英镑升值楼市收缩 伦敦房市现撤离潮

　　多年来，新兴市场国家比较富有的投资者都青睐伦敦楼市来作为避险资产，但这一情况已悄然发生转变。英国“巴特尔海”地产项目大股东之一的西梅·达比发现，来自亚洲国家的投资者对英国楼市的兴趣正在迅速减弱。

　　分析人士认为，英国楼市吸引力下降主要由英镑升值以及投资者所在国家的经济和股市波动引发的。作为欧盟主要成员国之一的英国，在2015年随着欧版QE的推行时，英国央行一直未降息，也没推行QE，于是在欧元持续贬值的情况下，英镑最近数月却持续升值，而外汇分析师还预测，未来几个月，英镑还将进一步升值。这让热衷于伦敦房地产投资者的外国投资者开始收缩。

　　伦敦房市撤离潮

　　据悉，俄罗斯、中国、东南亚和中东买家的投资意愿都在下降。据英国莱坊房地产经纪公司数据，在购买伦敦豪宅的客户当中，中国客户占比从10.9%下降至9.4%。而受到卢布贬值的影响，购买伦敦豪宅的俄罗斯客户2015年上半年占比跌至2.9%，这一数字在此前6个月为6.37%。另外，新加坡客户占比减少一半至1.4%。

　　分析师预测，英国最精华地产价格可能下跌10%至15%。《独立报》援引一名楼市专家的话报道，全球金融危机后，外国投资者在英国楼市寻求安全回报的故事已经结束，现在买入伦敦地产颇具风险。2009年以来，受海外留学和投资需求快速增长，伦敦房价上涨了70%。不过，从近期统计数据看，伦敦房价已经开始下滑，第二季度伦敦每平方米房产均价较去年同期下滑了0.9%，交易量总体下滑23%。

　　据房地产机构Savills统计，上半年，伦敦中心地段的中国房产投资客已经从去年4.1%下滑至今年的3.8%，俄罗斯人从4.1%下滑至2.9%。相比之下，中国买家的投资热情似乎并未受到多大波动。分析人士认为，中国大陆投资客购买海外房产主要是为了移民、孩子留学或度假，属于刚性需求，所以在汇率波动时，抛售意愿不强。即便伦敦房地产市场风险较高，为了对冲人民币贬值风险，中国投资客也会选择海外其他高净值市场进行房产投资。

　　在国际资本市场波动的当下，尽管一些外国投资机构同行已经开始出售伦敦地产，但中国的企业并却在逆势继续够买伦敦商业地产。比如，安邦保险公司今夏以7.5亿英镑竞购伦敦金融城的“一平方英里”的苍鹭大厦，目前交易仍在谈判当中。如果达成，将成为伦敦商业地产一项新的出价纪录，此前最高纪录为“小黄瓜”大厦卖了7.24亿英镑。房地产顾问公司高纬物业发布的数据显示，中国投资机构在伦敦商业地产市场的投资2013年达到了19亿英镑的峰值。

　　分析人士表示，除了汇率和印花税增加影响伦敦房市需求，英国政府的一些政策也阻碍了海外投资者的步伐。比如，英国首相卡梅伦最近扬言要打击借助英国楼市“洗钱”的行为。卡梅伦先前警告外国投资者不要用非法所得钱款购买英国房产。他说，“英国地产，尤其是伦敦地产，正被海外人士通过匿名空壳公司购买，一些人的购房款属于非法所得和洗白的资金”。卡梅伦誓言要披露利用“匿名空壳公司”购买英国高端地产的情况。

　　据英国广播公司(BBC)数据，超过10万处英国地产登记在海外公司名下。超过3.6万处伦敦地产归离岸机构所有。离岸机构过去15年间买入1500亿英镑英国地产，主要集中在伦敦兰卡斯特门一带。《每日邮报》计算，这些地产几乎相当于英国2015年社会福利和国防预算总和。

　　“英镑牛”来了

　　法巴银行分析师预测，随着美联储和英国央行加息步伐的临近，英镑还会进一步升值。即便近期全球资本市场出现了波动，但该行坚持认为，英镑牛市已经来临。该行预计，英国央行最早会在明年2月份加息。

　　英镑升值了，有钱的英国也也不想购买伦敦的房子。财政大臣奥斯本近日表示，受印花税的影响，英国人对伦敦住房需求放缓。虽然对大多数家庭减少了印花税，但英国最贵的房屋征收比例上升到12%，这将抑制英国高端豪宅市场需求。相比伦敦，肯辛顿、切尔西、荷兰公园等地的住房资产更有投资吸引力。

　　摩根大通认为，英镑大幅升值可能对伦敦住房市场有一定影响，全球经济增长放缓，一些新兴市场货币兑英镑贬值，可能也是外国投资者减少购买伦敦住房的原因。不过，由于英镑的强势劲头不减，英国居民前往欧元区“抄底游”的人数在不断增加。

　　按当前汇率计算，1英镑可兑换近1.4欧元，因而英国人到欧元区国家度假比去年同期便宜了近12%。正因如此，2015年是近十年来英国民众海外度假最划算的一年。而据海外指南公司的报告，今年上半年订阅房产购买指导的英国人人数同比增长了27%。最受英国投资者青睐的4个国家分别是西班牙、法国、葡萄牙和意大利，美国仅位居第五。