北京别墅市场“脱缰” 海淀成供应空白

　　文/昊天

　　在单价20万+顶级别墅项目快速聚焦眼球之外，整体别墅市场的回暖行情也在愈演愈烈。根据亚豪机构统计，今年上半年北京别墅共实现成交1369套，成交面积41.6万平方米，相比去年同期分别上涨55%、49%。值得一提的是，中端别墅产品成交占比正处于高位。从上半年成交特征来看，仅总价在300-900万元之间的产品就实现成交786套，占比达到57.4%。而排行榜的信息也显示，排名前十的金隅翡丽蓝爵堡、誉天下、旭辉御景均属于这类产品。

　　“一方面持续宽松的政策货币环境加速了改善型置业者入市的步伐，另一方面市场供应紧缩带来的供求不均衡促成了别墅成交的爆发式增长。”亚豪机构市场总监郭毅指出，上半年北京别墅类产品去化是去年同期的1.6倍，但新增供应却只有1164套，供需比已出现1:1.4的缺口。

　　相对而言，中端别墅产品的供应尤显不足。据了解，上半年入市的别墅项目多数都属于高端或顶级产品，总价基本在千万元级别，而个别项目起始总价甚至已在3000万元、5000万元以上。

　　在北京严格限制住宅用地供应及政策用房配建的要求下，商品房用地日臻稀缺，而可用作别墅物业的低密度用地更近乎绝迹，即使偶有放量也迅速被开发商追捧至“地王”级别。业内人士分析称，“地价倒推房价，急遽攀高的土地成本令开发商很难再去开发总价较低的中端别墅产品，并倾向于打造更为高端的物业以换取利润空间”。

　　就区域分布来看，别墅产品供应的结构性稀缺更为明显。据统计，目前新兴别墅板块通州、顺义、密云都有2-3个以上别墅项目在售或待售，而朝阳区别墅供应则主要集中于2000万级以上的顶级物业。不过，在被业内公认的传统高端居住区海淀，却只有金隅翡丽蓝爵堡一个别墅型楼盘在售，项目即将加推的叠拼别墅产品也仅有40套。

　　其主要原因在于，受土地供应和区域规划等多重因素限制，近年来海淀住宅用地供应相比于其他区域要更为稀少。北京市土地整理储备中心数据显示，2013年住宅用地供应仅有3块，2014年仅2块，今年以来则只出让了1块，其中密度在2.0以下的地块更基本绝迹。这导致海淀板块的别墅物业非常臻稀，短期内或就直接面临“无房可供”的窘境，一位资深豪宅投资人士表示。

　　据悉，金隅翡丽蓝爵堡项目为203-239㎡的叠拼别墅产品，为海淀区唯一在售别墅项目。项目6月份推出了十余套别墅试水，均价约1000万/套。项目以社区十字景观轴为核心，倾力打造了景观树阵、带状水景、欧式园亭等景观长廊，再加上东北侧4700平米的市政公园遥相呼应，“内花园、外公园”的景中景之美完美诠释倍受改善型客群追捧的“离尘不离城”生活。同时紧邻项目的“百万”平米中关村金隅软件园已建起围挡，预计动工在即，未来将对提升整个西三旗区域的升值潜力有重要作用。