众筹升级外立面 杭州首个“吃螃蟹者”宣告失败
想法虽好，但须闯过层层难关；一开始同意众筹的业主，后来不少改变了主意
本报记者 蒋敏华
近日，杭州多个小区业主因不满真石漆外立面，意欲众筹资金将真石漆升级为铝板。有的楼盘甚至还没有交付，就有业主就外立面升级一事发起民意调查，并号称高票通过。
对于业主的这一举动，外界褒贬不一。有人认为这是对品质的追求，也有人认为业主此举是为了提升房价。
且不论业主的真实目的是什么，就事论事，业主众筹资金升级外立面的可行性究竟有多大？其实，杭州已经有过一个真实的案例。
去年1月，钱报曾报道过，江河汇板块一小区业主欲众筹将外立面升级为干挂石材。时隔一年，钱江晚报·小时新闻记者了解到，该计划以失败告终。
一年来几经努力
最终还是以失败收场
89%的业主同意外立面改造升级，其中76%的业主同意出资5万元，另有51户业主愿意出资10万元……一年之前，这份摸底调查数据曾让该小区二区业委会的曾主任信心满满。
当时，该小区二区的外立面出现了空鼓和脱落现象，由于还在保修期内，开发商承诺将进行维保。2020年7月，当时业委会还没成立，包括曾主任在内的一批业主就想，何不趁这次外立面重修之际，干脆业主自掏腰包把外立面升级一下？于是这些业主发动了一次意见征询，获得大多数业主支持。
2020年底，该小区二区业委会成立后，就开始推动外立面升级改造。为此，业委会还设计了两套方案：第一套是干挂石材方案，总造价预计3700万元；第二套是石材复合板方案，总造价预计2500万元。按照曾主任最先的设想，外立面升级方案（干挂石材或石材复合板）与开发商的维保方案（真石漆）之间的差价部分（至少2000万元），将由业主通过众筹解决，不会让开发商多掏一分钱。
“虽然事先做了充分的心理准备，这事要推进下去会经历很多难关，没想到开发商这一关就过不了。开发商始终坚持他们的维保方案，即真石漆方案。”曾主任告诉钱江晚报·小时新闻记者，目前业委会已经放弃升级方案。
该小区二区外立面整修方案目前已尘埃落定，在开发商原设计方案的基础上进行了适当优化，将于亚运会结束之后正式动工，费用由开发商全部承担。“大多数业主已经同意这一方案，所以业委会也不再坚持原来的想法。”曾主任说。
真石漆改石材或铝板
施工过程可能会破坏墙体
如果开发商同意，该小区二区众筹升级外立面是否就能顺利推进下去？对此曾主任坦言，恐怕仍然难以成功，后续还有很多关要过，每一关都不能出现纰漏，“对于牵头人来说，各方面的责任实在太大了。”
“把真石漆改为石材或者铝板，施工难度其实还是蛮大的。如果要安装石材和铝板，就必须在墙面上打龙骨，否则就无法承重。再比如窗墙体系也要改变，一般来说真石漆外立面的窗墙不需要安装副框，但是石材和铝板外立面就需要安装。”一家房企的资深工程人士告诉钱江晚报·小时新闻记者，外立面升级并没有想象中那么简单，施工过程可能会对墙体造成破坏。即便业主愿意承担工程差价，一般来说开发商也不会同意升级，毕竟后面的不可控因素太大，谁也不愿意节外生枝。
也正因为如此，把原有的外立面刷新或者修补一下，这种情况较为常见，但是把真石漆升级成铝板或者干挂石材的，目前杭州还没有先例。
“并不是所有业主都愿意出资，对不同业主的意愿都要表示尊重。即便钱收齐了，还涉及到规划审批、工程招标、资金监管等各类现实问题。”四季青街道钱运社区相关负责人曾多次协调此事，感慨业主众筹升级外立面难度非常大，一定要慎之又慎。
“如果开发商不同意升级外立面，业委会自行去找一家施工单位的话，日后工程质量出了什么状况，这个责任谁也担不起。”曾主任以一个过来人身份，告诫其他意欲众筹升级外立面的小区业主。在他看来，这个责任问题某种意义上比资金筹集问题更为关键。
一旦出了事故
筹集人担不起这个责任
“无论是摸底调查，还是有些在售楼盘的民意调查，说白了都是一种非正式表决，并不具有法律约束力。”浙江君安世纪律师事务所肖琳律师说，按照最新颁布的《民法典》，涉及小区重大事项的，须提交业主大会征得双四分之三（业主人数和建筑面积）以上同意之后方可生效。
肖律师说，实际上该小区二区还未进入业主大会投票阶段，就因为开发商方面的原因无疾而终了。“业主在前期摸底阶段同意出资，正式投票阶段很有可能会改变主意。此外即便业主大会表决通过了众筹升级方案，但是不可能做到100%的业主全都愿意出资。如果有一部分业主不出资，那些出资的业主利益就会受到损害。虽说业委会可以拿着业主大会表决结果去起诉那些不肯出资的业主，但在现实中这几乎是不可能完成的事情。”
事实上也确实如此。就比如该小区二区原先同意出资的业主，很多人最终还是同意了开发商的维保方案。一方面是开发商方案已经在小区的公租房实施，总体效果还算可以接受，更为关键的是不用业主掏钱。
“即便资金问题解决了，但是后续的风险可以说防不胜防。就比如说，如果业委会自行找了家施工单位，那么开发商后续的外墙维保义务也就提前结束。如果今后外立面石材脱落造成人员伤亡，从法律关系上说，先由受害者向该楼幢的全体业主索赔，再由该楼幢的全体业主向业委会和施工单位索赔。”肖律师说，正如曾主任所言，没人担得起这个责任。
那么，一些在售楼盘是否更有条件升级外立面呢？其实这也是一个伪命题。从发起调查到资金筹集到位，业委会都还没成立，光靠几个热心业主来操办的话，极大概率就是一个遥遥无期且没有结果的过程。即便开发商同意业主的升级方案，在资金迟迟不能到位的情况下，也不可能等下去，否则就会造成延期交付的风险。
