不能用炒地皮思维做商业 商业地产无序发展谁买单

　　继住宅去库存之后，商业地产去库存也成为一个迫在眉睫的问题。“事实上，这样的情况不仅在宁波存在，温州、金华、绍兴等地都存在。”一位专家表示。

　　如何破解这一难题？钱江晚报记者采访了多位商业研究专家。他们均表示，商业地产去库存，仅靠企业单打独斗难度太大，还需要政府、行业、企业三方共同出手，让规划更合理，同时也可以进一步消除信息不对称。比如有关部门需要从供给端入手，优化土地供应结构，通过供地、规划等途径控制增量。

　　据省商贸业联合会相关负责人介绍，宁波也已经在尝试由商务部门牵头，进行商业规划的制订。三方共同努力，让商业地产过剩问题得到缓解。

　　三方努力

　　消除信息不对称

　　魏君聪 浙江省商贸业联合会秘书长

　　就在几天前，中国商业品牌大集开到了宁波，吸引了众多品牌和商业项目的参与。这个活动由宁波市商务委和浙江省商贸业联合会共同主办，指导单位是浙江省商务厅。“这几年经济下滑，各地商业项目过剩，很多项目招商时遇到了很大困难，品牌也有落地的要求。但项目和品牌之间存在着信息不对称，我们把一些品牌和项目集中在一起，让大家能够高效对接。”魏君聪告诉记者。

　　活动的效果显而易见。一方面来自行业内，商业项目和品牌进行高效对接，不少现场就达成了意向。另一方面也来自有关政府部门。温州、衢州等各地商务委的负责人也赶到宁波现场观摩，非常欢迎将活动的下一站放在他们那里。“今年，我们还会在省内各地进行巡回，希望通过政府、行业、企业共同将这个活动打造成一个品牌活动。”魏君聪说。

　　商业项目市场过剩，这其中有企业跟风的原因，也和相关部门缺乏引导，相关立法不是很完善有一定关系。不过在未来，这种情况将得到好转。“规划部门和商务部门的衔接会越来越多。商务部门在商业地产的发展以及立法方面也将拥有更多话语权。像宁波就也已经在尝试由商务部门牵头，进行商业规划的制订。”魏君聪介绍。

　　不能用炒地皮的思维

　　去做商业

　　赵浩兴 浙江现代商贸发展研究院副院长、浙江工商大学教授

　　在赵浩兴看来，三四线城市商业项目供大于求，招商难上加难，有几个原因。首先与大环境有关。传统商业不景气，大家都很谨慎；其次是商业项目的过剩，导致好的品牌远远满足不了商业项目的需求；第三就是真正懂商业的地产商也不多。

　　事实上，做好一个商业项目并不是那么简单的事情。“做商业项目和炒房地产不是同一回事。确实，在前几年房地产市场好的时候，很多不懂商业的人做商业地产也获得了成功，但这样的机会窗口已经不存在了。” 赵浩兴说，现在不能再用炒地皮的思维去做商业地产项目。

　　从目前很多城市的商业项目布局来看，约有三分之一的项目过剩。国际上有一种通行的规则，人均商业面积在1.5平方米以下是比较合理的，超过2平方米就过剩了。如果拿这个标准来衡量，包括杭州以及很多三四线城市都已经商业项目过剩。这么多项目未来怎么办？“少量的项目通过商业创新还能活，大量的项目将面临转型。”赵浩兴表示。

　　重新寻找

　　跟顾客的链接方式

　　陆兴泰 搜铺网商业地产研究院院长

　　目前，全国有4200家购物中心，到明年年底，这个数字将达到6000家。“我预计，这其中的3000家是要关门的，也就是50%。”作为二三线城市商业地产和零售业转型的实践者，陆兴泰对目前的商业地产现状并不乐观。

　　为什么？从商业地产的现状来看，有种种不利因素。比如由于销售不畅，资金困扰着绝大多数项目；比如业态同质化日益严重，产品定位不准确或者没有定位；比如商业体量过大，商业体数量过多，远超国际警戒线，局部泡沫开始显现，商业烂尾楼已经在一些地区和城市出现；比如商业资源严重不足，项目难以按时满铺开业；大量社会资本进入商业地产，风险堆积越来越大等等。

　　在陆兴泰看来，如果说前几年购物中心的竞争还在上半场，以抢地盘、抢人员、抢资源进行粗暴开店，现在的购物中心竞争已经进入了下半场，比拼的是综合运营能力。 “在新消费时代，消费者是商业发展和变革的唯一动力。” 陆兴泰强调，随着消费者主权时代的到来，购物中心需要重新寻找跟顾客的链接方式并维护好这个方式。

　　记者手记

　　谁搞坏了这个市场

　　商业项目过剩是热门话题，也是一个迟迟未能被解决的问题。在采访中，记者碰到的形形色色采访对象，都有着同样的疑惑，四五年前被如此看好的市场，怎么转瞬就成了“沼泽地”，一旦陷入，想拔腿转身就跑都不可能。

　　到底是谁搞坏了这个市场？有关开发商有责任，造出的物业不符合发展商业的要求；有关商业连锁品牌有责任，同一个模式不断复制到各个新项目，总有一天会失灵；有关代理公司更是有责任，把你的场子填满，拿到佣金拍拍屁股就走人，哪管你能营业几天。在市场狂热的时候，这些责任都显得无足轻重，店照开，钱照赚。但一旦到了退潮期，市场该给的教训一个都跑不了。在采访中，记者听说有个老板跟风接手了一个商业项目，把前些年赚的几千万赔光了还不够，守着一个不死不活的商业综合体欲哭无泪。然而，负责规划的有关部门呢？规划失灵，谁来埋单？

　　值得庆幸的是，当商业项目过剩成为普遍性问题后，积极行动起来的除了商家，也包括有关部门，他们正在积极牵线搭桥，帮助购物中心解决招商难。在此也不妨异想天开一下，比如能不能尝试将现在风生水起的的创业空间搬到闲置的购物中心，或许这也是一条商业地产去库存的出路呢？

　　本报记者 莫利萍