大房企忙着拆中小房企忙着买 拆分与并购能让市值一飞冲天吗

　　◎每经记者 区家彦

　　A股自去年爆发以来，指数一路狂飙。借着大牛市的东风，上市房企纷纷玩起市值管理的游戏。大型房企计划拆分旗下业务板块独立上市，而中小房企则在医疗、互联网等领域跨界并购，试图以此带动股价的上涨，提升公司市值。那么，在这一过程中，房企会遇到哪些难题？哪些业务板块更能得到资本市场的认可？

　　福布斯发布的2015全球富豪榜显示，王健林以242亿美元的财富成功超越马云，成为新任内地首富。但令人意想不到的是，让王健林坐上首富宝座的并非万达集团庞大的商业地产帝国盈利能力的提升，而是万达院线独立上市后超十倍的股价涨幅。

　　从去年下半年起，沉寂已久的A股爆发，上证指数在不足一年内涨幅超一倍。借着大牛市的东风，上市房企纷纷玩起市值管理的游戏，包括万科、中海等龙头房企计划分拆物业管理等业务独立上市，中小房企更在医疗、互联网、金融等领域展开跨界并购，试图以此带动股价上涨，推动公司市值提升。

　　通过分拆、并购等资本运作，能对房企市值增长带来怎样的影响？股价上涨又能否对公司盈利增长产生催化作用？

　　房企市值管理意愿增强

　　在5月22日举行的万科股东大会上，万科总裁郁亮首次抛出了“未来十年市值达到万亿”的新目标。根据他的描述，万科正在培养更多新业务，未来都将独立分拆上市，“万科系”整个控股集团市值加起来将超万亿。

　　尽管郁亮的雄心壮志毋庸置疑，但是与“互联网+”热潮席卷A股相比，作为支柱产业的房地产板块在资本市场并不受市场青睐。作为A股互联网龙头企业，截至6月3日，乐视网的年内涨幅为416%，而万科A的年内涨幅不到10%。尽管万科去年的净利润是乐视网的49倍，但投资者给予乐视网的估值是401倍，给予万科的估值只有10倍。

　　在中信证券房地产分析师陈聪看来，由于此前一度暂停房地产企业在资本市场融资，上市房企市值管理动力并不是很强。但随着房地产行业再融资环境好转，加上地产股估值相对较低，对房企而言，与其在短期内改善盈利水平，不如试图提升公司的估值水平，毕竟提升盈利水平并非易事，因此房企的市值管理意愿更为强烈。

　　“目前房地产企业都面临转型的难题，无论是转向哪个方向，充裕的资金是重要因素”，新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，如果房企能通过市值管理提升估值，有助于展开后续股权融资，为转型成功带来更大的资金保障。

　　大房企倾向分拆业务上市

　　在资本市场，通过分拆上市获取股权的二次溢价，是上市公司的重要财技之一。对于体量庞大、业务丰富的大型房企而言，将经营成熟的子业务板块分拆上市，是提升母公司估值的重要手段。

　　其中，物业管理无疑是最重要的突破口之一，花样年旗下的物业管理公司彩生活（01778，HK）就是典型的例子。自去年6月登陆香港联交所以来，彩生活股价累计涨幅超过200%，市值超过母公司花样年。在“彩生活效应”的推动下，包括万科、中海、绿城等大型房企也纷纷抛出物业管理分拆上市的计划。

　　在陈聪看来，虽然与新房相关的业务未来会随着房地产开发景气度的下降而见顶，但是与存量房增值相关的业务，例如存量房的装修、更新改造、物业管理、租赁服务、小区的智慧化、小区医疗和养老服务等仍是一片蓝海。这背后，物业管理是掌握存量房源的最好切入点，这也是资本市场愿意给予彩生活高估值的重要原因。

　　以万科物业为例，根据瑞银证券的研究报告，2014年万科物业的营业收入为19.8亿元，合同管理面积为1.03亿平方米，市场份额仅为0.59%，作为全国最大物业管理公司的彩生活去年物业管理总面积也仅为2亿平方米，这意味着物业管理市场集中度非常低，万科物业管理市占率拥有极大的提高空间。

　　但即便如此，像万科这种“大象”级企业，分拆物业管理上市在短期内对估值提升的作用或许也相当有限。瑞银证券分析师丁晓认为，2015年万科物业预计能实现约5000万元的净利润，参照彩生活约30倍市盈率的估值计算，万科物业的估值约为15亿元。相对于万科超过1500亿元的市值，物业分拆上市对整体市值贡献有限。估值能否进一步提升，将取决于万科物业能否结合移动互联网技术，拓展和提供与家庭生活有关的各项服务，带来更多元化的收入。

　　除了物业板块，商业地产分拆上市则是另一个路径。碧桂园在今年3月曾经透露，正筹划将旗下酒店业务分拆上市，但目前并没有具体时间表。万达商业地产此前也透露，公司在研究将资产以房地产信托基金（REITs）的方式分拆上市。

　　但香港粤海证券投资银行董事黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，目前商业地产普遍面临供应过剩的困扰，中高端酒店与购物中心尤为严重，这类资产即便能顺利分拆上市，估值也不高，对母公司估值难有提升作用。

　　中小房企热衷跨界并购

　　相对于实力强大的大型房企，中小型上市房企更热衷于通过跨界并购提升市值。

　　根据申银万国的统计，在142家A股上市房企中，涉及跨界转型的至少有41家，占行业总数的29%，转型方向包括医疗、互联网、能源煤矿、金融、军工/智能、影视传媒等八大行业。

　　这其中，并购成为这类房企转型的重要路径。以宜华地产为例，公司于去年斥资7.2亿元购入广东众安康后勤集团股份有限公司，正式进入医疗服务产业，公司随后更名为宜华健康（000150，SZ）。泛海控股（000046，SZ）也通过入股民生证券、民生财险等，完成在金融板块的布局。

　　在陈聪看来，中小房企由于在房地产产业链上扩张并不具备优势，要提升自身的估值水平，它们更倾向于通过变更行业属性的办法。尽管在A股市场成功转型的案例不多，但目前高估值行业的门槛不算很高，投资者也习惯用行业属性来决定公司的估值水平，因此，这类房企转型路径体现为机会主义式跟随资本市场热点，带动股价出现阶段性表现。

　　《每日经济新闻》记者注意到，在最近一年涨幅最大的十大地产股中，多数为跨界转型类的中小房企，至少从市值管理的角度而言，目前中小房企的表现优于龙头企业。

　　“像互联网、医疗等是政府大力扶持的行业，前景毋庸置疑”，克而瑞研究中心分析师朱一鸣认为，但所谓隔行如隔山，房地产企业跨界发展并不具备先天优势，它们有可能成为新的产业领袖，也有可能只是“昙花一现”，投资者面对这类企业需要谨慎对待。

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　　企业案例·绿地

　　“绿地系”并购效应：金丰投资股价半个月涨近50%

　　◎每经记者 杨羚强

　　相比万达和万科，业务更为多元化的绿地，可能是最早提出通过资本并购实现业绩扩张，优化财务的公司。在这方面，绿地的进展十分迅速，在借壳金丰投资整体上市获批短短两个月时间，绿地就收购了一家港股上市公司的控股权，并增持了一家港股上市公司股权。

　　而这一做法，也在资本市场受到了投资者认可。在绿地借壳金丰投资整体上市有条件获批前半个月，股价就由停牌前的24元上涨至35元多，涨幅接近50%。《每日经济新闻》记者发现，上述收购除了将绿地资产注入上市平台的预期，更重要的目的在于通过收购提升资产质量，进一步推升业绩。

　　投资：动作频频

　　4月23日，绿地重组金丰投资获通过时，绿地集团董事长张玉良表态，在新增长点培育方面，绿地将用好投资并购、互联网+等手段。在投资并购上，绿地一方面将通过战略并购实现业绩扩张，优化财务结构；另一方面将以资本为纽带，通过控股或参股形成一批发展空间大、盈利前景好、商业模式新的企业，打造一批“绿地系”企业群。

　　仅仅两周后的5月7日，绿地金融海外投资集团有限公司又与博大绿泽国际有限公司（01253，HK；以下简称博大绿泽）订立协议，绿地金融有条件同意认购博大绿泽配发及发行的总共5944万股认购股份，认购价为每股2.15港元，总认购价约为1.28亿港元。认购股份相当于博大绿泽已发行总股本的7.19%。此次认购完成后，绿地金融持股比例提高到12.90%，进一步巩固了第二大股东的位置。

　　资料显示，博大绿泽是一家快速成长的综合性园林景观设计建设服务供应商，公司专注于各地主要城市的园林绿化项目，针对不同项目为客户提供“一站式”园林景观设计建设服务解决方案，包括设计及规划、设计完善、建设、苗木种植及养护。该公司拥有城市园林绿化企业一级资质、风景园林工程设计乙级资质等多项资质。

　　绿地当时承诺，将为博大绿泽提供三年国际、国内园林、绿化项目订单，每年合同金额不低于3亿元人民币，通过有力的项目支持，推动上市公司持续发展壮大。

　　在收购博大绿泽后，绿地表示，要围绕集团转型发展目标，着力提升资本运作水平，使资本经营真正成为撬动企业规模扩张、结构调整和模式升级的有力杠杆。

　　而仅仅十天之后，5月18日，金丰投资发布公告称，绿地集团境外全资附属公司与中国润东汽车集团有限公司（01365，HK；以下简称润东汽车）、Rundong　Fortune（润东汽车现控股股东）签署认购协议，绿地集团境外全资附属公司有条件同意认购润东汽车有条件同意配发及发行的总计53627.07万股股份，认购价为每股2.89港元，总认购价为15.50亿港元。认购完成后，绿地集团境外全资附属公司将拥有润东汽车投票权的30%，成为控股股东。这标志着作为绿地集团“大消费”产业重要板块的汽车产业首次拥有了港股上市平台。

　　除了增持博大绿泽，收购润东汽车。绿地在金融投资层面也是动作不断。比如牵手建行发起成立首支轨交PPP基金，又比如绿地香港5月27日宣布，其互联网金融公司“绿地金服”正式开业。绿地金服总裁杨晓冬透露，除了地产宝等房地产金融产品，公司还将经营互联网金融平台，目标为未来3年平台交易量突破1000亿元人民币，注册用户数突破300万。

　　这一系列令人眼花缭乱的动作不禁让外界猜测，接下来绿地是否还会有新的投资收购计划，以将旗下业务注入到更多上市平台？

　　收购：不只看中平台

　　亿翰智库上市公司房地产研究中心主任张化东指出，绿地收购多个上市平台，核心还是为了推动旗下的各个板块更好地增长。因为在资本市场上，单业务类别上市企业的业务竞争优势更容易凸显，也更容易进行融资。

　　在他看来，绿地旗下的大金融、大消费以及城市产业集群中的地铁建设业务，都对资本市场有比较强的吸引力。其中，下一步最有可能上市的应该是绿地大金融领域的相关业务。

　　对于上述猜测，绿地方面表示，由于涉及到上市公司信息披露，未来的收购计划和目标目前尚无法公开。

　　绿地内部人士表示，以绿地旗下的汽车业务为例，除了润东汽车，绿地还有绿地汽车、云峰汽车两大资产，上述三大资产整体构建成绿地汽车业务。目前，这三大资产还是独立的，润东汽车的排名要比绿地汽车、云峰汽车更靠前。

　　根据中国汽车流通协会发布的“2014年度中国汽车流通行业经销商集团百强报告”，润东汽车的营业收入达到154.69亿元，排名第19位，绿地汽车营业收入只有62.33亿元，排名第58位，云峰汽车营业收入仅35亿元，排名第88位。

　　绿地方面指出，通过认购润东汽车股份并成为控股股东，绿地汽车产业的总体规模将跻身全国汽车经销商集团的前列，市场占有率进一步提升。

　　显然，绿地收购润东汽车，并不仅仅是为了汽车业务未来整体上市，也为了进一步提升汽车板块的整体资产质量。而绿地也希望，润东汽车能在绿地集团支持下进一步拓展新能源汽车、电动汽车及混合动力汽车市场，推动汽车融资服务及汽车租赁金融业务，进军互联网汽车销售市场等。

　　绿地方面分析，预计汽车后市场将达到万亿元规模，这是他们看好这一市场的关键。

　　由此来看，绿地在完成整体上市后的资本运作方向不只是看重平台，更是借助收购扩张业绩，优化财务。而这也许才是投资者看好金丰投资的主要原因。

　　但东方证券首席地产分析师竺劲说，收购多个上市公司平台，将资产装入这些平台有一个较为漫长的周期。等业务完成上市后，牛市也许早已过去。

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　　企业案例·万科

　　万科的万亿市值路径：物业拆分是第一步

　　◎每经记者 白亚静

　　九鼎投资通过收购迅速实现千亿市值，成为近来资本市场的热点。放眼房地产领域，万科、绿地、万达等都已经或正筹划通过收购上市公司平台，或拆分旗下业务板块做大市值。万达院线上市后股价一飞冲天，就是一个鲜活的案例。那么，万达控股的快钱和其他业务板块，是否存在独立上市的可能？万科也打算拆分旗下物业板块，除此之外，万科还有哪些资产有可能拆分上市？

　　日前的股东大会上，万科表示期望通过拆分，实现市值进一步增长，并披露未来要控股多个上市平台，以实现万亿市值目标。

　　目前，万科首先想要拆分的物业服务板块发展情况如何？资本市场将给出怎样的估值？物业板块之外，万科还有哪些资产有上市价值？

　　换一种方式扩张

　　万科准备打造万亿平台时，第一个想要拆分的板块就是万科物业。记者从万科官网以及其总部的企业标识来看，这种分拆已运作多时。

　　不久前的股东大会上，万科总裁郁亮称，“本来希望把万科物业上市事宜放后面一点，但发现形势不等人，所以正加快研究。”

　　想做社区O2O，物业管理面积的规模是关键。据了解，目前全国的物业管理面积存量约250亿平方米，每年还以10亿平方米左右的速度增加，但在这么大的市场里，占比最高的彩生活也只拥有2亿多平方米。

　　“虽然有不少同行进入，但相比广阔的市场，这仍是一片蓝海”，彩生活总裁唐学斌在今年的业绩报告会上称。或因此，去年以来，资本市场给予彩生活的估值曾一度超过其母公司花样年。

　　但现在的扩张成本已经不低。今年2月，为拿下深圳市开元国际物业管理有限公司100%股权，彩生活付出了3.3亿元，而该公司未经审核综合资产净值仅1.13亿元。

　　另一个问题是，快速扩张能否兼顾服务质量？唐学斌曾坦言，在其收购的一些社区里，由于前物管公司服务差，不少设施都需要升级，所以这些社区要达到彩生活的标准，需要时间。

　　一名私募基金经理向《每日经济新闻》记者表示，当前，如果想获得资本市场青睐，首先报表中的负债不能太高，这意味着收购成本要尽量降低，用最少的钱打造平台，累积优势。

　　作为社区概念的后来者，万科物业也需要在未来几年达到数量级增长，才能达成平台的规模优势。为避免过高的收购成本，它换了一种方式来实现扩张。

　　万科称不玩概念

　　彩生活成为第一只社区O2O概念股之后，后来者还有机会吗？

　　上述私募基金经理表示，资本市场给彩生活的估值，证明了这一模式是可行的，所以会源源不断地有房企拆分打包物业板块上市，这些后入者想上市，还会找出新的概念，在估值上甚至有可能超越彩生活。

　　当包括中海物业在内的诸多竞争对手也要走分拆上市这条路时，万科物业准备怎么突围呢？

　　郁亮的思路不是讲一个不同的“故事”，而是抓服务质量。他称，不要迷信差异化，并非差异化才能成功，“比拼的应是奋斗和扎实”。

　　香港粤海证券投资银行董事黄立冲向记者表示，有时候某只股票在二级市场的走向很好，并不一定意味着投资者看好该公司的商业模式，有可能是企业概念加资金推动，所以在研究市场对万科物业的估值时，要从万科物业本身的价值入手。

　　他表示，与一些物业管理公司相比，万科物业在谈合作收购时，没有硬性要求对方给予盈利保障，不单单是从资本运作的角度出发，而是从经营项目入手，因此万科的现金流更为实在。至于社区O2O这一商业模式，目前看来只是概念，并不能带来实质的营收。

　　黄立冲认为，万科物业的价值远在其他某些企业之上。不过，这并不意味着万科物业分拆上市后，其二级市场的股价一定高过其他公司，这还要看有没有资金推动。

　　欲作“城市配套商”

　　万科物业之外，郁亮正在培养更多的业务板块。如新型商用中心、社区商业、度假物业、出租公寓、创业产业园、物流地产、健康养老服务、装修与智能家居。

　　万科内部人士称，所有的尝试，总方向只有一个，即城市配套服务商，先从事业合伙人入手，将组织结构理顺，然后重点抓三大业务（住宅地产、消费地产、产业地产），将主营业务之外的放手交给“小草计划”。

　　据郁亮介绍，目前，物业、物流、养老、社区商业等，都是可以看得到的模块。他希望万科未来能够有更多业务独立上市，成为多业态上市平台的一个控股集团。

　　其中，物流地产是万科产业地产的一个分支。万科董秘谭华杰曾向《每日经济新闻》记者表示，物流地产供不应求，国内满足现代物流的仓储面积不超过一亿平方米，行业空间大，三年内可见大变化。

　　他认为，物流地产最核心的竞争力是融资成本，与国内物流地产开发商相比，拥有海外融资渠道的万科，无疑占据优势。

　　在社区商业上，万科正在建立产品线，已依次建立万科生活广场、万科里等品牌。与传统商业相比，万科的社区商业主要面对社区居民，如推出与教育相关的产品。

　　目前，万科的社区商业正与其传统的住宅业务形成合势，如东莞松山湖项目，住宅销售为社区商业引入客流，社区商业则在满足业主商业需求的同时，还能提升周边住宅售价。

　　从这些板块不难发现，万科未来拓展、拆分的业务，与其传统业务的能力以及资源积累不无关系。

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　　企业案例·万达

　　除了院线资产 万达还会有哪些“摇钱树”？

　　◎每经记者 杜冉乐

　　近日，快钱推出了活期投资品“快利来”，引来市场追捧。这背后与快钱去年被万达集团控股密切相关。

　　万达集团一位高管告诉《每日经济新闻》记者，快利来还不是万达自主发行的，但万达近期将发布首款类似产品，体量更大。

　　接受采访的行业人士认为，互联网金融的一个核心就是支付环节，快钱借助万达平台可以在交易数据和用户上获得飞速发展，不排除万达未来将其分拆上市。

　　试水互联网金融

　　去年底，万达以3.15亿美元收购快钱公司68.7%的股权，成为其控股股东。在业内看来，这是万达集团在全国成功打造出了万达广场这一商业零售帝国之后，在交易支付环节的重大突破。

　　万达收购之后，快钱仍将保持独立运营，继续聚焦支付2.0的叠加战略，推进互联网金融向更多产业渗透，打造互联网金融生态链，目标是互联网金融混业集团。在第三方支付领域，除了快钱之外，还有支付宝、银联、易极付、汇付天下等同业平台。

　　上周二，快钱成功推出了首款互联网金融理财产品“快利来”，相关广告遍布万达集团旗下的148个万达广场，阵势蔚为壮观。快钱官网介绍说，这是公司携手万达的共同之作，甚至被媒体解读为万达发展互联网金融的基石。《每日经济新闻》记者注意到，上述产品7天预计收益率4.3%~5%，最高可达银行活期存款利率的14倍，转入提出最低1元起，且按日结算。

　　一位不愿具名的互联网金融专家表示，上述产品与余额宝捆绑的天弘基金非常类似，加上这么多的万达广场商户与客流资源，很容易做大规模。

　　万达集团一位高管解释说，快利来产品是快钱发的，不是万达，万达下周将推出首款自己的互联网金融产品。

　　曾在昆吾九鼎担任高管的北京理想梧桐创始合伙人、总裁宋炜表示，互联网精神的实质就是极致、口碑、专注、快、高频、低值、刚需、简单，所以互联网金融巨头只会在拥有强大平台资源的巨头手上诞生。

　　快钱或将独立上市

　　在万达这艘商业航母中，万达院线已创造了一个资本神话。万达院线上市首日股价不足28元，截至5月13日停牌前的收盘价为244.89元，总市值1371亿元，短短几个月时间股价暴涨逾8.7倍。

　　快钱“小试牛刀”，试水互联网金融“好利来”，引来市场疯狂追捧。此外，王健林也在加速布局万达自已的互联网金融，打造万达金控集团。

　　前不久，万达一位高管曾向媒体透露，万达将在上海自贸区落地房地产信托基金（REITs）权证交易平台，这让资本市场对公司相关资产的资本化浮想联翩。

　　按照万达的规划，到2025年，快钱的产品和服务将覆盖60亿人次的万达客流。资本界猜测王健林下一步不会坐等这块蛋糕流失，而会借助资本市场进一步放大价值，理由是在互联网金融市场，老大老二吃肉，其他只能喝汤。

　　万达前述高管表示，快钱是否拆分上市，暂不方便说，但相关的信息在最近几周会有答案。

　　汇付天下一位不愿具名的高管在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在互联网金融领域，支付是重要一环，没有它玩不转，但支付公司这一块估值并不高。

　　亚新控股集团董秘荣腾洪说，“资本市场关注支付有几点：一是支付牌照的稀缺性，二是快钱为POS机等提供支付，有很多商户资源，三是为移动端、生活服务类提供便利，支付场景很丰富。”

　　盈灿集团执行副总裁、网贷之家联合创始人、广东互联网金融协会秘书长朱明春也表示，国内第三方支付市场相对成熟，但差异较大，像支付宝、财付通等有强大的数据资源，支付宝可以对个人进行信用评级。

　　朱明春认为，国内第三方支付市场还很初级，属于被动支付。快钱的走法其实就是抢占流量入口，试图打造形成一个闭环，让资金在这个体系内流转，比如开展放贷等衍生业务。