公积金新政 看上去很美？

业界认为，广州公积金贷款新政对楼市影响有限。 信息时报记者 郭柯堂 摄

　　□专题策划 罗莎琳

　　专题撰文 信息时报记者 罗莎琳 张金娜 陈莉 姜沁诗

　　从6月8日开始，广州调整公积金贷款政策，包括购买首套房首付不低于二成。首套贷款还清，购买二套房首付不低于三成，首套未还清，购买二套首付不低于四成等政策。业内人士表示，新政对于改善性需求买家可以降低置业门槛，但是广州公积金额度一向比较紧张。所以，虽然新政对楼市有利好，但也需要放松额度。

　　公积金贷款

　　新旧政策对比

　　据了解，调整后的公积金贷款政策，在住房套数的认定标准、贷款最高额度、暂停发放第三套住房贷款等方面均无任何变化。那么新政的变化究竟在哪里，首付少了多少？而贷款利率又比之前高了多少呢？信息时报记者就此展开对比。

　　申请公积金贷款门槛

　　旧政

　　广州市常住户口的，申请住房公积金贷款时已连续缴存住房公积金6个月以上(含6个月)；非广州市常住户口的，申请住房公积金贷款时已连续缴存住房公积金12个月以上(含12个月)。

　　新政

　　在广州连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款 。

　　变化：申请门槛降低，不再区分常住户口和非常住户口。

　　公积金贷款首付比例(首套房)

　　旧政

　　购买首套房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下的，首付款比例不低于20%；购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不低于30%。

　　新政

　　只要是首套房就能最低20%首付。

　　变化：取消了对购房面积的限制。

　　公积金贷款首付比例(二套房)

　　旧政

　　购买第二套房的家庭，首付款比例不低于60%，基准利率1.1倍。

　　新政

　　拥有一套房但无贷款记录或者拥有一套房且已结清贷款的家庭，申请公积金贷款买二套房，最低首付比例为30%；拥有一套房但未结清贷款的家庭，申请公积金贷款买房，最低首付款比例为40%，基准利率1.1倍。

　　变化：二套房首付比例大大下降。

　　贷款额度计算公式

　　旧政

　　账户余额×2+月缴存额×到退休年龄月数×4。

　　新政

　　账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数。

　　变化：计算公式相对缩紧，更注重账户余额。

　　贷款案例

　　假设李小姐已经工作三年，要购买一套100平米的房子，她每月所交的公积金为400元，还有31年退休。按照新政，则她能申请到的贷款为：400×36×8+400×31×12=264000元。

　　而按照之前的政策，她可以申请到的贷款则为：400×2+400×31×12×4=624000元。按照公积金贷款最高50万的规定，则李小姐能够最多贷得50万。

　　影响　　

　　公积金新政

　　难刺激楼市

　　目前广州楼市反弹可以说是北上广深等一线城市中最慢的，公积金新政是否会刺激广州房价上涨？不少业内专家都认为，公积金新政对楼市的影响有限。

　　部分政策难实施

　　方圆地产首席分析师邓浩志表示，第一，首套首付2成为旧政策重复，且几乎无法实现，目前个人公积金贷款额度上限为40万，即夫妻上限只能贷80万，如果房价超100万，则首付2成根本无法做到，以目前政策更多只能采用混合贷款。

　　其次，不少楼盘仍然软抵制公积金，即采用公积金贷款给予折扣更少，选公积金购房成本更高。再次，缴存6个月以上即可申请，二套房三成首付、二次贷款四成首付，均有正面影响，但影响面有限，对市场推动不会太明显。不过，他认为，调整可贷额度体现了义务与权利对等避免投机性缴存行为，值得肯定。

　　实际受惠群体不多

　　满堂红市场部高级经理周峰分析，本次公积金政策的调整，实际上受惠的群体并不多，特别是把偏重点从“月缴存额”转去“帐户余额”后，提倡“多存少取”的原则，将令每半年提取一次公积金的用户和刚毕业不久的年轻人无法获取公积金的最高上限(个人50万元、家庭80万元)。

　　此外，虽然公积金跟随央行“3·30”政策操作，允许拥有一套住房并已结清相应贷款的客户再买房首付三成，但以今年前五个月广州总体二手住宅套均总价162万元/套为例，即使公积金中心能完全满足家庭为单位的80万元放款，客户仍旧需要拿出82万元来作为首期款(达到近五成)，这跟“首付三成”形成矛盾。而且，公积金的“认房又认贷”会导致未售出现有住房的客户必须按基准利率的1.1倍支付利息，压力相当大。

　　额度非常紧张

　　房价点评网广州高级分析师肖文晓则认为，公积金新政“看上去很美”但是实际效果有限。公积金的政策虽然较商业贷款宽松但是额度非常紧张，申请公积金贷款需要排队轮候比较长的时间，导致愿意接受公积金贷款的楼盘减少。另外，能够享受公积金低首付利好的人不会太多。这一点与前面周峰的分析是同一道理。

　　楼盘“消极”让公积金贷款难普惠

　　调查 三分之一楼盘拒绝公积金

　　去年9月，广州10亿元的住房公积金贷款额度被秒杀，打乱了部分市民的购房计划。如今公积金贷款新政出台，是否让开发商喜出望外呢？遗憾的是，不少楼盘尤其是豪宅明确表示，宁可多打一点折，也不接受公积金贷款。

　　保利天悦是广州豪宅的代表，其负责人表示，楼盘每套单位至少五六百万，而公积金个人贷款总额才50万。“杯水抽薪，就算让客户选，也没人会选公积金贷款的”。上述人士还告诉记者，目前广州豪宅几乎很少公积金贷款。

　　无独有偶，从化某楼盘销售总监秦小姐也表示，虽然楼盘均价在1万元/平方米左右，是个刚需楼盘，但是也不接受公积金贷款。“回款速度太慢了，对开发商回笼资金不利。我们宁愿多给买家一个点的折扣，或者多送点管理费”。

　　日前，安居客调查了广州50个楼盘的公积金贷款情况，结果显示，有16个表示拒绝，有12个楼盘表示“如果选择公积金买房折扣会少”， 另外22个楼盘则表示“接受公积金贷款”。

　　建议 放松贷款额度 加快申请速度

　　有业内人士表示，虽然现在公积金申请条件放宽，连续缴纳六个月就可以申请贷款，但是广州公积金额度一向比较紧张。所以，虽然新政对楼市有利好，但是也需要额度进一步放松。

　　房 价点评网高级分析师肖文晓说，公积金中心不再对二套房停贷是件顺民意的事情，也是大势所趋的。之前广州公积金中心单方面对二套房停贷是不合理的，因为缴纳公积金就是为了帮助市民更方便地买房。其次，这次公积金贷款的计算公式有所改变了，按照新的计算方式，可贷额度就可能比以前少了，因为现在更注重公积金的 余额。不过在目前公积金额度紧张的情况下，这样也更突出了缴纳公积金和用公积金贷款的权利和义务是对等的。

　　合富辉煌房地产集团首席市场分析师黎文江表示，虽然此次公积金政策表示连续缴纳6个月就可以申请贷款，而且申请贷款额度的计算公式也有所改变，但是，对于目前的状况来看，最重要的还是要先解决如何让市民更快申请到公积金贷款。

　　预测 广州限购取消概率减小

　　根 据易居智库研究中心提供的数据，广州5月份市场新建商品住宅库存面积为955万平方米，环比下跌5%。而库存去化周期则为12个月，较4月份的13.2个月继续收窄，反映了广州目前市场的去库存效果已经得到体现。经验值看，一般低于14个月，房价就会出现上涨。 业内人士表示，实际上目前广州房价已经慢慢显露上涨的态势。从实际情况看，广州市场的复苏力度应该加快，这对于提振广州楼市经济，保护房企利益和购房者利益是有利好的。

　　严跃进认为，随着广州住房公积金政策的调整，预计限购政策取消的概率又一次减少。后续是否取消限购政策，要视广州楼市是否有较好反弹和市场信心等因素来决定。目前政策层面或会持续观察此类公积金政策的效应如何。即便有政策调整，也要到第三季度才会逐渐释放。

　　业内人士认为，从市场趋势看，此类政策将会带来房地产市场价格的反弹。对于广州楼市而言，或也面临深圳的尴尬，即部分区域的房价会有一个明显的上涨。政府部门应该持续观察市场走势，防范价格继续上涨的风险。

　　买家心声 公积金贷款难买心仪房

　　近 期有置业打算的工薪一族小李认为，新政打眼一看力度较大，但细算下来，真正能做到两成首付的其实不多，光靠公积金贷款很难满足购房需求。“只有房屋总价为 100万元以内的房子才可能单纯以公积金贷款买房。在广州以这样的总价买房，要么所购房屋面积很小，要么就特别偏远，并不符合我们的购房要求，肯定要补充商业贷款才买得到合适的房子。”

　　而刚刚结婚不久的广州市民钟先生也表示，他最近看了不少房子，市区内的两房，基本都要200万以上，如 果按双人最高能贷80万元来计算，要是只做公积金贷款，首付款至少要120万，都去到六成了。这对购房者来说“压力山大”，肯定要补充商业贷款，但这样就 只能按商业贷款的首付来支付了。“如果最高可贷额度能提高，那利息支出就会减少，这才是真金白银的实惠。”钟先生说。钟先生还感叹：“现在申请公积金贷款 额度十分紧张，需要排长队，有很多楼盘并不接受公积金贷款。如果用公积金贷款没了开发商给出的优惠，甚至不太合算。”他告诉记者，除了新盘“软拒绝”公积金贷款，很多二手业主也不太愿接受。

　　链接

　　央行调查称：

　　居民买房意愿远低于旅游和购车

　　日 前，央行发布了今年第一季度储户问卷调查。调查结果显示，51.9%的受访居民认为目前房价“高，难以接受”，较上季度下降6.9个百分点，44%的居民认为目前房价“可以接受”，4.1%的居民认为“令人满意”。对下季度房价，15.6%的居民预期“上涨”，52.9%的居民预期“基本不 变”，17.8%的居民预期“下降”，13.7%的居民预期“看不准”。

　　另外，未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为13.8%，较上季度下降0.7个百分点。而购车意愿为16.1%，购买大件电器的消费意愿为25%，旅游意愿更是高达29%。

　　调 查还显示，倾向于“更多储蓄”的居民占45.6%；倾向于“更多消费”的居民占18.5%；倾向于“更多投资”的居民占35.9%。居民偏爱的前三位投资 方式依次是：“基金及理财产品”、“债券”和“股票”，选择这三种投资方式的居民占比分别为33.8%、15%和13.8%。显然，买房投资已经推出了普通消费者热衷的投资范围。