MERS对香港楼市影响有限 房价难有大跌

　　6月10日下午，一则突发的消息吸引了全香港人的眼球。

　　一名22岁香港女生在6月10日上午，前往位于香港青衣港铁站的一家医疗机构挂号求诊，由于她曾经在5月底到过韩国首尔，近日出现发烧现象，疑似感染中东呼吸综合征(MERS)。除此之外，香港尖沙咀、中环等地的医疗机构也称，有类似疑似感染MERS患者，全部送往医院进行隔离检验。

　　消息一出，原本对“新非典”有着近似偏执的紧张感的香港人，竟然意外地调侃了起来，“难道这是上车(即“买房”)的良机?”“可以储首期买青衣城了!”不少“无房一族”都开始暗自窃喜，回忆起2003年非典时期，香港楼市的情景，他们觉得这下总算可以上车了。

　　受心理作用影响，香港青衣地区的个别楼盘价格确实有所松动，有不少准买家原定于6月10日晚上看房，最终全部爽约，而有卖家略显着急，赶紧将房价调低20万港元，以求在真正的“暴风雨”来临之前尽快出手。

　　然而，这一切只是虚惊一场，6月11日，香港卫生防护中心宣布，过去一天的33宗中东呼吸综合症怀疑个案，包括青衣的22岁疑似女病人，经初步化验后全部呈阴性反应，并非感染MERS。

　　中小楼盘近日暴升

　　没有上车的香港人对楼市降温的期望又一次破灭了，另一方面，屡创新高的楼价也在不断刺痛着香港人敏感的神经。

　　根据香港差饷物业估价署最新数据，4月份私人住宅售价指数为297.1，环比上升1.9%，已经连续上升13个月，创下了新高，而这一指数同比升幅已经达到21.3%。

　　在这些上升的私人住宅中，被香港人俗称为“上车盘”的房子升幅最大，其中，实用面积430.6平方呎(约40平方米)以下的小单位售价指数为325.7，创下了历史新高，环比升幅达到2.2%，同比上升23%。

　　紧跟升幅榜之后的是中型单位，数据称，实用面积在1075平方呎(约100平方米)及以下的中型单位售价指数为298.1，环比升2%，同比升幅为21.7%，而大型单位还落后于这些“上车盘”的涨幅，使用面积在1076至1722平方呎或以上的大型单位售价指数报274.5，环比升0.8%，同比升幅为11.7%。

　　长和(00001.HK)主席李嘉诚多次在公开场合表示，由于香港的建筑成本非常高，所以楼价也很难下跌，加重了香港无房一族的焦虑心理。

　　最坏情况跌10%至15%

　　而且，当众所期盼的“黑天鹅”事件来临时，香港楼市的跌幅也比想象中要小得多。

　　根据美联物业发布的最新报告，综合2003年非典及2009年猪流感两次疫情对香港楼市的影响，美联物业首席分析师刘嘉辉预计，即便在最坏的情况下，楼价也可能只会下跌10%至15%。而根据香港差饷物业估价署的数据，2015年4月香港的私人住宅指数同比上升了21.3%，意味着楼价即便下跌10%至15%，楼价也回不到2014年的价格了。

　　报告称，根据美联楼价走势图显示，2003年非典暴发后，楼价两个月累计下跌9.3%，而在猪流感暴发时段，楼价不跌反升。

　　不过，在过往疫情暴发期间，都是私人住宅的供应开始减少的时候，2003年的私人住宅落成量为2.64万个单位，而到2009年，仅为7200个单位。今年的情况与过去已经大有不同，政府近年以来已经开始大肆提倡加大供应。

　　2015年5月7日，香港行政长官梁振英曾撰文表示，差饷物业估价署预计2016年的私人住宅落成量为20140个单位，较2005至2014年每年平均落成量11728个单位，高出了71.7%，比2015年的预测落成量高51.5%，也比2014年的实际落成高出28%。

　　在供应量开始逐步加大的情况下，刘嘉辉认为，一旦疫情爆发，楼价调整的压力也会递增。

　　香港楼市难有大跌

　　尽管楼价确实有调整压力，却有非常强劲的支持位，美联物业称，香港楼市以本地需求为主导，香港结婚数目连续6年达到超过5万宗，本地出生数字也维持在高位，意味着未来不乏上车及换楼用家的需求，成为支持香港物业成交量及楼价走势的主力军。

　　美联物业称，目前香港业主的财务状况比2003年非典爆发期间好得多，供完楼的业主比率持续增加，以政府统计处人口普查计算，自置物业并没有按揭的比率由2001年48.5%持续上升至2011年60.1%。

　　此外，香港人口袋里的钱也比过往两次疫情暴发时要多不少。根据香港金管局数据，今年4月，存款金额高达10.5万亿港元，远远高于2003年中的3.3万亿港元。而且香港金管局多次收紧房贷按揭比例，业主如果需要买房要交更多首期，所以楼价即便回调，出现负资产的情况也不可能像当年。

　　而且，新增房贷的金额也在逐步减少，根据香港金融管理局最新数据，4月份新增按揭贷款环比下跌29.4%至206亿港元，其中新申请住宅按揭个案环比减少4.1%至10007宗，而一手楼房的贷款减少11.5%至61亿港元，二手市场减22.3%至121亿港元。目前，香港按揭贷款的拖欠比率维持在0.03%的低位。