“以租养贷”遇尴尬：月租不及还贷一半

　　沈阳一些房屋租40年才能收回全部投资专家认为现在已经不适合以租养贷

　　用房租抵消大部分甚至全部房款，还完贷款后能净剩一套房——多年前，随着房产逐渐成为财富核心，这种以租养贷的方式圆了很多人的财富梦。

　　但近几年，沈阳房租涨幅开始慢于房价，租金已经无法满足动辄数千元的房贷，出租房屋的投资回报率下滑，甚至还比不上一年期定期存款，出现了因担心断供而想卖房的房主……

　　案例：租金不到房贷一半

　　2011年，市民何先生在大东区北海街某小区购买了一套50多平方米的住宅。“总房款超过40万，10年贷款期每月还款3000元。”何先生说，而这套房子月租金只有1400元，还不到贷款额的一半，1600元差额只好用工资填补。

　　和何先生一样，同一小区的李女士也是以租养贷，但下手比较早，因此实现了以租养贷目的。“2005年买的，当时每平方米才3000多元，我们贷了11万。”李女士说，此后每个月还款八九百元，在住了一年多后，她将这套房子租了出去，月租金最初是800元，现在涨到了1300元。“现在这套房子每平方米价格应该在8500元左右，翻了一番还多，而租金没能翻番。”

　　记者日前在对沈阳部分中介调查中发现，很多在售房产都是有按揭贷款的。“一些客户原本打算以租养贷，但是发现租金太低，和贷款相差太多，每个月不得不用其他收入来填补这一缺口，因为太累所以想卖房。”置业顾问小于说。

　　背后：房租涨幅低于房价涨幅

　　早在几年前，很多售楼员在推介房产时，都会提到“以租养贷”字样，而如今几乎不会有人提及。为何出现如此大的反差呢？业内普遍认为房租跑输房价是主要原因。

　　根据国家统计局数字，全国住房租金自2010年以来一直保持持续上涨的趋势，沈阳市房屋租赁管理中心此前统计也显示，2010年沈阳市住房租金开始呈现普涨的局面。

　　“沈阳房租肯定是一直在涨，但涨幅不大。”大东区上园路一家中介负责人说，6年前附近某小区一套50平方米的房子，月租金大约900元，现在1400元左右，上涨了56%，而此地的房价已经由6年前的4000元/平方米多一点涨到了8000元/平方米，涨幅近100%，房租跑输房价，所以现在买房然后靠房租来赚钱已经不划算。

　　来自沈阳市房产局的相关统计数据显示，沈阳房屋租赁市场每年的需求量至少在60万套以上，占到全市个人存量住宅的30%。在沈阳市城镇居民家庭中，有近30万人拥有两套或以上住房，这部分人群拥有的多余房屋构成了私人住房租赁市场的主要来源。此外，近年来沈阳大力实施的保障房制度，特别是公租房的大力推广，在一定程度拉低了房租价格，这些因素都导致房租跑不过房价。

　　-算账

　　刨除房屋增值收益不如一年期定存

　　在过去的几年中，不少人利用以租养贷模式净赚了房产，而随着房产的增值，个人财富也急剧增多。不过，当前投资房产能否还能延续过去的辉煌，很多中介持保守态度。“如果刨除房价上涨带来的收益，仅靠租房来赚钱就没什么意思了。”沈阳某中介负责人说。

　　-专家

　　收回房产投资要40年

　　以租养贷已不合时宜

　　辽宁大学商学院管理系主任曲赜胜关注沈阳房价与房租市场多年，比较赞同早年以租养贷的方式，“当年房价处于上升阶段，且处于较低的水平，租金合理，所以投资回报率较高。”曲赜胜说。不过，他认为现在已经不适合以租养贷，因为租售比太低。

　　据介绍，租售比指每平方米月租金与每平方米房价之间的比值，国际上衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1：200~1：300，即200~300个月(大致相当于16年至25年)的房租就可以将房产的投资全部收回。比值越高(比如1:100、1：150)，说明房子投资潜力相对较大，比值越低(比如1：500、1：600)，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。公开数据显示，纽约曼哈顿地区租售比在1：110，东京1：308，新加坡为1：256。

　　记者选取了大东、皇姑、沈河、和平及铁西五个区的房产租售情况进行对比发现，除了部分小户型能够达到1：200~1：300之间外，租售比多低于该区间。

　　以大东区北海街某小区为例，其50平方米的房屋租金一般在1400元左右，而售价约为40万元，租售比为1：286，勉强高于1：300。不过，大户型普遍低于1：300。同样该小区一套100万元的三室一厅，月租金大约3000元左右，租售比为1：333。对于一些老旧小区来说，其租售比更低，有的甚至达到1：500，这样算来500个月即40多年才能将房产投资全部收回。

　　曲赜胜认为，租售比数值直接拉低了投资回报率，房屋出租未来或征税费等消息，也都对租赁市场形成制约，在房价上涨空间不明了的情况下，以租养贷已经不合时宜。((华商晨报 记者张林林)