玩物流做家居 房企转型玩法多

绘图：杨佳

　　在房地产行业进入“白银时代”，处于调整期的房企也在不断地探索着新的发展方向。在万科、保利、恒大等大型房企试水了互联网、金融、零售、农业等方向后，又开始向智能家居、教育以至物流等领域进发。房企寻求转型真可谓是越玩越出格。而在不断地试水后，已经有企业逐渐找到感觉，一些新的“出路”似乎已经浮出水面。

　　万科进军物流地产

　　在近日公布的5月份销售简报上，万科首度披露了集团对于物流地产的规划：“下一阶段，我们将在住宅和传统商办地产之外，积极拓展消费地产、产业地产，而产业地产的业务重点方向之一将是物流地产。”随后，记者从万科方面了解到，万科已经撤销物流地产事业部，新成立了万科物流地产发展有限公司。值得关注的是，美国黑石集团就是该公司的股东之一。

　　据了解，此次成立的物流地产公司包含了万科在贵州和武汉两个物流地产项目。其中，贵阳龙里物流项目位于贵州省龙里县快递物流园，项目占地面积约13.3万平方米，建筑面积约10.1万平方米。万科预计将拥有该项目50%的权益，但必须支付地价款约0.15亿元。而武汉阳逻物流项目位于武汉市新洲区阳逻街，项目占地面积约14.9万平方米，建筑面积约7.6万平方米。万科拥有该项目100%权益，必须支付地价款约0.6亿元。

　　万科进军物流业显然不是一时冲动。早在去年，北京万科就和廊坊控股在签署《战略合作框架协议》，双方将强强联合打造世界一流物流产业园区项目和生活服务配套项目。当时，万科就曾表示希望将此项目作为集团涉足物流地产的首批重点项目。万科前高级副总裁肖莉也曾向媒体透露：“国内的仓储建设远远跟不上网购行业的发展，万科认为物流地产发展空间巨大。未来，我们将引入黑石、kkr、凯雷等战略投资伙伴。”

　　尽管像毛大庆、肖莉这些重量级人物已经去职，但万科在物流业的进军步伐却越来越大。甚至有消息称，“截止到6月，万科实际拿下的物流地产总用地面积已经达到一百万平方米左右。”

　　与黑石联手闯开天下

　　“万科进军物流，受关注的是成为股东的黑石集团。”有分析认为，在成功引入黑石基金战略投资者之后，万科有望实现普洛斯式轻资产模式。

　　克尔瑞研究中心分析师朱一鸣认为，物流地产属于典型的重资产运营，但在成功引入黑石基金战略投资者之后，万科便有望实现普洛斯式轻资产模式：即万科开发物流项目，由黑石收购，进行基金化运作，万科保留项目长期运营权，收取部分管理费用，并坐享基金分红，也即万科所谓的“小股操盘”模式。而前万科北京总经理毛大庆曾判断过，“万科做物流的优势是在拿地开发方面。”万科作为国内领先的地产开发商，它的优势在于拿地和开发能力，而黑石是优秀的投资型基金，在海外上市方面的经验也十分丰富。两者的合体应该有不错的化学效应。

　　一直以稳健见长的万科，在此次大举进军物流业，拉上黑石集团后也是算得上是心里有底。有业内人士分析认为，与产业地产和商业地产不同，仓储物流设施的同质化程度较高，后期的运营要求也比较低。这不像很多商业地产项目，个性化非常强，在转手的时候难以找到下家“接盘”。所以万科做物流地产，如果能够成功，配合万科的住宅项目、商业地产，在“城市配套服务商”的概念下还是很有看头的。即使不成功，算上项目成本、土地溢价、再加上一些利润，转手也是不难的。

　　据克尔瑞统计，截至2014年5月，全国优质仓储物业平均租金已连续18个季度上涨，仓储物业投资回报率超过写字楼、购物中心及高档住宅，跃居物业市场第一，一线城市仓储物业租金在未来15个季度还将继续上涨。近两年，我国电子商务的迅猛发展对仓储物流需求形成直接的支撑。在电商物流对租赁需求的快速增加的背景下，物流仓储的市场需求量将继续保持强劲。

　　房企玩花样愈发出彩

　　在整个行业都处于调整状态上，进军物流业已经变得不是稀奇的事。事实上，眼下各大房企在转型之路上是越玩越出彩。

　　“现在我们是什么都尝试，觉得有前景的都可能会去做。”万科的员工向记者透露。除了物流以外，万科现时在教育、金融、互联网都有所涉及。近日，又传来了万科与国内家电巨头美的的“暧昧”消息。5月18日，以万科总裁郁亮带队的管理层50多人齐聚广东顺德美的集团总部，与其董事长兼总裁方洪波及高管团队交流。这是继去年初万科考察家电巨头海尔后接触的第二家制造企业。随后，就有消息传出万科或将进军智能家居领域。

　　万科建筑研究中心的人士也向媒体透露，万科的方向可能更关心在智能家居基础上做集成，功能更智慧，如与住宅装修、设备、主体的集成。

　　事实上，记者发现，万科今年在智能家居的关注度比较高。万科在北京、上海等地方的项目都曾以智能家居、智能生活的概念进行打造。而在广州，在5月亮相的万科云启项目更是一个以4G智能社区应用进行打造的楼盘。“可能是由于需求上的原因，万科有整合资源的意愿。”自从今年以“合伙人”姿态登场后，万科对于上下游资源的整体已经非常明显。这也使得“万科要玩智能家居”也并非不可能。

　　南方日报记者 蒋劲劲