降低购买门槛 亦庄楼市坚守“3万元时代”

　　虽然在行政区划上隶属大兴，但亦庄楼市一直是独立于大兴而存在。2013年，亦庄土地供应迎来高峰，楼面价格不断攀升。那时，亦庄将迈入“5万元时代”的声音也不断传出。不过，由于2014年楼市的低迷，本该在这一年爆发的亦庄并没有迎来传说中的“5万元时代”，虽然部分楼盘报价已接近4万，但实际成交价均在3万元/平方米左右。

　　今年，随着各项利好接踵而来，亦庄楼市也出现明显回暖，区域内的开发商也借此机会推出了适应市场需求的产品，取得了不错的销售成绩。而近期上市的三宗位于亦庄河西区附近的大兴瀛海镇地块，也再次将楼市的焦点拉回亦庄。有业内人士表示，作为距CBD最近的改善型居住区，再加上区域内巨大的产业规模，亦庄的再次崛起只是时间问题，随着其他区域炒作热点的冷却，亦庄在楼市的地位会更加凸显。

　　区域楼面价曾创天价

　　“5万元时代”并未如期而至

　　回想亦庄上一轮的大热还是在2013年。2013年，北京迎来土地出让高峰，包括孙河、东坝、亦庄在内的多个区域在这一年都有土地集中入市供应，区域楼面价节节攀升，部分地块价格令人咋舌。亦庄的土地楼面价在这一年也同样迎来了三级跳，从年初方兴地产拿下两地块的16800元/平方米到8月融创葛洲坝联合体突破20000元/平方米的楼面价，再到年底首开住总联合体拿下地块时，楼面价已超过38000元/平方米。而且，在首开住总拿下亦庄地块时，业内对于楼面价的计算还出现了分歧，融创中国董事长孙宏斌在其微博上称，该地块楼面价每平方米将超过58000元。

　　高价地的不断拍出让各界对于亦庄的未来充满想象，有业内人士预言，亦庄将很快进入5万元时代。2014年，亦庄尤其是亦庄河西区迎来了爆发期，多个项目几乎在同时段内开盘，而户型产品不约而同都选择了针对改善型人群的中大户型产品，亦庄楼市的人气也前所未有的高涨。这些楼盘将亦庄的房价带上了3万元时代，但火热不久后就遭遇了楼市的整体低迷。

　　虽然后续也有项目将价格喊到了40000元/平方米，但实际的成交价格大多还在30000元/平方米左右。时至今日，除了融创旗下的紫禁壹号院外，亦庄尚未有其他项目真正卖到4万元以上。

　　部分项目推小户型带火市场

　　成交占据大兴半壁江山

　　自“930”新政推出以来，以改善型购房者为主要目标人群的亦庄楼市率先回暖。由于不少在亦庄置业的购房人都是置业二套房，因此二套房贷的松绑直接促进了这些客户加速入场。

　　虽然市场有所回暖，但因为已经超过一年未有土地出让，没有新的兴奋点的亦庄在整个北京楼市中并未表现出明显优势。为了实现破局，今年以来，亦庄的开发商开始主动创新谋变，在市场上频繁发声，尤其是部分项目推出的小户型产品受到了市场的关注与欢迎。

　　位于亦庄河西区的百万平方米大社区亦庄金茂悦，在今年5月首次推出了74平方米两居的小户型房源，首次开盘即取得了售罄的成绩。对此，业内人士分析认为，亦庄金茂悦的品质及科技住宅的属性一直被市场所称道，而项目推出的小户型无疑为购房人在金茂悦购房降低了门槛，高品质低总价的产品对于购房人极具诱惑力。除亦庄金茂悦外，与其一路之隔的北京城建·海梓府也推出了77平方米两居和88平方米三居，同样也得到了市场的关注。

　　小户型产品的推出虽然打破了亦庄河西板块纯改善盘的格局，但却促成了购房人选择亦庄。今年1-5月，亦庄板块的成交占据了大兴区的半壁江山，住宅类成交排行榜前10名中，亦庄楼盘占据了5席。亦庄楼盘金茂悦和金第万科·金域东郡分别以7.57亿元和6.29亿元拿下冠亚军。虽然成交量可观，但亦庄区域的价格相比此前并未有大的波动，3万元仍是亦庄的主力价格，成交套数最多的金第万科·金域东郡均价仅为27393元/平方米。

　　业内人士表示，虽然有楼盘推出了小户型产品，但从长远看，亦庄尤其是亦庄河西区的主流产品仍是改善型产品，目前开发商为回笼资金、带动销售等原因推出的小户型产品对于一些想在该区域购房的购房人是个不错的机会。

　　低密产品将是未来供应主力

　　配套仍是区域发展最大筹码

　　作为北京唯一的国家级经济技术开发区，亦庄的发展一直是建立在强大的产业基础之上。亦庄某项目的开发商就表示，亦庄是北京少有的先发展产业后发展房地产及各项生活配套的区域，大量五百强企业的聚集为亦庄未来的持续发展提供了源源不断的动力。因此，需求，亦庄从来就不缺。

　　相比五环周边的其他板块，亦庄楼市的整体价格仍处于低位，但在配套方面却不输任何区域。现在亦庄已形成有地铁亦庄线、京津城际铁路、京沪高速公路、博大路、德贤路，以及已经建设中的地铁17号线形成的多维度立体交通网；在教育方面与北京二中、北京八中以及多所国际学校建立了分校，有了优秀的教育资源；医疗方面形成以大型三甲医院亦庄同仁医院为主，以亦庄医院、北京正安门诊、北京宝天中医、国家康复辅具研究中心等多所医疗康复机构为辅的优质医疗配置。在环境上，北京最大的湿地公园南海子公园成为亦庄天然的绿肺，而亦庄的一些新建楼盘自身也都配置了规模不小的绿化配套。可以说，优质的配套和自身的造血能力是亦庄未来发展的最大筹码。

　　在区域产品上，结束了部分项目小户型的销售，未来亦庄的主力供应产品仍将是低密度、大户型产品。亦庄金茂大社区未来将推出别墅产品金茂逸墅，枫丹壹号的洋房产品也已基本售罄，主要余部分别墅产品在售，融创的另一项目紫禁壹号院则是纯别墅项目。除此之外，还有北京城建·海梓府的别墅产品、已现房销售的中信墅等。而区域楼面价纪录的保持者首开住总亦庄地块，其自住房部分首开住总·国悦居已经开启网上申请，预计商品房部分也即将入市，根据地块的楼面价，项目也必然会被打造成高端产品。

　　可以预计的是，众多高端产品的集中入市后，亦庄楼市的竞争将更加激烈，将再次成为市场的焦点。如何在同质的产品中突出重围将是未来区域开发商思考的重点。文/门庭婷