上海出现“暗标”地王 金地拿地溢价率96.63%

　　9月23日上海的土地拍卖现场，金地集团(600383.SH，下称“金地”)以20.1336亿元竞得嘉定区嘉定新城E26-1地块，溢价率96.63%，成交楼板价1.86万/平方米。

　　该价格刷新了上述区域新低价，值得一提的是该地块也成为上海首宗以“暗标”形式诞生的总价地王。在土地竞拍现场，每家开发商只能以书面表格的形式进行一次报价，据悉金地比第二高开发商报价高出7000万。从以往的历史情况看，通过“暗标”出让很少出现如此高溢价的情况。

　　《第一财经日报》记者梳理发现，其项目周边的新房售价在1.8万/平方米-2.1万/平方米，业内预测金地此地块需要未来买到3万/平米的价格才能保证，考虑到嘉定地区的供应过大，该项目盈利可能不会特别明显。

　　上海中原研究咨询部高级经理龚敏发现，今年金地的销售明显高于去年，但是其在一线城市今年拿地仅2幅，对此也需要补充其土地储备。

　　不久前，金地华东区高层出现变动，上海公司总经理陈必安被调回总部，华北区域总经理阳侃接任。对此外界传闻是由于金地在华东区的发展速度并没有其他房企快，《第一财经日报》记者在金地半年报显示，今年上半年华东的营业收入12.3亿元，较上期下降了53.5%。从公司内部业务收入的排名来看，华东也从公司第一名的位置落下来，上半年华东占金地收入的比例为16%，排在华中地区20.9%之后。

　　而金地如果需要在华东保持发展，势必需要开始抢地，但是这样的价格对于金地也是考验。无独有偶，禹洲地产(1628.HK)今日以5.1028亿元竞得嘉定区徐行镇16-01地块，溢价82.07%，成交楼板价9104元/平方米。

　　今年5月，碧桂园(2007.HK)曾以8108元/平方米的楼板价夺得纯宅地嘉定区徐行镇02-05地块，与今日地块相距不远。此前，碧桂园联席总裁朱荣斌在接受《第一财经日报》记者专访曾提到，碧桂园拿的地价开发出来的产品肯定比周围目前均价贵，处于两个考虑，一是看好上海未来的市场，二是将打造一些特色产品来提高溢价和降低成本。记者获悉，其准备通过众筹的模式来降低资金和找客成本。

　　按照这个说法，对于很少出现在一线城市的禹洲地产而言，显然也面临这样的考验。而拿到这个土地过后如何开发，更是需要去斟酌。上海链家研究部总监陆骑麟认为，该地块相对偏远，周边也有不少在建的新房项目，并且地块离地铁站也有一定的距离，周边配套相对匮乏，9000元/平方米的楼板价偏贵，未来想要盈利，至少定价在2万元以上。

　　多位业内人士也表示，今年以来，开发商的重心纷纷转向一线城市，沪上的宅地变得炙手可热，在各方政策利好的背景下，成交量上扬明显，开发商在市场热情高涨的同时极易高价拿地，楼板价高于房价已经成为常态，不过，房企在一线城市扎堆的同时，也在酝酿风险，未来市场一旦遇冷，这些地块很可能经不住 “考验”。