回不去的投资型商办

　　1873年，美国掀起了西部采矿淘金致富热。为了能找到一点矿砂的希望，成千上万的投机者狂热地踏遍和勘探条条峡谷、深沟数十年，但马克·吐温却看到了投机热潮背后的隐忧，并断言黄金时代已经过去。对于中国的炒房投资客来说，曾几何时，类住宅的商办产品也如同黄金一样夺目。不限购、不限贷、低总价让这类产品备受投资客青睐。但随着2017年3月26日商办去住宅属性的调控政策出台，北京商办市场彻底“变天”。

　　“必须全款购买、必须以公司主体购买、必须500平方米以上”这三个条件，将北京大部分的商办投资者挡在购房门槛外。一时间，北京商办市场跌入冰点。闭着眼睛投资的黄金时代也已一去不复返。经过了一年多的消化，商办类产品无论对于普通投资者还是开发商来说，仍然是一道没有答案的难题。

　　被炸醒的投资客

　　2012年，从英国留学回来的福建人张铭(化名)来到北京投靠自己的叔叔。先他十多年来京闯荡的叔叔，从最初的手头拿着10万元钱到现在已经是在蓝堡、金地名京等项目拥有近20套房产。

　　在找到正式工作之前的半年，张铭暂住在叔叔金地名京的家里，并帮着打理其余房子的出租事宜。也正是从这时候开始，张铭才了解到，叔叔为什么常年住在美国，却从来不会为生活发愁。

　　后来张铭正式入职国家电网，并顺利将户口落在了北京，在父母的支持下也在东四环买了一套三居室。这本是让许多同龄北漂羡慕不已的事情，但在张铭看来，跟他叔叔的成就相比还差得很远很远。

　　每天挣着两三百元的工资，如何才能成为叔叔那样的“成功人士”，是张铭一直在思考的问题。

　　“买房，还是买房。”张铭在和北京青年报记者交流时表示，经历了2013年到2016年楼市由调控到反弹，到再创新高的过程，让张铭觉得房子还是最值得投资，最容易获利的产品。

　　于是，他找到了另外三个朋友，大家都是手头有一点闲钱，共同怀着致富梦的年轻淘金者，一拍即合开始在楼市中寻找标的。

　　在当时，2016年至2017年的楼市中，住宅价格已经升到了一个难以企及的炒作高度。思来想去，四位合伙人将目标看向了当时蓬勃发展的商办类住宅项目，当时普遍简称“商住”。

　　那时候的北京楼市，住宅价格升高，供应则跟不上销售节奏，于是大量的商办用地，被开发商稍作修改，就成了通水通电通气、小户型宜居的商办类住宅。最鼎盛的2016年里，商办类住宅项目的成交量甚至超过普通住宅的成交量，成为楼市交易的主力。

　　感受到了市场升温的热度，四位合伙人认为时不我待，很快将目标锁定在了通州的运河一号项目上。选择的理由也很简单，副中心运河核心区，4.2万元/平方米的单价，4.5米层高，70平方米小户型，实际使用面积近140平方米。

　　四个人在2017年年初，凑够了300多万元的现金，又在开发商的“协助”下花了2万元办了个公司，以公司名义全款买下了一套70平方米的LOFT户型。

　　成功的第一步终于迈出去了，也许再勤奋一点、折腾折腾就能成为像叔叔那样的“成功者”了。

　　张铭的兴奋之情只持续了不到半个月。2017年3月26日，北京调控政策开始对多年来模糊不清的商办地产下手，这无异于一颗炸弹开启了商办改革，强势地把原本边界模糊的商办与住宅市场分开，让商办回归本源。

　　最初，张铭对于未来还抱有侥幸心理，认为调控过很多次了，松了紧，紧了再松，等等就好了，不会亏。

　　但商办从去年调控以来，瞬间从高峰跌入谷底，至今没有起死回生的迹象。张铭买的运河一号项目，虽然对外报价价格涨到了5万元/平方米，但张铭和其他投资者一样，都知道这不过是掩人耳目的把戏。实际上，开发商通过渠道代理公司，以3.2万-3.8万元/平方米的价格在推售。

　　上周五，张铭和几十名项目投资者一起来到了丰台区开发商的总部，举行“维权抗议”。

　　但此时的张铭在经历了由憧憬到梦碎之后，很明白这样的维权无非是争取一些额外优惠，比如物业费减免之类的，开发商是不可能给他退房的。于是他悄悄地离开了这群和他一样怀揣投资致富梦的邻居们，他清楚地知道“维权”不会有任何结果。

　　他告诉北青报记者，那时他才终于认识到了，时代不同了，自己不可能像叔叔那样闭着眼炒房了，靠着投资房产不断制造“一夜暴富”神话的时代也已终结。

　　现在，张铭唯一的希望就是2019年交房时，租金能够让他满意。至少四位合伙人的300余万元，如果能通过收租慢慢回来，也还是好过扔在股市里逐渐消散。

　　同样受困商办的开发商

　　事实上，去年3月26日，商办禁住以来，不但狂热的商办投资客们倍感受伤，开发商自身也是举步维艰。

　　靠着商办类住宅走向成功的和裕地产，曾开发了亦庄著名的林肯公园类住宅项目，也是北京楼市中第一个单盘销售超过200亿元的项目。随后该企业在京承高速边上的顺义赵全营地区开发了另一个商办类住宅项目尚峰壹號。无论是售楼处样子还是楼盘设计都与林肯公园极其相似，开发商还花了大力气营造了一座公园和大尺度的水系，为项目加分。已经离职的开发商营销负责人曾私下对北青报记者表示，不用担心产权问题，这么多商住项目，都是允许的，未来50年以后肯定能续期，跟住宅没什么两样。

　　但最终该负责人的预言还是失准了，针对商办去住宅化的新政，让已经成为现房的尚峰壹號项目直接进了冷宫。虽然对外报价该项目单价仍为4.5万元/平方米，但在二手房市场，挂牌价只在3万元/平方米左右。开发商也无奈地暂时搁置项目，将主要精力放在了同区域别墅产品的打造上。

　　位于地铁6号线物资学院站的某商办项目，曾在2015年热卖，并主打小户型、洋房生活的概念，一度期期开盘期期抢购。但也不可避免地在调控后跌入谷底，单价一度低至2万多元。

　　一位接近开发商的业内人士向北青报记者透露，其实项目在卖得好的时候，单价超过4万元，老板舍不得全部卖出，专门留了些货源，等着溢价。但没想到商办调控这么严格这么迅速到来，让这些溢价货源成了滞销货源。最近价格有所回升，也还是达不到两年前的价格。

　　不止是小房企，一度赶超万科成为第一大房企的绿地，也因为商办限购，产生了巨大冲击。2014年，绿地曾因商住政策红利而大放异彩。当年销售金额达1112亿元，上涨20%；其中商用办公为1296亿元，上涨90%。然而，随着“商改住、办改住”整治开展、商住限购政策的落地实施，绿地商办物业销售受到冲击。2017年，绿地房地产主业合同销售金额为3065亿元。其中，住宅占比68.5%，商办占比 31.5%。商办占比较2014年已大幅减少22%。

　　开发商寻求商办转型思路

　　商办新政策的调控下，商办的出路在哪里，是许多开发商开始尝试和寻找的。同样，在北京拥有多个商办项目的北京龙湖近期就开始尝试商办新思路。龙湖认为，商办市场在内部演化出了一套全新的逻辑，成为一个全新的市场：商办的价值正在被财富实力更雄厚的那群人认可。也许购买群体人数的确减少了，但单次成交价格却在增长。“整层成交、越大越好卖、自用需求增加”成为一种新的商办现象。

　　数据显示，今年龙湖·长安天街蝉联北京商业市场1-5月销冠，成为商办市场的热门抢手项目。龙湖·西宸广场则在1月实现丰台区商业市场销冠，整体1-5月稳坐丰台区域商业市场前三，连续数月销量破亿。

　　龙湖如何应对商办市场？北京龙湖营销负责人李昂表示，随着去年“3·26”政策的实施，商办购买的门槛提升，商办置业者的逻辑及商办产品打造的逻辑发生明显变化。

　　从客户反馈中李昂得知，与过去投机、赚差价的想法不同，新一批购买商办的置业者，多出于自用、长期持有的目的。李昂认为，这是置业者购房意识逐步改变的表现，人们购买商办的目的更多出于投资而不是投机。

　　他的这一观点得到经济学家叶檀的认可。叶檀表示，过去置业是按照纯粹的金融产品去操作，今年8000买进，明年16000卖出，根本不担心回报低。现在情况不同，住宅市场受到严控，金融操作手法出现不确定性，商办成为资产配置中的“储值罐”。

　　也许这个资产配置的新逻辑只适用于龙湖自身的商办项目，并不具有代表性。但一些大开发商的不断尝试，也许会为个人投资者和受困的商办开发商探索出新的出路。

　　思源机构首席市场分析师郭毅告诉北青报记者，从市场监测上看，6月商办市场虽然有了动作，但还是很难见到乐观的市场预期。各个项目处于尝试性状态下，商办市场也进入房住不炒的状态，逻辑发生变化。有商办需求的使用用户是购买商办还是租用商办、把大量资金投入到企业运转上去，不同客户出于自身原因会有不同选择。

　　另外，商办产品投资门槛较高，按要求使用面积超过500平方米/套，也让许多企业用户不具备购买实力。所以商办市场目前来看，销售困境仍将长期存在。不过，需要看到的是，正因为整体市场供应量小了，一部分商办需求被挤压到租赁市场，所以商办租金开始上涨，这也将是长期存在的趋势。但至于具体商办市场如何破局，目前任何企业都没有绝对成功的模式和思路，只能走一步看一步。

　　文/本报记者 李桁