二手房价格倒挂现象普遍 三水新房投资受影响

　　近段时间，三水部分二手房业主要么调高了定价，要么减小侃价空间。记者了解到，经历上半年的“寒冬期”后，三水二手房市场在第三季度有所回暖。同时，随着10月以来新建住宅市场利好政策的出台，业主们也在期待未来会有新的政策利好二手房市场。因此，对未来物业的保值情况，二手房业主预期有所好转。

　　政策

　　营业税调整传闻已辟谣

　　上周末，一条关于二手房营业税政策有望调整的消息在业界疯传，其具体指向的是“营业税免征年限由5年改为2年”。过去业主卖一套房产证不足5年、交易价格100万元的普通住宅，仅营业税就要征收约5万元。而这部分税额业主往往将其转嫁到买家身上，这也导致当前二手房市场需求最为旺盛的次新楼遭遇价格门槛，房产中介在询问前来售房业主的第一个问题，往往就是“房产证够不够5年”。

　　不过，就在本周二，税务总局已经否认二手房营业税由满5年免征改为2年免征。消息经辟谣后很多业主和买家均感到遗憾，但这件事情的发酵则折射出人们目前对于二手房政策调整的预期：“新房已经调了，二手房还远吗？”

　　市场

　　交易年内继续回暖有难度

　　二手房交易在今年第三季度有所回暖。住建部门的数据显示，7月二手房成交套数为159套，环比增16.91%；9月二手房成交量达到164套，环比增20.59%。

　　目前，本月二手房成交套数的统计数据尚未出炉，不过有中介机构表示了担心，楼市偏冷的宏观环境并未改善，而新房市场降价促销和“松限松贷”可能让更多的客户流失。对于今年剩下的2个月，一些中介表示目前看不到全面回暖的希望。相比中介的态度，受访的二手房业主显得更为淡定，有业主观点认为国家要减少政策对房地产市场的干预，此前抑制二手房投资消费的系列政策迟早可能放松。

　　现象

　　二手房价格倒挂现象出现已久

　　受楼市宏观环境的影响，三水二手房市场在今年上半年遭遇了冰点。其体现在成交套数出现20%以上的负增长，并且二手房卖不起价格是很多二手房业主的共同体验。与此同时，众多看房者却发现，有的楼盘二手房的销售价格甚至和新房出现了倒挂，让人难以接受。如西青大道旁一大型小区，有业主放盘均价在每平方米6300元，而现时新楼的价格却在每平方米5600元左右。

　　之所以造成价格倒挂现象，一方面在于今年以来三水不少在售楼盘已经有着不小幅度的降价，同时，二手房交易中数额不菲的营业税、个人所得税以及中介费等拉升了二手房的价格。并且，银行放贷对二手房贷款比例、条件及利率的规定要严于新建住宅，冷清了二手房市场的交易。

　　观察

　　二手房不回暖，新房投资受影响

　　目前，新房市场限购松绑、限贷放松的利好已经逐渐被市场消化。下一步的“救市”政策将是什么，也备受业内关注。除了松绑限贷、限购，管理部门有效的“救市”手段并不算多，其中，二手房征税政策算一条。

　　从其影响来看，如果调整二手房征税政策如已被证伪的“营业税5年免征改2年”，影响的将不仅仅是二手房市场。因为二手房市场交易的回暖，也会同时带动新房市场的投资购房需求，会加强松绑限贷、限购所带来的“救市”效果。反之，如果二手房市场持续低迷，投资购房需求不容易入市，也会影响政策松绑的效果。

　　在楼市持续转淡的背景下，众多业主开始调整对未来政策的预期。　　文/记者王鹏