年度商品住宅用地计划供应调节机制，促进土地市场可持续发展。

　　针对此项前提，钱江晚报记者也从市国土资源部门了解到，推地节奏不仅要与已办理预售商品住宅存量消化时间相结合，而且还要与尚未办理预售商品住宅存量消化时间相结合。

　　现状：

　　“面包”冷中有升，“面粉”依旧惨淡

　　开发商拿地热情不高

　　事实上，今年这个缩水的推地计划，却并没有让本地的业内人士感到意外。一方面，政府工作报告要求推地的节奏必须跟着房子的库存销量来走；另一方面，去年下半年以来，虽说“面包”借着各项楼市政策的东风销量有所回升，接连几月市区成交水平逼近四千，然而对比之下，“面粉”市场表现至今却依旧只能用“惨淡”来形容。

　　克而瑞宁波机构的数据显示，2014年土地成交面积为293万方，不足2013年土地成交量的一半，成交总金额为185亿元，同比减少58.7%。其中住宅用地成交同比更是明显缩水，总共82万方的成交量占比仅是28%。

　　有业内人士坦言，这很大程度上也与房企拿地热情有关。市场背后，市区超过600万方的商品房库存居高不下，一直是宁波楼市最大的担忧。开发商“以价换量”千方百计去库存，导致利润空间一缩小再缩，因此出于成本考虑，拿地也变得颇为谨慎。

　　去年，虽有外来房企摘牌姚湾头、东部新城等板块的优质地块，荣安、雅戈尔、波威等本土企业也有拿地动作，但土地储备数量均在1到2宗，而且几乎也都是贴着挂牌楼面价被拍走。而今年以来，宅地市场目前也仅有鄞州等个别区域开张挂牌。

　　有业内人士对此还感慨：“想当年土地市场火爆时，可谓推一块，抢一块，四五个房开要经历数十次举牌的拼杀场面时常被掀起，如今这股硝烟却几乎不见。”

　　业内：

　　利润空间走低地价不低

　　拿不拿地开发商也在纠结

　　当前，在房地产市场成交逐步回升的大形势下，开发商对于拿地的态度到底如何？均胜房地产开发有限公司总经理缪百年表示，尽管众大鳄激烈拼抢、单价及总价地王频出的时代已经一去不复返，但是借着政策窗口期，一些去化不错、而且手头上“面粉”也所剩无几的开发商，确实还是想拿地的。

　　只是，缪百年也称：“一边是房企想拿地，一边是土地一级开发成本高价格下不来，呈现出甬城土地市场中二者博弈的现状。”

　　宁波爱地房地产的销售总监许哲则对钱江晚报记者分析，一些大型开发商因为要保持规模并实现滚动开发，通过地段选择和比价，看中合适的还是会出手，而且部分外来大鳄还或采用收购地块或合作拿地开发的模式。“一些中型的开发商要实现的是顺利去化，再根据实际利润空间决定储地计划。至于一批小开发商，面对当前整体行情，不排除尽快脱手结束开发的可能。”

　　按照多数业内的推测，地价怎么走，很大程度上将是今年房开们决定是否拿地的关键因素。