广州楼市重迎量价齐涨？

　　近期楼市人气猛增，成交量一路高歌猛进。 王荔珏 摄

　　花语水岸 涨 4月均价 25082元/m2 陈白帆 摄

　　珑翠 跌 4月均价 19007元/m2 王荔珏 摄

　　中海誉城 涨 4月均价 13865元/m2 梁红举 摄

　　广州楼价已现上升势头。 陈白帆 摄

　　记者调查和数据分析显示确有楼盘低调小涨 但多数楼盘房价未回到2年前

　　在楼市一片大好、成交量高歌猛进之下，楼价究竟涨没涨？记者调查和数据分析显示，此次楼市回暖开发商们均谨慎行事，绝大部分在售项目还是“稳价走量”，在保持价格稳定的情况下，先追求成交量。不过，一些市区旺地项目和顶着自贸区利好的南沙项目，在5月份的签约价中确实有6~8%的小幅环比上涨。

　　文：广州日报记者 陈白帆

　　自从5月份楼市成交上来后，好像广州市全市房地产从业人员都精神了，做事情特别有干劲了，新盘该开放的该开卖的也不再拖了。因为他们深深地了解到，得赶紧趁这波利好势头把房子卖给那些在股市上赚到钱的主。而在人人炒股的时代，好像大家也都豪气了起来，甚至500万、600万元以上的学区房，都是用抢的。

　　“涨价风”频吹

　　根据网易房产的监控数据，5月份9313套的成交量不仅是近2010年以来最红5月，也是今年以来的成交新高。在这种形式一片大好的情况下，开发商真的一点都不涨价么？

　　吸取去年惨痛的教训，开发商们这次还真采取了谨慎行事的做法，根据记者的了解和分析，绝大部分在售项目还是“稳价走量”，在保持价格稳定的情况下，先追求成交量，但一些市区旺地项目和顶着自贸区利好的南沙项目，在5月份的签约价中确实有6~8%的小幅环比上涨（详情请见各区成交数据）。

　　价格上涨，原因一方面是在售产品和以往不同，5月份新推的景观更好，户型更大，还有的理由则是热销户型所剩不多，所以也采取了小幅提价的方式。当然，这些明的暗的理由，无非传达出一个信息，地段好，销售好的楼盘确实有了涨价的底气。

　　另外，萝岗片区、花都和增城的一些热销项目也因为长期受“刚需”买家追捧，在现在这个时势下，也在酝酿提价，至少在对外报价上看，已比几个月前的吹风价有所上涨。例如增城，从6月1日~6月7日的网签价来看，15089元/m2比5月份14406元/m2有了较明显的“进步”；不少房企的项目负责人告诉记者，虽然未必会明显调价，但价格肯定不会重新走低。

　　尚未回最高点

　　虽然有楼盘低调小涨，实际上远远没回到这些项目的历史高点。比如现在签约价在2.6万~2.7万元/m2的荔湾热销盘花语水岸，在2013年10月份首次开盘时，卖的价格折后是2.9万元/m2。签约价在2.2万元/m2左右的新世界凯粤湾，在2013年9月的签约价已是2.5万元/m2。中海誉城的签约价也还没回到2013年9月1.5万元/m2的水平。南沙滨海花园倒是因为南沙晋升自贸区的原因，楼价已超过2年前。

　　6月成交放缓

　　据网易房产数据中心统计显示，上周广州全市（6月1日至6月7日）广州全市一手网签量为2073套，环比上周2341套下跌11%，成交均价为15089元/m2，与再上周基本持平。其中，中心六区环跌31%至504套，外围五郊区则环比跌3%至1569套；中心六区均价环比上升5%至25578元/m2，外围五郊区价格也有7%环比上升。

　　十一区中，仅从化、天河、番禺和越秀四区成交出现上涨。其中，从化上涨幅度最大，环比上涨61%至229套。全市花都、增城以及从化均价仍在万元以下，越秀成交均价则全市最高，达到43037元/m2。

　　开发商“中场休息”？

　　按照每年的推货节奏，经过年中“五一”一轮后，端午也是开发商另外一个推货小高潮。然后到了暑假，在推货力度上面，开发商会稍微“喘息一下”。然而，不知道是否之前5月冲得太猛，还是开发商因为去年楼市惨淡调慢了今年出货速度，根据搜房网的统计，踏入6月首周，全市新房源获批量出现明显下降，上周共1723套新住宅房源获批，环比前一周（2656套）下跌35%。统计显示，上周新增住宅房源中有超过1000套在中心六区，其中荔湾大坦沙的悦江上品新批426套房源，成为上周获批量最大的单盘。

　　文、表：广州日报记者

　　陈白帆、王荔珏、刘丽琴、李凤荷、梁红举

　　数据来源：网易房产

　　房价洼地

　　低价是撒手锏

　　房价现上涨苗头

　　增城：

　　成交放量价格缓慢攀升

　　作为广州楼市的价格洼地兼成交大户，今年以来，增城楼市明显回暖，成交量不断回升，尤其是4月、5月，不过总体成交均价变化不大，基本维持在9000多元/m2，还未能达到去年最高峰值。

　　从区域内的代表性楼盘来看，都呈现出价格缓慢攀升的状态。例如绿湖国际城，去年年底推出“5字头”促销单位，目前成交均价已渐渐从“6字头”升到“7字头”。至于创基丽江国际，5月成交价较前几个月明显大涨2000元/m2，主要是因为近期推出的是江景楼王单位。

　　花都：

　　3月房价曾短暂“跳水”

　　花都区号称全市存货最大，不过今年1月至5月底，花都区才消化了4902套单位，比成交第一大户增城少了500多套。在去库存的压力之下，花都区今年涨价的动力不大，尤其是今年3月份，当地部分开发商曾一度“跳水”，3月份成交均价明显比2月份要低5%。不过，作为广州楼价“洼地”，花都对利好消息的敏感度非常高，随着“3·30新政”等楼市暖风的到来，房价重新有所拉升。数据显示，花都成交主流楼盘大多在今年5月份均价比1月份均价涨了三五百。

　　从化：

　　房价最低楼盘酝酿涨价

　　由于从化离市区太远，地铁最快也要在明年8月份才能开通，尽管生态环境优良，而且很多楼盘周边配套也很成熟，但价格始终处于低位，因为要吸引广州客，特别是“刚需”一族，价格是他们竞争的唯一武器。

　　合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌指出，从化是广州楼价最低的一个区域，也是最具有洼地特征的地方。不过，从目前的价格来看，各楼盘也都在酝酿涨价。例如富力泉天下，近5个月的销售价格上涨了100元/m2；珠光山水御苑去年年底开盘时曾以低至4688元/m2起的超笋价发售，但目前，毛坯均价已去到6200元/m2。

　　成交大区

　　有些按兵不动

　　有些“静鸡鸡”涨价

　　南沙：

　　自贸区利好推动房价涨

　　南沙自贸区挂牌至今已经满月有余，房价也开始有了上涨的苗头。不过，整体来看，南沙的楼价依然处在一个相对理性的区间。从成交量来看，南沙还是比不过处在价格洼地的增城，今年前5个月，南沙成交5202套，居全市第二，较第一名的增城少234套。

　　从成交价格看，1~5月南沙住宅的成交均价分别为：9985元/m2、10200元/m2、10250元/m2、10412元/m2、10423元/m2。5月的均价较1月上涨4.4%，但值得关注的是，4、5月的价格依然保持稳定，这说明房企并没有全部跟风涨价。从个盘看，成交价格走势不一，其中，南沙区销售冠军南沙滨海花园围绕着“万字头”上下波动，但价差幅度并不大。价格比较跳跃的是富力天海湾，5月的价格较1月上涨1396元/m2，涨幅达13.3%，其销售人员坦言，此前卖过单价“9字头”，是因为当时市场压力大。

　　番禺：

　　“刚需”大户还是“万字头”

　　今年以来，尽管番禺区的楼市表现得波澜不惊，但总体而言，住宅成交业绩仍不俗。据网易的统计显示，在今年1~5月，番禺区的网签总套数为4578套。至于成交均价，则围绕着1.5~1.6万元/m2区间波动，没有明显的涨落。

　　就个盘而言，走势却不尽相同。价格涨得最厉害的当属万科欧泊，从1月份的17550元/m2涨到了20285元/m2。销售人员表示，价格的变化主要是因为产品的差异性。不过，作为今年以来番禺的成交大户，“刚需大盘”亚运城的价格却持续保持稳定，一直围绕这“万字头”销售。

　　新黄埔：

　　萝岗多楼盘试探性提价

　　新黄埔以萝岗楼市最为火爆。广州地铁6号线二期将于年底通车，届时数个萝岗盘将变身高大上的“地铁盘”，再加上“3·30新政”、降息、公积金松绑等多个利好，萝岗片区已经在悄然涨价。之所以“静鸡鸡”，是因为竞争实在太过激烈，谁都不敢明目张胆、大张旗鼓。

　　从今年1~5月的销售均价可以看出来，中海誉城的均价一直在上涨，“尽管他们依然宣称均价13000元/m2，其实目前在售的大多户型均价都去到16000元/m2了。”看房客韩先生透露。业内人士分析，目前各楼盘都在试探性涨价，对于买家而言，现在算置业好时机。

　　中心城区

　　热销盘底气足

　　房价小涨不愁卖

　　越秀荔湾：

　　楼盘带上学位自然牛气

　　5月份，荔湾、越秀量价齐升，在两区成交套数355套的情况下，均价也升至3.3万元/m2，达到全年新高。

　　从5月份个盘来看，价格有小幅上涨的主要包括每个月的区域冠军盘花语水岸和越秀学位房里“门槛”较低的淘金家园。从5月份花语水岸的签约情况看，单价和1月份相比有8%的上升，而对于之后主推江景大户型的花语水岸来说，低价抢客已不再那么重要。淘金家园5月份和1月份相比，房价也有近10%的上涨，而且成交量不降反升，显示学位房买家的强大实力。不过，原先起步价比较高的东风广场，则最近多了低价盘成交，从而拉低了均价。有意思的是，东风广场5期成交价格长期徘徊在5万元/m2，一直未到达其开盘时喊出的6万元/m2高位。

　　天河：

　　小涨数百元总体算平稳

　　阳光家缘的成交数据显示，今年1~5月，天河区成交均价始终超过3万元/m2，整个区域价格变化不大，并未呈现出价格逐渐攀升的态势。影响区域均价的主要原因是珠江新城豪宅签约数量的多少，1月、4月均价超过10万元/m2的珠江新城豪宅成交了几套，带动整个区域价格上涨不少，其中4月成交价格创全年新高，达37042元/m2。

　　从单盘价格来看，区域内货量充足的在售楼盘近期价格也基本保持平稳，不过，进入4月、5月，不少楼盘成交量明显增加，价格也有数百元的小幅提升。

　　海珠：

　　豪宅带江景单价贵数千

　　根据网易监控阳光家缘的网签数据显示，海珠区成交排名前五的楼盘在最近5个月楼价变动不一，其中保利天悦每个月的成交均价变动较大，波幅为1000元/m2。至于成交量，排名前五的楼盘中有4个盘在5月成交达到今年以来的峰值。

　　据记者了解，保利天悦网签有所滞后，且每期签约的房屋由于组团和景观的不一样，致价格相差较大。记者实地走访发现，目前保利天悦一线江景组团售价5万~6万元/m2，二线江景组团售价4.3万元/m2；而自“3·30”新政以来，保利天悦楼价大约涨了3000元/m2，涨幅约7%。

　　白云：

　　个别盘推贵价货抬房价

　　今年前4个月，白云区均价基本维持在2.2万元/m2，不过，到了5月份，辖区内有2号线、3号线和6号线3条地铁线的白云区，也迎来了量价齐涨，成交套数环比4月猛增35%，区域楼价也比4月份上涨了6%。

　　仔细分析个盘不难看出，在“刚需”盘价格企稳的情况下，个别楼盘的贵价产品不仅抬高了单盘均价，也拉高了区域价格。例如以“刚需”产品为主打的金沙洲板块，星汇金沙目前在售产品以联排别墅为主，单价3.5万元/m2，保利西海岸目前也主推江景大户型，因此拉高了楼盘均价。