“国五条”狙击不力 看涨后市自住买家出手置业

　　从“国五条”及其细则落地前后的购房热，到年中“地王”效应带动的“追涨风”，再到“金九银十”旺季成色十足的成绩单，2013年的楼市仿佛是一个不断加热膨胀发酵的过程。以“刚需”和“改善”为代表的自住买家出手迅猛，缔造了一个个郊区“日光盘”神话。间或有小小的观望，但很快被淹没在看涨的热情中。不得不说，置业者今年一直有点忙。

　　与过去半年相比，近九成的购房者认为周边楼盘有不同程度的涨价行为，且有超过七成购房者看涨未来半年的房价。然而，预期未来成交量将会继续上涨的购房者比例再创新高，认为未来半年“适合购房”的置业者比例也明显提升。此外，表示在最近三个月内置业的购房者占比也明显提升。在买涨不买跌的心理驱使下，需求将会在近期快速释放。

　　“国五条”狙击不力

　　2013年上半年，楼市基本可以用一个“热”字来形容。“新国五条”及细则出台狙击房价，限售限签调控严厉，但市场并未因此退烧，尤其是进入5月以来，全国各地的“地王”纷纷出炉，预示着房企对后市的看涨。

　　3月1日下午18时，国务院突发消息公布房地产调控“新国五条”实施细则，此举距2月20日初次公布“新国五条”仅隔十天。不少业内人士纷纷表示这封措辞严厉的细则“比预期中来得更快”。

　　随着房地产市场的调控措施开始在全国范围内落地，各地的出台细则形态各异，引起了大范围热议。以广州为例，从3月初新国五条出台到细则落地，在政策窗口期，广州楼市成交量和楼价都被推到高峰。各房地产交易登记中心挤满了因为担心征收“20%个税”而急着过户的市民，各楼盘售楼部内也买家云集，市民的购房热情似乎被政策刺激得更加高涨，得益于二手房的成交热潮，多家房地产中介也因此赚得“盆满钵满”。

　　据搜房网监控中心提供的监测数据，就在新政策出台前后，2月25日至3月3日，广州十区二市新建商品房住宅网签高达2952套，环比此前一周上涨了37.1%。这已经是春节假期后连续两周成交大涨，而且这也是今年首个网签最高峰。

　　一份针对购房者在“国五条”出台后对楼市信心度的调查结果显示，此次调控政策出台后，有54.42%的受访者认为房价将继续攀高；有31.86%的受访者认为，房价上涨势头将得到遏制，走势平稳；仅有11.63%的受访者认为房价将下跌。

　　经过了3月“恐慌性”购房的高潮，进入4月以来，楼市买卖双方都出手谨慎。业内观点认为，房价上涨的势头和日趋收紧的调控对购房者的心理造成了一定的影响，导致部分购房者产生观望情绪，并致使本季度购房者信心小幅下降。然而，考虑到二手住宅市场销售报价的提高，部分买家会转而进入一手市场，使需求量下降幅度有限。但从长期来看，鉴于未来需求减少的考虑，开发商会相应地调整他们的开工进度和拿地策略。

　　2013年第一季度，房地产市场继续去年年底以来的景气回升态势，房地产开发房屋销售面积20898万平方米，同比增加37.1%，比去年同期增幅增加51个百分点，比上季度增加26个百分点。1-3月各70大中城市新建住房价格环比下降的城市数量逐月减少，3月份70大中城市中仅温州新建住房价格为环比下降。北上广深一线城市房价涨幅最高。第一季度一线城市开发景气出现明显增加。其中，一线城市房地产企业购置土地面积大幅增加，同比增加151.4%。

　　淡季不淡 楼市“高温”

　　7月底8月初的一周里，广州楼市又迎来房价“高温预警”。搜房网监控的阳光家缘网签数据显示，7月29至8月3日一周内，广州十区二市一手住宅成交量为1393套，虽与前一周基本持平。但中心六区成交回暖，网签409套，环比前一周的271套暴涨51%，带动全市成交均价上扬。当周签约面积为174640平方米，环比上升7.01%，平均每套签约面积为125.37平方米，全市签约均价16490元/平方米，环比之前一周的14392元/平方米上升14.58%。在7月下旬连续两周大幅度上升表现下，上周全市均价为16490元/平方米，环比涨15%，创近两年来全市成交均价历史新高。

　　在传统淡季，广州楼市出现成交环比下落并未让业界感到意外。然而，虽然7月的成交套数环比下跌，但仍然高于今年2月和4月两个月份，因此，7月楼市总体依然较为活跃。在全市网签成交套数排名前十的楼盘中，东部楼市表现依旧抢眼，其中增城楼盘占据4席、萝岗楼盘占据3席。

　　旺季前，刚需盘集体冲闸，广州迎来了自7月以来楼市最火热的一个周末。一天内，天河、萝岗、花都、番禺等区域内起码有五个大型刚需楼盘同时推新入市。在经历了长时间缺货的广州楼市瞬间被搅热。几个推新的大盘均在开盘当天就遭遇抢购。其中位于萝岗的万科东荟城、和中海誉城均实现了销售的“日光”。而位于花都的雅居乐锦城也在两个小时内热卖九成。五大刚需盘共计2700套的推货量一天内就销掉2000套。

　　“金九银十”成色足

　　“金九”如期来临，经过上半年的冲刺，“金九银十”被不少专家认为是今年最后的楼市成交旺季。为了迎战“金九”，广州众多楼盘都以蓄客、优惠、团购等方式早早地拉开了阵势。而在节点前的大量新预售证的派出也为9月储备了足够的货源。今年的“金九”开端颇具成色。尽管9月1日处于工作日，但其前一个周末广州楼市可谓全面开花，不管是中心六区还是近郊的推新楼盘都人气十足，供求两旺为“金九”迎来了开门红。

　　国庆长假结束，广州楼市交易成交绩出炉。据统计数据显示，国庆假期七日（10.1—10.7）广州十区二市共计网签820套单位，同比去年增长1.1%，均价为9307元/平方米，同比下降17.2%。此次假期广州外围成为市场的主角，选择开盘以及推货的项目大部分都集中在花都、萝岗、增城、从化等近郊区域。而在此次黄金周，刚需买家成为支撑“十一”黄金周楼市成交的主要力量。而除了刚性需求以外，公寓项目在假日前后亮相也引来不少投资客积极入市，甚至还带动了周边二三线市场的销售。在广州买家的参与下，整个“十一”黄金周，江门、中山等地区不少楼盘也出现火爆场面。

　　自住型支撑高端市场

　　从买房人的购买动机来看，无非是用于自住或投资，或者二者兼有，整个楼盘在推向市场时也都有自己专门的市场定位，因此，住宅产品也逐渐细分为纯居住和投资型两种。从目前的房地产市场现状来看，自住型与投资型楼盘并无本质区别，很多项目都会在广告中宣传自己是“自住、投资”两宜，但从长远看，这样的市场细分是房地产市场未来发展的一个方向。

　　今年国五条细则出台以来，二手房20%所得税的政策风声一度吃紧，其中，高端住宅购买者由二手房市场转向一手房，促进一手房市场火热销售。以广州为例，根据仲量联行发布的报告称，上半年广州一手豪宅市场合共售出1150套单位，较2012年下半年增加10%，其中主要源于一季度销量的大幅上升。

　　“高端需求并不是越来越少，反而是越来越多”，一位多年从事房地产行业的资深人士感慨，高端住宅需求已经由投资型向自住型转化，“在政策调控之下，投资类需求的确受到了抑制，然而自住需求却一直在释放。”高端住宅需求并不缺乏，甚至超过了开发商的预期。

　　文/图 南方日报记者 许蕾

　　记者观察

　　“买涨不买跌”

　　的心理定势

　　今年楼市火爆，尽管调控政策“重拳出击”的姿态摆得十足，然而，房价走高是不争的事实。与之相对，买家入市的热情似乎很难被打断。“地王”也好、“日光”也罢，市场的观望情绪一旦出现，就会立刻被新的因素冲淡。

　　按照今年的楼市走势，买家对于后市的信心还非常坚挺，而一手市场尽管成交量仍在上涨但价格的下跌也同样明显。都说“买涨不买跌”是心理定势，为何价格跌了还有人追？只因房价跌得太迷离。从国家统计局公布的70个大中城市房价指数来看，9月份新建商品住房价格同比上涨在10%-20%之间的城市有20多个，特别是一线城市和二线重点城市房价上涨的幅度在15%以上。可以说，这些城市基本上无法完成年初制定的房价控制目标。部分房价上涨过快的城市采用了“双合同、中心城区住房销售推后网签、控制高价盘入市规模”等手段，缓解房价过快上涨。从某种意义上来说，这些手段正在将房价调控变成一种纯数字操作。

　　买家并非只知道看数字。涨还是跌、追还是撤，更多人看的是市场表现。

　　近日，“深八条”出台，业内认为，此举意味着政府承认房价上涨过快的事实，并且在努力平抑。事实上，为年度调控目标头疼的绝不止深圳。数据显示，2013年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10554元/平方米，环比8月上涨1.07%，其中，房价环比上涨城市数量达到79个，北京、上海、南京等重点城市房价同比上涨明显。业内人士指出，“深八条”对于其他几个房价上涨过快的城市具有借鉴意义。 许蕾