深圳七年追回开发商所欠维修金32亿

小区维修金增减去留关乎全体业主利益 记者 王磊 摄

　　去年6月，因小区物业维修金去向不明， 深圳市龙华新区福景花园，部分业主对小区的物业管理处芳邻物业管理公司“很不满意”，在小区出入口处挂起横幅，封堵小区大门，欲赶走对维修金管理不善的物业。

　　业主刘先生告诉记者，小区公共下水管道堵塞却无人修理，导致他家天花板渗水，线路短路，严重影响生活， 因此他们曾经找过管理处要求更换下水管道。但是对于这项公共开支，小区管理处一分钱也不愿意出。按小区业委会计算，该物业管理公司从1998 年开始向小区业主收取本体维修基金，至今已有69万多元的维修基金。

　　按照法规， 福景花园应该在2010年，就向深圳市维修金中心的“养老金”公共账号上，移交所有维修资金。但记者昨天从深圳市维修金中心证实，该小区至今仍没有在该中心建立“养老金”账号，这就意味着，不仅小区物业未将业主的维修金移交，而且原开发商所拖欠的维修金还未追讨。

　　难题1：

　　开发商欠维修金七成追不回

　　事实上，在深圳类似福景花园小区这样，因开发商和物管企业原因，拖欠小区“养老金”的现状相当普遍。“维修金移交，客观上次触动了物业服务企业的切身利益，特别是部分小区还存在账目不清、资金使用不公开等问题。”深圳市维修金中心负责人表示。

　　上述负责人表示，2006年之前，尽管有法规要求开发商留下总造价的2%作为首期维修金，但由于法规操作性不强，基本上没有开发商主动交钱。直到2006年11月13日，深圳才启动追讨，但是多年的历史欠账谈何容易。比如，有很多地产公司注销。开发商盖房通常都是设立项目公司，建设完就取消了。即便是母公司，也有不少破产、倒闭等情况出现。

　　1995年至2004年，深圳市完成房地产开发建设投资总计约为4013亿元，按建设总投资的2%比例匡算，深圳市应当收取的专用基金约为80余亿元。就算只加上2004年至2006年的新建房屋，深圳市应当向开发商收取的维修金，在2007年之前，保守估计，开发商欠深圳小区的养老金，至少也在100亿以上。

　　从2006年起启动对开发商追缴的维修金，七年间，深圳通过资质核定制度和诚信制度等手段，向1575个小区开发商成功讨债32.15亿，仍有486个小区已经基本确定无法将欠账追缴到位。当然，这已经算政府强硬了。因为如果要在深圳开发新项目，开发商在对新项目做初始登记时，必须要先缴清开发商此前的维修金欠账，否则不让登记。开发商要到外地去开拓项目，也需要相关部门开具出省诚信证明。如果开发商不承诺旗下小区所欠维修金的还款日期，有关部门也不会开证明。

　　难题2：

　　业主维修金转不到政府账户

　　2008年1月1日深圳施行《深圳经济特区物业管理条例》，将原“房屋公用设施专用基金”和“本体维修基金”合并为“物业专项维修资金”，即“两金合一”。开发商交的是房屋公用设施专用基金，业主交的就是本体维修基金。目前，深圳全市一共3000多个商品房住宅小区，已经有749个小区实行了“两金合一”。换言之，物业公司移交业主的维修金比例不到30%。

　　记者了解到，法规规定日常维修资金是通过管理费的形式，先进入物业公司的账户，再由物业公司转交给政府的专项账户，这一过程造成物业公司对日常维修金的占用。

　　尽管深圳的法规也明确，日常维修资金交存到专户是物业服务企业的法定义务，但是企业并不买账。上述负责人指出，仍有少数企业一再催促下，仍然无视法律法规的要求，我行我素，拒不移交。也有业主担心两金合一后，维修资金使用会变得更加困难。因为使用公共账号上的维修金，需要业主大会授权，物业服务企业才可以在业委会的监督审核下申请和使用日常维修资金。

　　记者在采访中了解到，全市3000多个住宅小区，只有1000多个小区有业委会。小区维修金使用要有业委会全程参与，这也成为不少小区抵制移交日常维修金最好的理由。

　　对大多数小区没有业委会的实际情况，深圳又起草了《关于进一步做好日常维修资金管理有关工作》的通知。目前已经送法制办审查备案，这个文件一旦出台，将为没有业委会的小区使用日常维修金扫清障碍。记者了解到，上述政策还试图将未成立业委会的小区监管权力，移交给当地的居委会来代为管理。这就意味着，在深圳基层社区居委会的同意下，小区物业公司就可以启用公共账户上的维修金。

　　然而，记者随机采访了深圳多个社区居委会，有不少负责人对此均表示“不愿意接手”。罗湖笋岗片区一社区居委会负责人告诉记者，小区维修金的问题历来敏感，历史欠账太多，“如果我们接了这个烂摊子，以后就没完没了，这个责任我们承担不起”。(记者 陈骁鹏)