北京楼市或入存量房时代 新房市场萎缩二手房成交火热(2)

　　亦庄

　　大多数居者为一手业主

　　◎成交活跃的小区：林肯公园、上海沙龙等

　　◎相对不活跃的小区：金地格林小镇等

　　位于亦庄开发区的金地格林小镇，也是高品质二手楼盘的典型代表。

　　链家在亦庄一家门店的张姓经纪人近日告诉记者，金地格林小镇目前挂牌在售的二手房户型面积区间在90平方米-300平方米之间，其中，138平方米、153平方米和160平方米的三种户型房源最多，但诚意出售的也大概只有10余套房源，100平方米左右这样的小户型房源更是凤毛麟角，在售的只有两套房源。记者看到，138-160平方米之间的大三居产品，总价在400多万元到700多万元之间，也有更高的甚至达到800万元。上述经纪人告诉记者，以138平方米的为例，这样的房源总价在450万元左右的才是诚意出售的，那些报价达到600多万元的并不是真想出手。

　　出租的房源就更少，上述经纪人告诉记者，目前居住在小区内的绝大多数业主，仍为小区的一手业主。小区环境好、房子本身不错、社区物业服务好，是格林小镇换手率较低以及售价一直居高不下的主要原因。

　　金地格林小镇位于亦庄开发区天宝中街2号，2003年建成，新浪二手房统计数据显示，目前小区房源在售均价36948元/平方米，租金为3346-3682元/月。与区域内27131元/平方米的板块均价相比，格林小镇售价高于板块均价近四成。

　　其他项目

　　同一楼盘不同楼座换手率不同

　　不仅是同一个区域不同楼盘的换手率不同，即使同一个楼盘，不同楼座、不同户型或者不同朝向的房源换手率也有差异。记者在成寿寺地铁站附近的某小区看到，该小区既有南北朝向的楼座，也有东西朝向的，且东西朝向的有一栋楼还挨着马路。该区域的经纪人介绍称，东西朝向的房源多，基本上什么户型的都有，客户可选择的余地很大，但南北朝向的，他们只有一个房源，且没有该房源的钥匙，看房需现场联系业主。

　　“南北朝向的这种户型都比较好，南北通透，主要都是两居以上的户型，属于改善类，一般业主不愿意卖，这么好的朝向和户型，不容易找，所以房源很少。”上述经纪人表示。

　　在该小区买房的购房人李女士(化名)告诉记者，她最早想买南北朝向的那个楼，但看了一个多月都没有人卖，怕房价涨，买了朝东的一套两居室。“这个房源是便宜一些，但不通透，还临街，晚上不能开窗户的，太吵，其实我家人想多付几十万也买个好户型，但这个小区好户型出来的真不多。”值得一提的是，不带电梯的同一栋楼里同样户型换手率也是不同的。“六层板楼这样的老房子，一般5层6层换房的人多，因为上下楼不方便。”九棵树附近的经纪人说。

　　住在6层的王先生(化名)告诉记者，他住的5年时间里，邻居换了好几拨，反倒是低楼层的邻居相对稳定，他也正在到处看房，准备换，“现在有孩子了，老人过来帮忙，天天爬楼的确不方便。”

　　通州九棵树

　　小户型密集的小区换手率高

　　◎成交活跃的小区：新华联家园、蓝调沙龙等

　　◎相对不活跃的小区：龙湖蔚蓝香醍、柳岸方园等

　　相对于其他区域，通州的房源量相对庞大，但仍有不少小区一房难求。而越是小户型密集的小区，换手率越高。

　　“我在这个小区住了很久，小区非常安静，基本上都是自住，住着很舒服。买房子就应该买这样的小区，买天天换人的那种天天听装修的声音，乱糟糟的。”陈小姐(化名)告诉记者。

　　她所说的小区就是邻近梨园地铁站的某楼盘，据陈小姐介绍，小区内的大户型不少，但都不卖，当时她买了一个一居室，“我去中介门店看了，我们这个小区挂着的房源非常少，据说是某机关的员工在这住得多，相对比较稳定。”

　　记者从某中介公司的门店得到了确认，该门店经纪人告诉记者，目前该小区的两居室只有1套，三居室根本没有卖的。“户型好、品质高，住着舒服，自然很少有人卖。这个小区别说卖的，出租的都很少，即使有的房子空着，但也很少出租。”

　　记者在链家在线上看到，该小区目前只有一套两居室和一套一居室在挂牌出售。而邻近的其他二手房小区则有大量房源。

　　以新华联家园为例，链家在线显示，该小区共有73套房源在出售。“小户型密集的二手房小区换房率比较高，买的时候是刚需，过了四五年，家庭成员增多之后就得改善了，尤其是比较旧的二手房，户型格局可能都比较不理想，这样的房源出来得多。”九棵树地铁站附近某门店的经纪人告诉记者。

　　据上述经纪人介绍，新华联换手率很高，一方面小区规模很大，另外一方面就与刚需户型多有关，而龙湖蔚蓝香醍的户型较大，多是四居和五居的，流动性就差点儿。

　　观点

　　>>亚豪机构市场总监郭毅

　　换手率是房源品质的参考指标之一

　　换手率低的二手房社区有几种情况：第一类是由于产权原因无法上市交易，比如军产房、央产房等；第二类是社区建筑质量、户型设计和物业服务品质的均好性强，宜居程度高；第三类是社区地处居住片区而非商业商务区，居住氛围浓厚的社区换手率也会相对较低。二手房换手率越低的社区其居住品质反而越优秀，如果计划购买这样的社区，购房者首先要走访社区周边的中介门店，了解二手房源的情况，通常情况下业主如果想出售房产，会先在周边中介门店进行登记，另外，也可上网检索项目的房源信息，了解社区不同户型的历史交易价格，以及居住在该社区的业主、中介从业人员对该项目的评价等信息，有的放矢才能选择到更合适的房子。

　　>>易居智库研究总监严跃进

　　换手率低表明自住性需求旺盛

　　对于一线城市来说，随着土地供应越发稀缺、新房市场日益高端化、保障房体系越来越完善，二手房市场的活跃度也日渐升温，越来越成为市场上一个不容忽视的交易主体，这也是成熟房地产市场的一个重要表现。但二手房房源凭借不同品质也分为不同的梯次，出售的房源少、换手率比较低的二手房源，自住性需求通常较为旺盛，投资性需求一般较少，房源比较新，而且周边配套也比较成熟高端，房源本身的保值增值功能更强，这些二手房的业主往往没有更大的动力去换房，出售动力小，也鲜有出租。相对应的，老旧小区的换手、出售和出租率则通常比较高，对于这些房源来说，业主自身的入住率不高，品质较差，周边配套也通常比较低端。

　　华京时报 制图尚吴楠

　　京华时报记者邢飞桂瑰潘秀林实习记者王婧