新政吹暖京城楼市 超七成房源调高挂牌价

　　2月19日，财政部、国税总局、住建部联合发布通知，自2016年2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。尽管北京为代表的一线城市暂不实施其中部分优惠政策，但依然不影响一线市场楼市的火热。在政策的整体宽松氛围发酵下，北京楼市在春节长假之后迅速走热，记者调查发现，春节刚过，二手房市场就沸腾起来，经纪人忙带客看房，业主忙涨价，购房者忙抢房，政策新规刺激中端改善型项目蓄力入市。

　　□二手房

　　超七成房源调高挂牌价

　　链家的统计显示，节后调价房源中，上调价格的占比达73.8%，而去年节后第一周还不到三成。

　　记者在调查中发现，不少区域的房源挂牌价格较节前都有所提升，大部分的涨幅在1000元/平方米左右。“节后调高价格的非常多，调价的幅度主要看小区情况，次新房涨幅高于老房子。”西红门附近一家中介的经纪人说。

　　虽然业主调高了价格，但是不少购房者订房速度超过节前，成交周期缩短。“节前客户看房的时候有观望的有犹豫的，但节后利索很多，看了几次就定了，主要还是楼市宽松的政策给了他们信心。”通州梨园一家中介门店的经纪人告诉记者。

　　想以小换大实现改善需求的小张(化名)从初八开始就在看房，遗憾的是，他想看的好几套房都被中介告知，业主暂时不方便看房。小张猜测，其实业主都是在中介挂牌放着看看价格，试探市场，并不诚意卖房，还是想等着涨价。

　　根据链家研究院统计，2月第三周北京市二手住宅共成交5876套，较春节前一周上升80.1%。该周为春节假期后第一周，单周网签量大幅回升，预计未来几周将逐渐恢复至节前正常水平。从链家实际成交量来看，该周实际成交量较节前一周上升145.3%。

　　在价格方面，上述统计显示，2月第三周，北京市二手住宅成交均价为36956元/平方米，环比下降2.2%。值得一提的是，成交均价波动主要由结构性因素引起，从各城区成交量占比来看，中心城区（东城、西城）成交量占比为7.9%，较节前一周下降0.4个百分点；近郊区（昌平、顺义、通州、大兴）成交量占比为27.2%，较节前一周上升1.7个百分点。这种结构上的变化在一定程度上拉低了全市成交均价。

　　“刨除结构性因素影响，节后一周北京二手住宅仍呈现出上涨趋势，首先，节后一周议价空间仅1.7%，较1月同期减少0.3个百分点；其次，调价房源中，上调占比达73.8%，而去年节后第一周还不到三成。”链家研究院李巧玲表示。

　　另据链家统计，二手房各项指标显示春节后市场延续了节前的热度，持续维持在量价齐高的状态。在经过一个长假之后，购房热情没有降温，反而在节后出现了集中释放和上涨。李巧玲称，从供需情况看，春节后一周新增房客源量均大幅上涨超过节前，在短期内会形成较大规模成交，预计到3月份仍会是二手房的交易高峰期。

　　□新房

　　新规刺激中端改善型项目入市

　　经历了1月和2月的供应低迷，2016年北京楼市销售季有望在3月正式开启。记者从北京多个项目了解到，春节假后，虽然项目没有大的销售动作，但是项目内部，正在结合今年销售任务，分析今年市场、政策特点，密集制订推盘计划，预计在3月之后，北京新房将迎来一波入市小高峰。

　　2月19日三部委联合发布关于契税与营业税的新规共计三条，其中适用于北京的仅契税第一条，即“对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。”从这条表述来看，以往“普通住房”的说法已不复存在，取而代之的是更大范围的“住房”一词。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，这一契税征收范围表述的变更，在已全城豪宅化的北京住宅市场来说，对于“卖一买一”的改善型家庭来说作用相对更大。

　　由于北京近年来房价的上涨势头，大量项目已突破“普通住房”的标准，按照2014年9月公布的北京普通住房认定标准，2015年北京成交55321套纯商品住宅中（扣除保障房、自住房、商住），各环线区间超过普通住宅单价标准的共15660套，如果这些非普通住房均为家庭唯一住房的话，这部分购房者按照即将执行的契税新政，将由此前需缴纳的总房款3%的契税，降至最低1%的契税。

　　郭毅表示，新政对于总价控制合理的首次改善型项目更为有利，而对高端豪宅以及远郊刚需盘而言，前者由于资金能力对于契税减免的反应较小，且购房者多非首次置业，而远郊项目价格区间原本就在“普通住房”标准之内，因此契税调整对于这两端市场的影响较小。

　　在3月预计入市项目当中，地处四五环之间的改善型住宅项目多达6个。尽管政策宽松，不过房企对于定价还是相对谨慎，南五环某在售项目销售负责人表示：“新一期入市产品价格只是微涨，毕竟，今年北京新房楼市高端产品太多，竞争将空前激烈，作为老项目，我们采取微涨的方式希望实现快速消化，避免与后续入市的纯新项目产生直接竞争。”

　　□预测

　　后续宽松政策将继续频繁出现

　　自2014年中国楼市进入新一轮扩张周期以来，无论中央还是地方，救市政策频出，虽然日前出台的利好政策继续绕开了一线城市，不少业内人士认为，这些政策对一线城市的心理影响依然比较大。同时，业内普遍预计，后续针对房地产的政策依然会频繁出现。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，预计两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体来看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。

　　在刚刚过去的2015年，楼市政策从逐步放松向全面利好转变，在“稳定住房消费”的大方针指导下，从全国到地方的各类托市政策轮番出台，“3·30新政”引发二手房市场井喷，“9·30新政”令年末市场暖冬再现。虽然销售情况表现良好，但房地产市场自身依然存在严峻的库存问题。化解库存从而成为年末中央高层关注的焦点，也料将成为下个年度政策制定的核心目标。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，此次购房减税政策对楼市带来极大利好，一方面降低了一线城市大户型非普通住宅交易契税，使购房成本减少，有利于改善型购房需求持续释放；另一方面，针对非一线城市的契税和营业税的减免，将有利于降低购房成本，增加购房需求，加快房产流通，加快库存去化，降低库存量较大的三四线城市的楼市风险。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，其中第五步，是去年11月中央提出化解房地产库存，其后12月的中央经济工作会议，进一步进行部署，其后多部委及地方政府，陆续出台具体政策。杨红旭预计，政策的第五步将会延续至二季度，届时，部委层面的政策空间已不大，主要是地方政府继续出台政策，尤其是农民进城购房，是去库存的重头戏，将由各地政府主导，负主要责任。

　　救市政策持续多久、如何发力？

　　对于未来楼市可能继续出现的政策方向和具体措施，张大伟认为，经济缺乏动力，导致房地产依然是最重要的引擎，房地产新常态下，需求上涨乏力，这种情况下，楼市各地市场分化，因城施策将成为未来房地产刺激的主流。

　　胡景晖表示，2015年3·30新政之后的一系列楼市利好政策都是货币政策，但从去年四季度开始，货币政策对楼市刺激的边际效应在逐步减弱，市场也在逐步降温，所以2016年初，中央重启财税政策。由此可以预见：财税政策和货币政策双管齐下，将成为未来促进房产流通、加快结构调整、加速库存去化、促进楼市繁荣的主要政策方向。

　　同时，胡景晖认为，未来的楼市政策还可从以下方面进行考虑：一线城市虽不存在去新房库存问题，但也应促进二手房流转，进一步减税；除了降低契税和营业税之外，个税也应减免，所以未来减税还有空间；此外，原则上应该增加持有环节税收，特别是针对空置房产的税收，尽可能减少交易环节税收，加快房产流通，促进楼市繁荣。

　　而在杨红旭看来，2014年以来这轮扩张型房地产调控，救市政策频出，到底能延续多久，政策还有多少，也与经济面有关，中国经济稳增长需要房地产继续发挥支柱作用，经济企稳后，对楼市的依赖会略有降低。

　　杨红旭预计，这轮扩张型调控，至少还将持续二三年。不过，由于一线城市房价涨幅偏大，未来半年至一年，预计个别城市将收缩政策，但这并不影响全国政策总体宽松的大局。毕竟，三四线城市去库存的国家级重要任务，不可能在2016年一年内搞定，预计需要3-5年，才有实质性改善。

　　京华时报记者 邢飞 桂瑰 潘秀林