网上司法拍卖房产成交普遍低于评估价 多数要求付全款

　　打开淘宝“司法拍卖”栏目，便可浏览各种正在进行网拍的房产。南方日报记者 王云 摄

　　一套市场评估价近78万元的房产，通过网络司法拍卖，成交价仅56万元左右。这是4月17日市第一人民法院在淘宝网成交的一套司法拍卖房产。通过拍卖，竞标者以低于市场价近12万的价格获得心水房产。

　　自2014年1月1日至今，市第一人民法院通过网拍成交的房产总计达到221宗，成交率高达94.85%。性价比较高、竞争者较少，是许多市民参与竞拍的主要因素。

　　业内人士预计，伴随着网络司法拍卖模式的日益成熟，未来将有越来越多的市民会参与这种拍卖，从而淘到实惠房源。

　　18处房产正在进行网上拍卖

　　打开淘宝首页，点击“司法拍卖”这个栏目，选择中山市第一法院的拍卖页面，便可浏览各种正在进行网拍的房产。

　　5月21日上午11时40分，淘宝网上显示中山共计有18处房产处于拍卖状态，且都显示有截止时间。另外，还有13处房产即将于5月28日开始网拍。

　　记者从市第一人民法院获悉，司法拍卖是指人民法院将查封、扣押、冻结的被执行人财产，在被执行人逾期不履行义务时，依法以公开竞价的方式卖给出价最高的竞买人，并用所得金额清偿债务的执行行为，是人民法院执行中的一种强制处分措施。

　　淘宝网一工作人员告诉记者，司法拍卖具有法律严肃性，不同于商业拍卖。竞拍成功后参与者的保证金会转移到法院的支付宝账户中，如果竞拍到了商品没有付余款的话，法院可以裁定重新拍卖。

　　另外，如果重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失，由竞拍者承担，法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金剩余的，会退还；保证金数额不足的，可以责令补交，拒不补交的，法院强制执行。

　　假设某件拍品的拍卖结束时间是8月8日22时，如果在8月8日21时58分15秒，有竞买人出价，那么系统将拍卖结束时间自动延长至8月8日22时3分15秒；如果在22时3分有竞买人出价，那么系统将自动延时到22时8分。以此类推，直到最后两分钟没有新的竞买人出价，那么该拍品的竞拍结束。

　　网拍房产成交率高达94.85%

　　市第一人民法院公布的数据显示，2014年1月1日至2015年5月5日，通过网拍房产成交221宗，总成交额134706202元，成交率高达94.85%，占了全部拍品比重的74.41%。

　　另外，在竞拍成功的买受人地域分布中，居住在中山的居多，其次是珠三角及省内各市县；再次为临近的广西、贵州、云南、经济较发达的江浙地区等。其中，由港澳台籍人士购买的拍品有6宗，涉及港澳人士6人、台湾地区居民1人，成交的拍品主要集中在房产（5宗）和土地（1宗），总成交金额高达7867241元。

　　虽然房产司法拍卖日渐受到市民青睐，不过这种拍卖与市场上的买卖毕竟不同，当中仍存在许多细节需要参与者留意。

　　购买市场上的二手房时，一些税费可以由卖方承担。但司法拍卖中产生的拍卖价、各种过户税费等，绝大多数需买家全额承担。而且有些房产可能以前没有过户，需要缴交两次过户费用，这些成本都需要竞买人在拍前了解清楚。比如近期中山第一法院在淘宝网上拍卖的房产，绝大多数需要由买房承担相关税费。

　　另外，淘宝网一工作人员告诉记者，绝大多数参与司法拍卖的房产，需要一次性付款。根据司法拍卖规定，竞拍成功需要短时间内一次性支付拍卖款，但动辄数百万元的房子，不是每个人一下子能承担的。

　　有房产低于评估价23万元成交

　　通过网拍，竞得的房产是否比市场价更低？

　　记者查询近期拍卖成功的房产发现，这些竞拍房产的最终成交价，比最初的评估价普遍低3万—10万元不等。在近期，石岐区富康路6号18幢404房将进行第二次拍卖，最终的成交价甚至比评估价低近23万元。

　　公布资料显示，该房产所在小区东临豪程路，南临嘉盈苑花园，地段较好。房产综合成新率为80%，位于第四层。在拍卖时，起拍价为63.5万元，项目竞买记录达到55次，最终以77.7万元成交，而其市场评估价高达102.4万。

　　另外，从公开资料来看，也有部分地段较好的房子，成交价甚至比评估价还高。

　　比如位于港口镇星晨花园的一处房产，评估房地产建筑面积为119.97平方米，起拍价为61万，市场评估价为84.8万。经过66次出价，最终以90万的价格成交，超过市场评估价将近5万元。

　　于今年2月15日成功拍卖的南区一套房产，同样得到市场较多关注，成交价也远高于评估价。当时，这一房产周边以自建民房为主，项目所在片区原为旧城中村，规划布局较差，其起拍价22.8万元，评估价为33.4万元。但经过73次出价，这一房产最终以48.2万元成交，超过评估价将近15万元。

　　■拍卖小知识

　　1.保证金制度

　　参加一笔拍卖交易，不管拍卖的价格和该宝贝想要竞拍的件数，都只需缴纳一次保证金。法院为每一款拍品单独设置了一口价保证金，在报名时，系统锁定的保证金金额为一口价保证金金额。

　　在对拍品第一次确认出价竞拍前，竞拍者需要报名缴纳保证金，如您的支付宝账户中有足够的余额支付拍卖保证金，系统会自动锁定该笔款项，并在您的支付宝账户余额中显示为不可用余额，点此查看详细拍卖流程。

　　2.锁定期限

　　如果拍品拍卖成功，竞价领先者保证金将转化为部分拍卖款直接划扣给法院指定账户，其余竞价不成功者保证金在3天内释放。如果拍卖不成功，则所有人保证金都将在3天内释放。

　　3.拍卖评估价

　　评估价格是指依据一定的评估方法，客观合理价格所做的估计，它以市场交易价格为基础。

　　南方日报记者 游玉华