一线城市房价疯长 预警楼市场外配资 “野蛮生长”

　　近期部分一线城市房价的快速上涨，把并非新生事物的“首付贷”等金融服务推向风口浪尖。

　　据笔者对一线城市房地产市场的观察，供需关系仍是本轮房价上涨的主因，加之政策利好、节前积压的需求释放、卖方(部分开发商、中介及房东)趁机炒作等多重叠加效应，部分一线城市节后的楼市交易出现火爆局面。

　　尽管本轮房价上涨中，“首付贷”类的金融服务及产品并非原罪，但从去年其快速发展来看，风险仍旧与日俱增，需引起行业及相关监管部门的重视。

　　根据笔者掌握的情况，在刚刚过去的2015年，随着“3·30”楼市的出台、一线楼市强劲复苏，不少开展金融服务的房产中介代理机构的“首付贷”类业务也迅猛增长。比如，世联行刚刚发布的2015年年报显示，该公司去年发放了家圆云贷(首付贷类的金融服务)32209笔，放贷金额为29.92亿元，同比分别增长65.05%、51.90%。

　　因此，不少业内人士表示，2015年“首付贷”类金融业务的快速增长，和一线城市强劲复苏、房价大幅上涨的局面关系密切。随着本轮一线城市房价的快速上涨、买房起点越来越高，会不会刺激“首付贷”的杠杆业务同样激增？

　　据笔者了解，目前“首付贷”类的场外配资在整体房产交易中的比例不超过5%，但是大中介代理机构的交易中场外配资交易可以达到10%左右，如链家、世联行等。场外配资不仅仅是在存量房交易环节中存在，在以往的房地产低迷周期中，开发商日子艰难时期，也同样存在类似的杠杆交易。不少大开发商为了回笼资金、去化存货，选择与金融机构合作，推出类似零首付或一成首付之类的“促销”，再由开发商对购房者进行利息补贴，这些产品类似首付贷。

　　随着去年一线城市房价的飙升，买房的起点越来越高，金融杠杆的作用就越发明显，多家中介代理机构的首付贷类业务快速发展也印证了在实际中助推交易的作用。尽管杠杆交易在整体楼市交易中比例并不算高，风险也尚在可控范围内，但毫无疑问去年是杠杆发展较快的一年，在整个房产交易约5%的比例中，也大多是在去年一年加速发展的。这里面的风险在于，如果今年“首付贷”业务仍然是加速度的，风险将不言而喻。且由于大中介对于房源的优势垄断及对于房价定价权的控制，这无形中会助推甚至控制市场，房东跳价的戏码也将不断上演，恐慌性购房将再次轮回出现，这些也会让场外配资呈现加速度。

　　这或许是上海住建部门近一两个月调研中介市场，并加强房产中介监管的一个重要原因。

　　笔者从业内获悉，今年1月中旬，上海市发改委组织的相关研讨会上，上海市相关的房管部门提出今年将加强对中介行业的管理，并进行了风险提示：将加强金融操作的相关风险及对楼市影响的监管。目前虽未正式发文，但从实际表现看，春节后相关部门已经开始执行加强监管，并暂停了不少中介的首付贷类业务。

　　但笔者认为，加强对中介行业及首付贷类业务的监管，更多的是规范。因为从国家政策层面看，首付贷仍旧属于普惠金融的范畴，政策层面应该会支持。但短期内由于市场的火爆，加上实际中确实存在炒作房价的行为，加强对于场外配资及杠杆交易，将更有利于行业的规范及市场的平稳发展。