二套房贷收紧对楼市传递了什么信号

　　◎余丰慧

　　据“融360”网站统计，截至目前，上海市有多家银行的二套房贷首付在七成，这意味着沪上二套房的购房“门槛”很高。

　　继深圳部分银行提高二套房贷款首付款比例后，上海也有多家银行将购买第二套住房首付款比例定在七成。在央行、银监会、住建部等部门全力支持房地产健康发展，促进稳增长的关键时刻，深圳、上海等一线城市的部分银行较大幅度提高了购买二套房的首付款比例，备受社会关注。

　　今年3月30日，央行、住建部、银监会联合发布新规，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

　　在调整前，北京、上海等一线城市对于已经拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请房贷的首付是七成，其他城市则是六成。这次上海部分银行将二套房贷首付提至七成，已经恢复到此前的最高水平。

　　一些商业银行将二套房首付款比例提高到最高水平，并不违背央行等部门发布的“3·30”房贷新政。除规定首付款比例外，“3·30”房贷新政还指出“具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。”这意味着不仅最高比例没有限制，而且只要不低于40%，具体比例的划定权在商业银行。上海、深圳多家银行较大幅度地提高房贷门槛，对于房地产特别是购房消费市场带来较大影响。

　　房价的第一推动力是货币信贷，货币信贷适度宽松，房贷政策门槛降低，是楼市繁荣发展最重要的流动性保障，也是高房价的最大助推力。失去房贷支持或者房贷门槛过高，房价无论如何都难以涨起来。信贷货币收紧，最受伤的是楼市。

　　为何商业银行弃用宽松房贷政策，较大幅度地提高二套房首付款比例？银行究竟观察到了什么？

　　笔者认为，商业银行主要是看到了房价暴涨背后巨大的金融风险。二季度，全国楼市量价齐涨。北上广深等30个典型城市监测统计发现，楼市成交量和成交价均大幅上涨。其中，四大一线城市楼市成交量、成交均价创下近五年新高。这些“历史新高”是去年以来大幅降低房贷门槛等催生和刺激的。

　　本来一线城市房价多年来就未曾出现过明显下跌，楼市风险警报没有完全解除。在这种情况下，今年的“3·30”新政则彻底放松了二套房首付款比例。催生全国楼市特别是一线城市房价开始非理性泡沫式上涨，隐藏的风险可想而知。

　　一向对金融风险极为敏感、风控较严的商业银行，必将敏锐地观察到这一点，及时采取风险防范措施是坚决果断的选择。

　　可以说沪上部分商业银行提高首付款比例主要是看到了房价上涨带来的高风险。银行自发提高二套房首付款比例，折射出房地产风险泡沫已到了相当大的程度。如果房价没有明显下降，泡沫就很难有效挤出，房地产风险始终是一颗定时炸弹。

　　同时，只要大部分银行都能够意识到风险，从而收紧房贷，那么房价暴涨的最大推动力也就消失了。