评论：小区停车费涨价 业主须有发言权

　　王则楚

　　评论眼：住宅停车是住户的一种刚性需求，是保证车辆停放的必须要求。开放小区停车场的停放保管服务收费要能够真正体现市场调节，必须真正支持业主自我管理。而真正的业主自我管理需要的是：一、明确配套小区停车场是共有物业，如果已经出售或归开发商专有，其停车收入的1/3应该交付业主委员会，由业主大会决定是否支付给物业公司补充物业管理费不足；二、召开业主大会选举产生业主委员会并通过规范的议事规则。但愿这会成为事实。

　　报载，最新版《广东省定价目录》8月15日起实施，其中包括开放住宅小区和商业配套停车场的停车管理收费定价。这让小区住户感到十分纠结。因为自己没有买车位，现在的停车费已经远远高于物价局原来的限定，如果放开，停车费疯长，自己真是停不起车了。

　　尽管省发改委表示，价格放开后，企业提高住宅小区停车场停放服务收费也会受相关法律法规约束。如《物权法》、《物业管理条例》明确规定：对业主共同管理的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意(也就是我们通常所说的“双过半”)，因此对业主共同所有的车位、车库，企业调整收费标准也要依照法律法规规定程序进行。

　　但广东现在住宅楼盘的地下停车场，基本没有认定属于“业主共同所有”，而绝大多数属于开发商登记所有。因为，没有哪个楼盘的地下停车场在楼盘发售之后，根据规划建设要求，认定属于全体业主共有。

　　对于早期没有对地下面积收取土地出让金、作为人防工程建设而减免了税收的地下停车场，按理说，其物权中应该有国有成分，而且土地已经随楼面地价一起出售给全体业主了，这些配套的地下车库，理应属于全体业主共有。但我们的土地和房产登记制度，只对开发商发出土地使用证和建筑物的大确权，把土地和共有的建筑物都登记成开发商的。至今没有哪个楼盘在出售房产后，在业主的房产证上进行相关的标注，注明共有物业。即使业主的产权证上注明了分摊的共有面积，但没有注明具体的共有物业，还是一笔糊涂账，有的楼盘共有面积和分摊面积差异甚至非常巨大。

　　即便如此，开发商还把地下停车场的车位出售，出售之后，还收取什么管理费。实际上，地下停车场如果不是属于全体业主共有，它就应该如同业主的专有面积一样，它也必须使用共有物业(如道路、楼梯、电梯)，应该相应的要缴纳物业管理费。目前，物价局已经明确，地下停车场的停车费收入，应该有1/3缴纳为物业管理费，这笔巨大的费用，往往被物业公司吞占了。

　　再有，小区道路的路面停车，也被物业公司占为己有。这是物权法明确规定属于全体业主的共有物业，物业企业都占了就占了，哪里与业主有什么商量。有的物业公司不断阻挠业主大会的召开，就是不愿意把属于全体业主的权利还给业主。不要说物权归属不清楚的小区停车场了，就是“调整物业管理费”这样明确要“应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主，且总人数过半数的业主同意”的事项，都宁可搞什么居委会指导下的投票，都不选举产生业主委员会。

　　至于住宅小区停车费“放开之后可以有效释放价值信号，吸引社会资本投资建设停车设施，增加有效供给，缓解停车难的矛盾”，这就必须把小区土地的使用权归还全体业主，由业主大会通过，向规划局申请变更归还来建设小区停车场。但你见过哪份土地使用权证移交过给全体业主？你只看到开发商在不断，企图变更规划牟利。

　　实践证明，“住宅小区停车费放开，可以倒逼业委会优选物管”是纸上谈兵。真正要实现住宅小区停车场收费由业主大会决定的前提，是真正支持业主自我管理，真正建立起有效的业主大会及其规范的议事规则、选举业主委员会。这是必要的前提条件。如果没有建立业主大会，按规定由居民委员会代行业主委员会职责，一旦物业服务企业和居委会联合起来，从他们自身的利益出发，停车费涨价就是必然的。

　　住宅停车是住户的一种刚性需求，是保证车辆停放的必须要求。开放小区停车场的停放保管服务收费要能够真正体现市场调节，必须真正支持业主自我管理。而真正的业主自我管理需要的是：一、明确配套小区停车场是共有物业，如果已经出售或归开发商专有，其停车收入的1/3应该交付业主委员会，由业主大会决定是否支付给物业公司补充物业管理费不足；二、召开业主大会选举产生业主委员会并通过规范的议事规则。但愿这会成为事实。

　　作者为省政府参事