广州一手楼市连续三月量价齐跌 各区房价同比仍上涨

　　广州一手房价半年上涨了近两成，将年度房价控制目标远远甩在身后。记者昨日从广州市国土房管局获悉，备受关注的上月广州全市10区商品房网上签约情况通报日前发布。数据显示，广州一手楼市连续第三个月出现量价齐跌，上月全市10区一手房网上签约面积49.61万平方米，同比减少23.5%，环比减少6.9%；而一手房网上签约均价15261元/平方米，环比略降0.9%。从数据看，广州一手房量价双双跌至今年最低点。

　　专家表示，广州“限售、限签”等调控政策使得房价出现结构性回落，但是市场上不少楼盘实际房价仍在上涨。

　　房价 各区房价同比仍在上涨

　　国家统计局日前发布70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，广州房价在连续5个月领涨全国后，6月份终于不再居首，但同比涨幅仍是“亚军”，为16.5%；环比涨幅则为1%。

　　而广州市国土房管局的最新数据也印证广州一手房价上涨脚步有所放缓的状况。数据显示，广州全市10区新建商品住宅网上签约均价高达15261元/平方米，同比上升11.2%，环比下降0.9%。记者对比发现，这也是今年广州一手房均价的最低点。

　　至此，广州也交出了今年上半年的房价成绩单：今年上半年，广州一手房均价高达16082元/平方米，相比去年上半年的13615元/平方米，一年之间上涨了18.1%，这一涨幅也将年度房价控制目标远远甩在身后。

　　从各区看，越秀、海珠、白云、花都这四区的房价应声上涨，越秀区一手房价从29771元/平方米猛涨至上月的34169元/平方米，价格领跑全市，涨幅高达15%。而南沙一手房价则是自今年以来首次跌破万元/平方米，只有9635元/平方米。

　　数据显示，上月，广州中心6区新建商品住宅网上签约均价高达22620元/平方米，同比上升10.3%。而外围4区新建商品住宅网上签约均价12352元/平方米，同比上升13.3%，环比上升1.7%。

　　广州市国土房管局还公布了各街道新建商品住宅签约均价情况。荔湾区多宝街一手房均价难得地将位于珠江新城的猎德街挤下了全市第一的宝座。广州市国土房管局解释说，荔湾区多宝街本月均价51380元/平方米，主要是由于该街道成交的6宗商品住宅中，有5宗座落于睿薇御景花园，该楼盘成交价格较高。

　　成交 今年以来首次低于50万平方米

　　数据显示，上月广州全市10区新建商品住宅网上签约面积49.61平方米，同比减少23.5%，环比减少6.9%。至此，广州连续两个月成交面积同比萎缩两成多，今年以来一手房成交量首次跌破50万平方米。

　　从各区看，花都、番禺、萝岗稳坐广州一手楼市成交的前三把交椅。但是花都一手房成交量从5月的18.3万平方米下滑至上月的12.74万平方米，猛跌三成。而天河一手房成交量更是从2.37万平方米缩水至1.18万平方米，跌幅高达50%。

　　数据显示，上月越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区等中心6区一手房网上签约面积14.05万平方米，同比减少26.2%，环比减少2.8%，占全市10区新建商品住宅网上签约总面积的28.3%。而花都、番禺、南沙、萝岗区等外围4区一手房网上签约面积35.56万平方米，同比减少22.3%，环比减少8.4%。

　　从4月24日起，广州全面执行商品房住宅预（销）售价格网上申报制度，其预售价格需要接受国土房管部门的价格指导。随后，因定价过高而被迫搁置推盘计划的开发商不在少数。处于广州楼价顶层的中心城区一手房成交连续多月出现同比大幅下跌。

　　与成交量的下滑遥相呼应的是楼市供应的大幅缩水。数据显示，6月全市10区批准预售商品住宅2701套，同比减少44.0%，环比减少8.7%；面积28.91万㎡，同比减少46.2%，环比减少13.8%。

　　■分析

　　焦点1

　　限签限售房价“结构性回落”

　　广州房价究竟是涨是跌？在全市一手房均价同比略降、房价创今年新低的背后，却是个盘普涨的现实。

　　世联地产首席技术官黎振伟认为，广州楼市连续出现量价齐跌的状况，主要在于政府的限制和管控，“如今的房价不是市场真实的反映”。

　　在广东中原地产项目部总经理黄韬看来，目前“市场的真实反映是量价齐升”，根据他对市场的观察，目前广州一手楼均价在1.6万元/平方米－1.7万元/平方米之间。黄韬说，广州市国土房管局通过限签等“技术手段”只是将数字压下来，但市场通过“双合同”、“你情我愿先签认购合同”等方式发生买卖行为所产生的交易价和交易量，与政府公布的数据并不相符，官方数据滞后。

　　网易房产在6月底抽查了100个楼盘网签均价发现，价格环比上涨的楼盘为44个，占据44%，而降价楼盘仅为19%。调查结果显示，楼盘涨价趋势明显。业内人士分析，虽然广州一手楼均价持续上涨的情况似乎受到了控制，但单个楼盘的涨势却十分抢眼，因此，很有可能是高价盘的网签受到限签的影响，从而保持全市均价的稳定乃至下跌。

　　海珠区某楼盘去年10月的价格是25000元／平方米，而在附近5月拍出一块楼面地价3.5万元／平方米地王之后，近期报价已经上涨到33000元／平方米。

　　记者周末在增城荔城某楼盘现场看到，该楼盘新推一期600余套新货，尚未正式开卖，短短两天便有超过1000多人认筹，而价格也从吹风时的带装修7000多元/平方米上调至毛坯价7000多元/平方米。

　　合富辉煌首席分析师黎文江说，今年上半年广州市十区商品住宅供应量仅300万平方米，而成交量达344万平方米，同期消化率115%，供不应求之下房价被推高。为此，广州实施“限售、限签”政策，逼使开发商减少高端住宅供应，下半年转为大量开发中低价位住宅。他表示，目前一手房价的下降是政府限签限售大背景下的“结构性回落”。

　　焦点2

　　下半年超3.6万套新货入市

　　下半年广州楼市供应如何，是否会继续“缩水”，成为市民关注的话题。

　　根据合富辉煌统计数据显示，2013年下半年，预计广州将有超过36000套新货可以推出市场，其中预计中小户型（120㎡以下）依旧是供应主力，将超过6成。另外，中心区以及番禺的中大户型接近或过半。

　　搜房网数据监控中心统计，在政府政策持续影响下，广州十区二市下半年将有136个住宅项目推新，中心六区占41盘，郊区占95盘。从供应上看，郊区新盘新货占比逼近七成，传统三大区增城、花都和番禺仍是广州楼市刚需消化主战场。

　　黎文江指出，在“限预售”背景下，推货量存在较大变数。预计下半年中小户型（120㎡以下）是供应主力，占总量62%。番禺、花都、南沙、萝岗四个外围较低价区域，预计下半年推出新货占十区总量六成以上。而豪宅（均价4万元／平方米以上）下半年估计只有2000套左右申请预售，但不可能全部准售。

　　知名房产专家韩世同表示，去年下半年和今年上半年，广州房价的确处于上升态势，而且去年上半年的房价处于相对低位，同比就凸显出今年的高涨。

　　他表示，业内普遍认为，由于受土地市场“地王”频出的影响，下半年房价整体仍会呈现稳中有升，但成交量将有所下降。其原因既有流动性收紧的影响，也有房价上涨导致购买能力下降的影响，还有产品结构不合理即大户型高档次产品过多的影响。

　　焦点3

　　库存住宅平均每套141平方米

　　黎文江列举了这样一组数据：从阳光家缘网站截至6月底的广州十区二市可售商品住宅库存量统计数据，计算出库存的每套商品住宅面积竟然已达到141平方米的高位。“从去年底库存平均每套135平方米，6个月内每套库存增大6平方米的速度来看，到今年底全市库存的每套住宅，很可能都是144平方米以上的非普通住宅。”

　　他指出，目前阳光家缘公布的可售库存量中，平均在140平方米／套以上的行政区有：从化区155.5平方米／套、番禺区154.7平方米／套、海珠区148.6平方米／套、花都区141.5平方米／套、萝岗区140平方米／套。

　　黎文江表示，这是一个“堰塞湖”，时间越长，积蓄能量越大，对市场的破坏威力越厉害。“管理层不能不考虑利弊，适时放松或取消限售限签，或采取其他有效措施，以除隐患。”

　　广东省房协理事赵卓文认为，市场急需的刚需产品缺货，开发商的大户型产品政府又限售，“市场需求、供应结构、政府调控目标三者存在巨大矛盾”，下半年广州楼市成交量难以放大。-南方日报记者 郑佳欣 实习生 田博