房产除名按1%产权卖出最划算

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　　□专题撰文 信息时报记者 田桂丹

　　多套房母亲与唯一房儿子共有房产，出售时个税能分开计算减免吗？想从父母房中除名，以获得再购房资格，怎么处理才能最省钱？买房改房时，是否房产证上注明了土地使用期限，交易时就不需要再补缴地价？

　　广州楼市进入了“红五月”，买卖房子的市民越来越多。在交易过程中，却有不少平时没关注但很重要的“小攻略”。为此，记者采访广州市相关部门负责人逐一进行“支招”。

　　关键词：房改房补缴费用

　　案例 过户时突然多出万余补缴款？

　　市民罗小姐在越秀区想买一套房改房。按照规定，房改房卖房时必须按房管局系统出示的评估价补上1%的地价，除非房产证上注明了“已征收土地使用权出让金”。

　　因此，罗小姐特意问了业主是否已补缴地价，业主答复补缴完毕，并出示了房产证，上面注明了土地使用期限。地产中介经纪也说，房改房补缴了地价，才会开始计算土地使用期限。于是，罗小姐放心地购买了这套房，但等到去递件过户时，房地产交易登记中心却称，罗小姐要先补缴地价款项，才能正式办理过户手续。

　　因为业主强调要实收，面对突然出现的1万多元补缴地价款项，罗小姐“蒙”了。最终双方协调后，各自负担了一半。

　　支招 先协商好如需补缴由谁承担

　　市房地产交易登记中心相关负责人表示，按照规定，一手房改房再上市交易都要由个人补缴地价，即便房产证上注明从何时开始计算土地使用期，也不代表买卖时不需要补缴地价。市民在购买房改房时，要问清楚该费用是由谁补缴了，拟定好补充条款，明确一旦还需支付资金时该由谁负担。

　　另外，假如房改房还未购买分摊面积，也要进行补缴。但如果房产证上已注明了“建筑面积”，就说明这套房改房已补缴了分摊面积。同时还要看房产证是否写明“按成本价购买”，因为房改房标准价购房比成本价购房低，假如上市出售，业主按规定需将增值额的20%交回原产权单位，即再补交成本价。

　　关键词：公积金贷款

　　案例 一方未贷过可再贷80万元吗？

　　市民李小姐说，她以个人名义贷公积金买过一套房，目前仍在还贷。现在想跟男朋友再买一套房，其中，男朋友还没买过房，也没有使用过公积金贷款。这种情况，他们还能申请公积金贷款吗？如果可以申请，能按照两人最高贷款额度80万元进行申请吗？首付能享受首套房政策吗？

　　支招 最多可贷满个人额度50万元

　　广州市公积金中心相关负责人表示，如果两人一起买房，其中一方已使用过公积金贷款且未结清，另一方仍能以个人名义申请公积金贷款，但贷款额度最高只能是个人满额的50万元；假如另一方有商贷未结清，但没使用过公积金贷款，则可以申请双方贷款额度最高80万元。

　　首付方面，由于李小姐名下已经有一套房，即便其男朋友是首套房，两人合买仍要按二套房计算。因为李小姐还没有结清上一套房贷款，所以再买一套房，如果使用纯公积金首付最低要四成；如果使用的是商贷和公积金混合贷，首付则要视具体银行规定来定。

　　关键词：房产证除名

　　案例 房产内除名怎样才能最省钱？

　　张先生是广州人，目前住在和太太联名买的房子内。近期，他们想多买一套房，却发现因为他的名字被列入了父母房产内，因此已经算有两套房。按照广州市本地户籍人口限购两套房的规定，他不能再买房了。据他了解，假如能在父母房产内除名，他便可以再买一套房。但怎样除名才最省钱呢？除名后，房产如果在2年内交易，要交营业税吗？

　　支招 可按卖出1%产权的方式除名

　　市房地产交易登记中心相关人士表示，房产证除名，可通过赠与或买卖两种方式进行。其中，赠予的方式办理过户相对比较麻烦而且费用高。按照规定，只有直系亲属才能赠予，需要去相关单位开证明。而且除了税收外，还有公证费、房屋估价和鉴定费等费用。

　　至于买卖方式，在操作上，如果房产证上已约定共有产权人各占的份额，就按要出售产权方名下的份额进行交易；如果房产证上只写明“共有产权”，却没有明确份额，就可以在交易同时，明确出售产权方的份额，最低可以约定为1%。

　　业界人士表示，按卖出1%产权的方式除名是最省钱，也是最方便的。这类买卖除名也要进行网签，网签合同上最低的产权比例就是1%，且不小于1平方米；假如所在区域地税局要求，要按房产证上人头进行均分，则可以去公证卖方所占产权只有1%。

　　另外，以交易方式进行除名后，房产登记部门会重新出一本新证，重新归档计算拥有房产的日期。也就是说，在除名2年内如果发生交易，则要缴纳营业税。

　　关键词：个税减免

　　案例 卖方中儿子无房可减个税吗？

　　按照规定，卖房时假如房产是唯一自用房，可以免交房产个税。最近，市民黄先生就看中了一套二手房，这套房子是85平方米，总价约200万元。房产证是1999年的，已经有16年，房产归已成年的儿子和母亲共有。其中，儿子名下只有这套房，母亲则另外还有房。这种情况下，个税可以分开计征进行减免吗？假如是可以分开计征，黄先生可能可以省掉1万元的税费。

　　支招 占一半产权者无房个税减半

　　记者从广州市地税局了解到，如果是父母与成年的孩子共有房产，个税可根据情况分开计征。孩子已经成年，可算为独立家庭，假如孩子名下只有这套房产，就可以算做唯一自用房，那么其所拥有的产权部分就可以免征个税。以黄先生的个案来看，可以只征一半房产个税。