温州试点业主大会获法人资格 首案起诉开发商10号开庭

　　央广网温州10月8日消息（记者杨博宇）据中国之声《新闻纵横》报道，本月10号，全国首例由具备独立法人资格的业主大会起诉开发商的案件将在浙江温州开庭，引发社会关注。一个小区的业主大会选举建立业主委员会，代表着物业管理区域内业主们的利益。然而，长期以来，当小区的公共利益受到侵害时，无论是业主大会，还是业主委员会，几乎都没有起诉开发商或物业公司的诉讼资格，因为其不具备独立法人资格。

　　但在2013年3月，浙江温州在全国进行试点，业主大会获批具备法人资格，从而可以和开发商对簿公堂，试点之后全国首例案件即将开庭。

　　嘉鸿花园小区，位于温州市鹿城区学院东路南侧，占地面积5.6万平方米，建筑面积15万平方米，13幢高层共819户，于2006年交付使用。小区居民董女士介绍，之所以起诉开发商，源于小区内一处配套会所的产权纠纷。小区朝路面的大概有五六间店面这么一个场所，作为小区居民休闲娱乐已经有五六年时间，里面有四张乒乓球桌，两张台球桌，还有一些打打牌牌桌，还有一些报纸。

　　嘉鸿花园业委会主任王茂友介绍，居民们所说的会所，是位于小区5-6幢几套房，建筑面积共有900多平方米，当初是以业主活动房、配线房、物业管理房、物业经营房等作为小区配套用房交付。但在今年5月初，小区开发商，温州嘉鸿房地产开发公司向温州房屋登记中心申请对上述活动用房进行所有权登记。随后，嘉鸿花园业委会收到由温州房屋登记中心发来的《异议申请人权利义务告知书》。双方纠纷由此产生。

　　王茂友认为，这些用房当时在温州市发改委、规划局、建设局等有关部门审批时，是确定用作小区业主活动用房的公共配套建筑，所有权应属于嘉鸿花园业主。

　　王茂友表示自己拿材料给房管局看过了，对方称他们只好去法庭去告开发商，如果不去告房管局也没有办法。

　　10月10日，王茂友将作为小区业主大会的法定代表人出庭。而嘉鸿花园小区业主大会之所以能与开发商打官司，主要是得益于两年前开始的试点。2013年3月，温州鹿城区民政局宣布对南塘五组团和嘉鸿花园两个小区的业主大会准予社团登记，具备法人资格。这也就意味着，无需冗长的业主联名签字，业主大会可以直接和物业公司或者开发商对簿公堂。

　　相关业内人士表示，小区业主大会是否是法人，在法律界一直存在争议，《物权法》和《物业管理条例》并未明确规定业主大会作为一个组织是否具有民事主体资格，即法人资格。这样导致了业主大会和业主委员会在运行过程中，出现了法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题。

　　温州市业主委员会协会副会长高明洁表示，现行《物业管理条例》规定，业主大会以会议的形式存在，并不具备法人特征。没有法人资格的业主大会和业委会如果起诉开发商，手续很麻烦。

　　高明洁介绍说占到小区内70%平方面积以上的业主要签字，还有业主的身份证原件、产权证原件、复印件都要带去。有的业主是不可能把这些东西给业主大会的，有人表示说产权证不能被拿去，复印件有时候不给，这时打官司是很难的。

　　因为具备了法人资格，嘉鸿花园的业委会就能代表业主与开发商对簿公堂。虽然不再需要业主联名等复杂的手续，但这次嘉鸿花园的业委会还是找同意起诉的业主们一一签名，并把签名文件呈交给了法院。高明洁介绍，目前温州进行试点的共有5个小区业主大会获得了法人资格，这样将为业主维权提供不小的帮助。

　　高明洁说小区碰到如果是维权的事，直接就可以维权的，走法律途径，直接有法人和代表，有代码证，直接就复印交给法院就可以起诉。

　　温州市鹿城区民政局副局长黄坚靖此前接受媒体采访时表示，2012年10月，民政部和浙江省民政厅决定在温州尝试探索对业主大会进行创新管理。经过调研，最终确定了试点定在温州市南塘五组团和嘉鸿花园两个小区。而由于业主大会审批法人资格程序严格，目前试点时间即将到期。民政部门正在评估试点运行的情况，经总体评估后再决定是否全面铺开。在房地产律师秦兵看来，赋予业主大会社团法人资格，对于小区治理是有帮助的。

　　秦兵说这样的试点很有推广价值，从总体方向上是非常好的一件事情，全国应该有将近60万个小区，现在能够有法人资格的小区连万分之一都没有，如果全国的小区都有法人资格，那么小区的业主委员会和业主大会的运行规则就可以另行制定，相对来说会参照公司法的很多基本原则来提高改善业主大会的治理能力和治理水平。

　　同时秦兵也强调，完善的监督机制、规范的人员管理等等，都是大范围推广必不可少的前提。必须先有规则，说明业主大会怎么样选举产生业主委员会，怎么样监督业主委员会，当业主委员会委员卖了房子以后，怎么样进行登记，怎么样进行推选新的代表。这些在试点的同时需要有一系列配套的规则出来才行。