规章建筑躲进蔬菜大棚 农家院销售存违规（图）

　　“开心农场私家庭院惊爆价14.8万元”、“采摘、耕种、垂钓，480平方米农家院16.8万元”……印有类似广告的宣传单常常会被递到路人手中。

　　低价、私家、庭院……在房价高企的当下，这样的宣传足够诱人。一些区县中，这样的农家小院并不少见。“养老养生”、“仓储投资”等说法，也吸引了许多买房人。

　　在通州一处正在销售的农家小院中，一个超过100平方米的蔬菜大棚旁，有一间面积狭小的房间，面积不超过15平方米。一排排大棚鳞次栉比地排列着，许多买房人正在给小院装修，蔬菜大棚中也盖起了打着隔断的卧室。

　　然而，调查中发现，这些作为农家院出租的土地并非建设用地，土地性质是用于园林看护或仅仅作为蔬菜大棚的耕种用地。这些建筑存在哪些风险？躲在蔬菜大棚中的房屋是否是违建？记者近日走访多家农家院销售点，寻找诱惑与违规间的种种矛盾。

　　农家小院

　　租期30年

　　东六环向东近10公里，通州区武兴路北侧。一块写着“开心农场”的指示牌引领着行人进入，每隔百米左右就有一块这样的路牌出现。穿过村口的牌楼，直到出现一片蔬菜大棚。

　　“生态温室大棚”一个红色条幅上留下了咨询电话。200户农家院鳞次栉比地排列在一起，这是正在出售的农家院。

　　宣传广告中，原生态农家院，环境优美，采摘，垂钓，多功能餐厅一应俱全。每种户型都有砖混结构的房屋，有属于您自己的生态种植园和院子，每家都是独门独院的。一位销售人员介绍说，项目属于养老养生、种植采摘、休闲娱乐的私家院落，院内24小时保安巡逻和电子监控，有专业的保安人员和监控设施，保证庄园会做到小区式的管理。

　　“这里的农家院并不是出售，而是出租的形式，一个院子25.8万元，租期是30年。”销售人员说，农家院普遍价格为15万元左右，“之所以这里比较贵，是因为这里挨着一个景区，环境和配套都比较好。”

　　距离这处正在销售的农家院大约3公里，武兴路南侧另一处农家院刚刚开盘。农家院并没有完全建好，路上堆满了黄土。有人走过，便会带起一阵尘土。

　　“每套租期为30年，每户面积有480平方米，费用是16.8万元。”销售人员说，此处农家院共占地93亩，建有97户。除了一次性的租金外，每年的物业费为2500元。项目中一共挖了两口井，一口是160米深的灌溉井，一口是260米深的饮用水井。购房人可以免费用水，电费为1元/度。30年的使用期限，到期之后，如果您想续租，可以再交5万块钱的土地递增款，又可以再使用。“老人住在这里特别好，在这儿接地气，对身体也很好。也可以做成农家乐，只需要跟开发商申请一下就可以。还可以住几年再转租给别人。五一期间来了特别多的看房人，现在开盘不到1个月，只剩下不到10套房了。”

　　昌平区一处在售的农家院，面积是400至800平方米，租期为20至30年不等，13.5万至17.5万不等。销售人员表示，农家院属于承包式的所用权，期间可以转让，转租，继承。目前销售比较火爆，可选择房源并不多。

　　违建盖进

　　蔬菜大棚

　　武兴路北侧，大部分的农家院都已经找到了买家。农家院的标准配置是，一间不到15平方米的房屋，一个100平方米左右的蔬菜大棚和一个院落，总面积为460平方米。

　　“不到15平方米怎么够住呢？放一张床就没有地方了。”一个正在装修的买房人告诉记者，他和老伴都已经退休，去年在这里买了一个460平方米的农家院，准备在这里养老。在不到15平方米的房间前，购房人接出了一间20多平方米的客厅，采用的是彩钢板棚顶和砖混结构。原有的房间被改成了厨房，在蔬菜大棚中建出两间卧室，每间卧室面积大约18平方米，“孩子有时候过来好有个地方住，来个朋友也方便。”

　　在200户农家院中，将原有房屋扩建并不少见。一名销售人员说：“配备的房间确实有点小，业主要是不建房，根本就没法住进来，几乎每户都要在大棚中建房，或者在外面接出来一块。”

　　在已经装修好的农家院中，院落中挖出了养鱼池，原有配备房屋外接出的客厅中摆放着沙发、茶几、电视机等，“我们就准备在这儿养老了，自己种点菜，周末了孩子们过来，在院子里烤烤肉。”蔬菜大棚中被建成三间卧室，“我这还不是最多的，有一家在大棚里直接盖了四间卧室，每个卧室都有卫生间，估计是要当农家乐出租给城里人。”

　　2009年，北京市出台的设施农业建设规范中明确规定，温室大棚操作间不得超过15平方米。操作间主要用于放置农具和安装电力等设备。此规定用以限制一些项目以操作间为名，将温室配套用房修建为商品住房。一名销售人员表示，目前的操作间一般建筑面积都控制在15平方米以内，但是开发商并不限制购房人在蔬菜大棚中建房。“我们一般都会告诉买房人，不要将房子建在操作间之外，或是院子中，因为这样会被当做违建拆除。但是可以建在大棚里，外面是蔬菜大棚，这样会比较安全。”

　　交房时，蔬菜大棚的砖混后墙已经建好，后墙高度是2.9米，大棚高度是3.8米，大棚宽度是8米。“连盖房装修，人工和建筑材料费用在4万元至8万元。8万元就已经能盖几间房，装修得很好了。”一名销售人员说，后墙已经建好，只需要在大棚里加一道墙，上面铺上彩钢板就可以，一间卧室就隔出来了。房子可以用阳光板，在上面开两个窗户保持通风。“只能建在棚里面，不能建在棚外；房子也不能超过4.2米，这样才不会被航拍的卫星拍到。但是可以向下挖出地下室，许多业主都在地下挖了酒窖。”

　　多家农家院项目的销售人员均表示，目前大棚配备的操作间面积都不足15平方米，但是签订合同后就可以在大棚中建房，可建面积也从几十平方米至百平方米不等。

　　私自改变

　　土地性质

　　在通州一家正在销售的农家院项目中，销售人员向记者提供了合同文本，文本中标明开发企业为一家“种养殖专业合作社”。该销售人员说，公司是以种养殖的项目拿到的土地。开发商与村签合同，从村里租地为期30年，然后再转租给业主30年。

　　“南侧的二期要比一期有经验了，操作间的面积是不到30平方米。要比一期大了一倍。因为二期的时候，开发商将这块地性质作为看护用地。”销售人员告诉记者，武兴路南北两侧的农家院项目为一个开发商所建，二期的农家院周围有450亩的园林，“目前盖的农家院是看护树林的用途，所以可以配备不到30平方米的房屋，这对于业主来说是非常划算的。”

　　通过北京市工商局北京市企业信用信息网查询，建设农家院并对外租售的“某种养殖专业合作社”的经营范围为：种植、销售粮食、蔬菜、果品、花卉；养殖、销售家禽、家畜；农业技术推广服务，并不包括农家院开发建设并向社会租售。

　　2009年，北京市就曾下令，要求各区县全部拆除违规农业生态园，停止占用耕地，并由市政府牵头突击强拆大型农家大棚别墅，对于变相搞房地产开发的单位和个人追究刑责。

　　键入“农家院出售”，有8万条与之相关的信息出现，一名销售人员称，这些农家院大多租用农村集体土地，建有配套房。购房人与开发者签订的是数十年的租地合同，不违反国家禁止农村宅基地买卖和严禁破坏耕地的规定。业主如果真遇到拆迁，拆迁补偿中，由开发商所建的马路和路灯是赔给开发商的，业主私家院落里的房、青苗、树等会得到相应赔偿，开发商会退还余下租金。

　　不久前，顺义区一处农家院被认定为违建，并下发限期拆除通知书。北京天依律师事务所律师刘洋认为，此类的项目因为价格低、面积大吸引着许多想在郊区有一处属于自己的院子的购房人。根据北京市的相关要求，不少在售农家院都默许购房人在大棚中建房，这种建筑也属于违建。这类开发行为也属于小产权房的一种，因为变相更改使用用途，易造成耕地流失，农家院存在被取缔风险。同时，购房人自身的权益也很难得到保障。记者 赵喜斌　文并摄 J209