延期交付一年多 申瑞国际复工有望

　　延期交付一年有余的申瑞国际项目，有望在下个月10号前复工。

　　“9月25日已经跟银行方面协调好了，目前正在办理土地证抵押解除手续。”杭州申瑞置业有限公司法人代表徐勇在电话中对记者说道。

　　曾经也是热销盘

　　延期交付一年有余

　　申瑞国际位于申花路与丰潭路交叉口，总建筑面积约8.2万平方米，地块属性为商业金融用地，分为A、B两个地块。其中A地块为一幢16层办公楼、一幢16层商务酒店，单层（局部两层）地下车库及沿街商业；与A地块相隔几百米的是原计划设计为两栋12层办公楼及沿街商业的B地块，后改为两幢12层楼高的酒店式公寓，共设计了500套左右的酒店式公寓。

　　从远处望去，很难想象这个矗立在城西闹市区中的申瑞国际，竟然是个“问题楼盘”。沿着申花路的申瑞国际一排底商，有的已经营业，有的还在装修，除了脏乱、无保安门禁外，外观看去这几栋楼再平常不过。只有走到写字楼及酒店式公寓内才会意识到，这是一个尚未完工的楼盘，所谓的精装修也未见踪影。

　　按照购房合同约定，购买申瑞国际的业主应该在去年9月拿到房子，并在收房之后办理好相关产权证。但是临近交付时间，业主却发现精装修工程仍没有动工，开发商称，需要延期三个月才能交房。

　　然而这一延期交付，却是拖了一年有余。

　　曾是热销楼盘的申瑞国际，在延期交付之后，坊间频传开发商陷入债务危机的消息：欠施工方工程款4000万元、精装修款项需要8000万元、银行抵押本金欠款2.5亿元……

　　“工程款还有4000万元没有支付，拖了半年多了。”申瑞国际施工方杭州鹏盛建设有限公司边姓总经理告诉记者，整个项目的工程款不到3亿元，每次支付款项时，开发商都拖延。

　　记者翻查透明售房网相关信息，其显示申瑞国际共有737套房源，累计销售面积49839.97m2，累计成交均价23314元/m2左右，按此成交量计算，申瑞国际的销售额近11.6亿元。除去54套不能出售的限制性房源外，申瑞国际账面上的销售额应该有10亿元左右。

　　当初项目拿地时间是在2009年12月，杭政储出【2013】97号地块（即当下的申瑞国际项目），经过13轮报价，由温州信燕房地产开发有限公司以总价4.5888亿元获得，楼面成交价7282元/m2。

　　记者粗略计算，该项目销售额减去拿地及施工成本，应该仍然有利润，开发商为何陷入了资金链断裂的危机中？

　　为大股东做担保

　　引发项目资金危机

　　温州信燕房产拿地半年后，项目公司杭州申瑞置业有限公司成立，注册资本1亿元，当时温州信燕房产投资了5100万元，占该公司51%的股份，另一个股东是瑞安市天辰商业控股有限公司，徐勇担任申瑞置业公司董事长。

　　2011年3月15日，杭州申瑞置业有限公司股东变更，由瑞安市嘉华企业管理服务有限公司、浙江中迈贸易有限公司、温州申元集团（也就是现在的温州开尔实业有限公司）共同出资组成，其中温州申元集团投资了5500万元，占55%的股份，董事长依然是徐勇。

　　“申元集团是项目的大股东，嘉华和申迈只是小股东。”徐勇说，当年大股东申元集团需要3亿多元资金，便用申瑞国际这块地做抵押，向银行借款，杭州申瑞置业有限公司为其担保人。“我们这些股东中，就申元集团有做房地产的经验，当时他们有六七个项目在做。”

　　不过，就在银行放贷后的两三个月，2011年年底，温州申元集团因资金链断裂宣告破产。徐勇说，申元集团“把3亿多元的债务都转嫁给了我跟另一个股东。”作为担保人的杭州申瑞置业接替了这份债务。

　　记者从全国企业信用信息公示系统网上查到，杭州申瑞置业在2012年2月22日又一次进行了股权变更，最终由瑞安市嘉华企业管理服务有限公司与浙江中迈贸易有限公司共同占有，前者占了55%的股份。“之所以股权变更，是为了避免申元集团的其他债务进一步转嫁给杭州申瑞置业有限公司。”徐勇解释道。

　　即使股权变更，债务依然存在。“3.3亿元左右的银行借款，在2013年申瑞国际开盘后，公司还了一笔本金和利息，共计1亿元左右，还有其他借款和利息七八千万元。到了去年10月份，欠银行的钱实在还不了，就没付了。”徐勇表示，这就是为什么项目热销，却依然资金短缺的原因。

　　以房抵债，换取现金

　　申瑞国际复工有望

　　好在，不久之后，项目将重新复工。

　　早前记者采访中，申瑞国际项目工作人员曾表示，项目尚有一栋未出售的酒店，估值1.5亿元左右，还有估值9000万元的底商，两者一起抵押给银行，但银行对开发商以上物业的估值不认可，双方一直协商中。

　　近日，记者从徐勇口中得知，银行与开发商之间已谈拢，双方同意以房抵债。“上个月25号跟银行协调好了，用以房抵债的方式，把申瑞国际一幢未出售的酒店及部分商铺抵押给银行，目前正在办土地抵押的解除手续。”徐勇说，目前该银行分行已经报给总行审批，等审批流程完成后，就可以把土地抵押解除了。

　　记者就此事向相关商业银行负责人求证，对方表示目前不便回应。

　　如果土地抵押解除，那么，房子办理土地证的问题就解决了。但是，酒店式公寓还需要精装修，这笔装修款和之前拖欠的工程款又该如何解决呢？

　　“2013年我们从别人那里借了5000万装修酒店式公寓。”徐勇指出，原先他们计划将A地块上的那栋酒店出售，销售款可偿还5000万元的借款。“2013年年底，酒店出售的意向都谈得差不多了，谁知道2014年年初行情急转直下，谈好的意向又没有了。”

　　一时间，申瑞国际项目又陷入资金危机。为了偿还这笔5000万元的借款，杭州申瑞置业决定把B地块的部分酒店式公寓抵债，货值近1.5亿元。”本周二记者联系徐勇时，他表示正在上海与其中一个债权人商谈申瑞国际后续的装修、交付问题。

　　通过协商，用申瑞国际货值6000万的酒店式公寓房源偿还2000万元借款的基础上，这位债权人又借了2400万元现金给杭州申瑞置业有限公司，用于项目酒店式公寓的精装修。

　　“另外，我还要跟其他债权人再谈，可能还会增加一笔现金流，加上之前银行尚未发放给我们的2000万元按揭款，我们估算过，够支付工程款及项目的装修款。”

　　徐勇表示，以上这些都要走程序，需要一定时间。

　　申瑞国际下个月能否如期复工，仍需等待。