专家深度解读成都限购新政 可有效避免企业炒房

　　四川新闻网成都10月3日讯(记者 李丹)3日，此次新政，对成都市房地产市场具有怎样的影响和意义？西南财经大学经济学院副教授、博士生导师刘璐表示，成都这次的房地产新政，既表了态，又敲了警钟，还做了防患于未然的安排，对于成都房地产市场的稳健发展有着重要的意义。

　　成都市房地产市场是稳定的、健康的，也是可持续的。政府对保持成都市房地产市场持续稳定健康发展的信心是坚定的。维护市场秩序的决心是一贯的。打击各种扰乱市场的行为，维护消费者权益的态度已鲜明。希望消费者理性对待房地产市场的发展，理性消费，切实保护自身权益。

　　政策：

　　实行区域住房限购

　　成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房(法人单位经审查确属用自有资金购买商品住房且用于职工自住的除外)。严格执行住房限购地区信贷政策，购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。

　　解读：

　　对企业买房做限制 避免企业炒房

　　刘璐表示，这一条是本次政策最核心的一条。具体来说，可以从六个方面进行解读。

　　一是范围：主城区和近郊区县，包括天府新区。这把成都主城区和近郊圈层都囊括完了，但并未包括二圈层的都江堰、新津等地。

　　二是主体：同一身份自然人、法人。相比于其他城市的限购对象，这一条的确很有新意。一般来说，限购都针对“家庭”，当然有的是针对本地户籍的家庭，有的是针对非本地户籍的家庭。成都新政的对象是个体，包括自然人和法人。显然这是一条比较温和的限购措施，因为一个家庭一般都是两个自然人以上。另一方面，企业买房近年来也是屡见不鲜，特别是最近北京上市公司“卖房保壳”的新闻，让人们对企业买房更加关注。成都新政明确对企业买房也做了限制，这应该看作是对传统限购措施的“补漏”，避免以出现以企业的名义炒房的现象。当然，此条政策也有灵活之处，即“法人单位经审查确属用自有资金购买商品住房且用于职工自住的除外”，也就是说企业团购住房用于职工自住还是允许的，且必须使用自有资金购买。

　　三是数量：只能新购买1套商品住房。即“限购的对象是商品住房，限购的资格是针对同一身份的自然人、法人，限购的数量是1套，限购的行为是新购买商品住房，未计购房人已有的存量房，而且对于法人单位经审查用自有资金购买商品住房且用于职工自住的合理需求可不受限制。”。同时，《措施》规定，2016年10月1日后，一律停止所有的商品房买卖合同网签备案的更名、注销。凡在2016年10月1日前已经交了定金或订金并通过商品房网签系统签订了认购协议的，按原有规定进行备案；之后进入网签系统的，一律按新规定的要求进行备案。

　　四是二套房首付提高到40%。刘璐介绍，这属于降低杠杆的常见政策，相对于其他城市60%、70%的要求，这个40%算是非常温和的。对市场影响不大，只是对于个别刚刚在凑首付门槛条件上的购房者有影响，“这下就不得不多去凑一点首付的钱了。”

　　五是成都这个按照自然人、法人的主体来认定的限购，比传统限购按照家庭来认定的限购要宽松多了。民政局松了一口气，8号不会出现排队离婚的情况。

　　第六点，刘璐表示，本次房产新政，成都并未限制“非本地居民”即外地人在本地购房。这展示了成都包容的态度。也就是说，对于外地来的购房者，成都欢迎你，但你不要买太多。

　　政策：

　　规范商品房销售行为

　　开发企业应在取得商品住房预售许可、现售备案后10日内一次性向社会公开全部可售房源，按规定在销售现场显著位置设置商品房销售信息公示系统，及时反映房源销售状态，按一房一价、明码标价对外销售。

　　房地产开发企业和中介机构不得有捂盘惜售、囤积房源、炒卖房号、恶意炒作、哄抬房价以及违规为个人提供首付款、发布虚假交易信息等扰乱商品房市场秩序的行为，否则关闭商品房买卖合同网签，暂停开发企业后续项目预售许可受理，取消中介机构存量房网签，记减开发企业和中介机构信用分并公开曝光，涉嫌违法的由公安机关依法处理。

　　解读：

　　开发商取得预售证后 10天内必须一次性公开销售

　　刘璐表示，这一条可以从三个方面进行解读。一是“10日内一次性向社会公开全部可售房源”这一条，其实含义就是要么不拿预售证，拿了10天内必须一次性公开销售。这对传统的“分批次”销售形成了约束。其实楼盘在拿预售证后根据客户蓄水的情况分批次销售也算是业内约定俗成的常见现象，但在楼市火热时期容易造成一房难求的抢购局面。这条政策其实就是要限制“捂盘惜售、囤积房源”等行为，避免恶意炒作。此外，“按一房一价、明码标价对外销售”也避免一些中介机构或销售人员人为加价，影响客户正常购房。

　　二是“违规为个人提供首付款”，实际上是进一步限制了中介金融化的趋势。这种趋势本身没有好坏之分，只是一种工具，但是在楼市火爆的时候，容易让购房者以过高杠杆的状态买房，积累金融体系的系统风险。

　　三是“发布虚假交易信息等扰乱商品房市场秩序的行为”，刘璐表示，这条政策算是对前阵的“几十套”风波做了一个更正式的规定的约束。