查验房屋遇质量问题 先修复再交房

　　快要收房了，才发现房屋早已被抵押；因其他原因办不下来贷款，被要求承担违约责任；说好的南北朝向，却变成了东西朝向……在买房这件“人生大事”上，不少人都遇到过各种各样的麻烦问题，而往往因为一些卖房者在合同上做文章，买房者们只能吃闷亏。

　　7月1日起，《四川省商品房买卖合同(预售)示范文本》(以下简称《文本》)将在全省范围内施行。该《文本》由四川省住建厅和四川省工商局共同制定，相较于2006年的《商品房买卖合同(示范文本)》，新文本新增了卖房者违约情况以及承担违约责任的具体约定，对购房过程中的常见“地雷”进行了规范。

　　消费纠纷六成涉及房产 下月起施行新合同范本

　　一说到买房，不少人都头大。不仅是因为“买不起”，而且陷阱也很多，房地产成了近年来消费投诉的重灾区。四川省工商局合同处处长罗春介绍，在四川省工商局接到的消费纠纷中，60%都涉及买卖双方合同签订及履行，“其中，又大多发生在房屋预售过程中。”

　　有过买房经历的市民都知道，购房合同不仅条款多得让人没耐心看，而且大多都是格式条款，也就是说，卖房方早已拟定好，买方要么签字，要么不买房。“格式条款的存在源于由卖房者制定合同，也很容易发生纠纷。”罗春说。

　　为此，2006年，四川省建设厅与四川省工商局联合制发了《商品房买卖合同(示范文本)》促进经营者自律，然而，当时并未将预售和现售分开。“这次单独制定预售合同示范样本，将更加精确地对一些问题进行解决。”罗春说。从7月1日起，购房双方就可以使用新的《示范文本》，或参照该合同文本来订立合同。 华西都市报记者吴冰清常见纠纷

　　房屋的权利状况受限

　　购房者并不知道房屋已经被抵押或者被拍卖，花了钱买房，却因为商品房的权利上有瑕疵，不能办下产权证和房产证。这样的倒霉事，并不少见。

　　办不了贷款购房者被迫担责

　　大部分市民买房，都会选择按揭贷款。但交了首付款，贷款办不下来怎么办？一些开发商要求购房者一次性将剩下的全款付清，否则按照逾期付款承担违约责任。

　　收房时发现房屋有质量问题

　　房屋到手了，参观新家时却发现门窗损害或者屋顶漏水、墙面开裂，可房已经交了，维修的费用该谁出？购房双方常常为此争执不下。

　　小区车位难求价格高

　　日前，市民李女士在东二环某楼盘购买一套房屋，她想一并购买车位，却被告知目前车位还不出售。这让李女士有些不解：车位是和房屋一起修的，为什么不能和房屋一起买呢？新增约定

　　购房者有权解除合同并获赔

　　《示范文本》的第五条、第六条以及第七条约定，售房人应当告知购房者其购买房屋的抵押状况，并承诺该商品房出售前享有合法权利，没有出售给除本合同买受人以外的其他人，没有被司法查封等。

　　如果商品房的权利状况与售房者承诺不符，购房者可有权解除合同。而售房者也将承担违约责任，购房者可获得已付全部房价款(含已付贷款部分)、利息以及赔偿金。

　　若非购房者原因 不承担违约责任

　　《示范文本》中第十条第二款明确，因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金。不解除合同的，双方重新约定新的房价款支付协议，合同继续履行。

　　也就是说，如果因为政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现的，售房者就不能要求购房者承担违约责任。

　　房屋查验修复环节 双方协商修复期限

　　今后房屋办理交接手续时，或新增查验和修复两个环节。《示范文本》第十八条明确，买卖双方在办理交接手续时需查验房屋状况，购房者有权对该商品房进行查验，售房者不以缴纳相关税费或者签署物业服务契约作为购房者查验和办理交接手续的前提条件。

　　如果发现房屋有质量问题，购房者可提出让售房者进行修复，修复好后才可交付。当然，修复的费用由售房者承担。为了避免售房者拖时间，合同中将根据质量问题的严重程度，由买卖双方约定修复时间。

　　增加车位选项 提出车位和商品房一同出售

　　《示范文本》第四条“商品房基本状况”第二款对商品房的规划用途增加了“车位”选项，使用《示范文本》的购房双方可以在合同中协商决定、选择是否增加该选项。而在附件五“关于本项目内基础设施设备和相关公共设施的具体约定”中，将标明机动车停放库(位)的规划配比、数量、位置。

　　“这并不是强制要求，而是建议、提倡售房者在售房时，一并出售车位，并让购房者事先了解小区的停车情况。”四川省住建厅房管处李富忠说，一些开发商为了今后“炒车位”，以车位合同没有起草为由，暂不售卖车位。“这样就可以避免售房者找托词。”常见纠纷

　　宣传跟实际不符

　　说好的绿化面积怎么缩水了？空间怎么变矮了？买房时，售楼人员吹得天花乱坠，可满怀期待看房时常常失望而归。

　　基础设施开通费该谁出？

　　房子刚入住，要使用水电气等基础设施，必须要交开通费。但这笔费用谁出？购房双方常常扯不清楚。

　　出卖人未向购房者告知房屋不利因素

　　入住了新房，才知道离家不远处有一个变电站，或者家门口就是垃圾堆放处。

　　新增约定重要说明允诺等同合同内容违反要担责

　　《示范文本》中约定，出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约。

　　按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，这些被视为要约的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　明确开通手续及相关费用避免重复收取开通费

　　过去的合同范本中，并未对这笔费用进行约定。而在新《合同范本》中，第十六条第(一)款“基础设施设备”中，对供水、供电、燃气、电话通信、有线电视和宽带网络等六项基础设施，其开通手续及相关费用分别由谁承担进行了明确。

　　供水、排水以及供电由售房者负责安装、办理开通手续并承担相关费用；燃气、电话通信、有线电视以及宽带网络由售房者负责安装并承担相关费用，购房者自行办理开通手续。“这样一来，既可避免纠纷，又能避免重复收取开通费用的情形。”李富忠说。

　　列举应告知的房屋不利因素保证购房者知情权

　　《示范文本》第三十二条明确，售房者应该通过告知书、销售现场公示或者其他的方式，向买受人告知该商品房周边污水处理厂、垃圾处理站、220KV以上的大型变电站、化学工厂、铁路等可能引起气味、污染、辐射性、噪音等不利因素。