昆明多个小区物管费超标：物管盼涨 居民想降

　　你家住的小区，物管费1个月收多少？1平米收费超过1.38元了吗？或者，小区在酝酿涨价了吗？

　　2012年4月1日起，昆明市普通住宅物业服务收费指导标准出炉，当时收费标准为0.45元/月/平方米到1.38元/月/平方米不等，有效期是两年。而到今天为止，这个指导标准就将到期，那么昆明的相关部门又将出台什么样的新办法来应对新格局，昆明物管费未来又将如何来定？

　　记者了解到，目前许多小区实际收的物管费其实都早已突破了昆明制定的收费标准上限。而随着标准两年有效期即将到点，物业公司又将作何打算，涨不涨，居民又有何意见。对于诸多疑问，记者为读者进行了一番走访调查。

　　案例1 月半湾小区

　　“超收”物管费引争议？双方都在观望新标准出台

　　昌源北路的月半湾小区，近年来因物管费上涨幅度过大而成立了业主委员会，以期将物管费降到合理价格上来，但直到今天，2014年的物管费标准依旧没有商讨出结果来。在月半湾小区业主看来，如果不能降低物管费就重新选择一家物管公司。而小区银海物业管理公司也考虑到从今年4月1日起，昆明住宅物业服务收费标准到期，因此2014年的物管费如何定仍处于观望状态。

　　按照往年惯例，现在的月半湾小区业主应该基本交齐这一年的物管费，但今年例外。目前，小区业主还在等着刚成立不久的业主委员会与物管进行协商。

　　据小区居民何女士介绍，月半湾小区从2007年到2012年期间，小区物管费一直都是1.06元/月/平方米，直到2013年初，物业通知小区物管费将涨至1.48元/月/平方米，这其中物管费由原来0.88元/月/平方米上调至1.30元/月/平方米，同时收取了电梯维护费0.18元/月/平方米。这一次的大幅度涨价，让早就不满小区物业服务的业主更加不满了。

　　“要么降价要么换物管。”针对何女士的看法，小区不少市民表示赞同。在业主眼中，银海物业今年以来的服务一直不得人心，不到1000人住户的小区也时常遭遇小偷光顾。此外，单元门口感应灯、门锁总是一修再修。“物管费可以涨，但是也要涨得人心服口服。”何女士说，现在自己同小区其他业主一样，等待着最终结果。

　　2014年的物管费究竟是按照业主意愿收取，还是依旧按照1.48元/月/平方米标准进行？银海物业工作人员称，目前尚在与业委会商讨，但按照1.48元/月/平方米标准可能性偏大。其称，物管所招聘的工作人员的工资几乎以每年15%幅度上涨，此外公共水电费及维修费同样涨价。而月半湾小区有5年的时间物管费都维持在1.06元/月/平方米，这一次上调也是在市物管费收费标准内。“但也不排除有其他可能，现在不少物业都在等着4月1日以后新的物管收费标准。”

　　案例2 红塔西路某小区

　　高档小区物管费每平米超3元 服务到位居民认可

　　2013年的走完，于红塔西路某小区物管而言，又到一年收物管费的时候。这个总共仅有120户住户的别墅小区，并没受昆明市物业管理费统一收费标准的制约，每一住户一年的物管费就能高达上万元。即便如此按以前收费来看，收齐小区物管费对于小区物管而言并不是件难事。可自去年开始，小区内6名业主不愿交物管费，让小区物业鸿亿鑫物管也有了其他小区物业的烦恼。

　　据了解，鸿亿鑫物管公司自从5年前入驻到小区后，物管费便一直保持不变。小区内物管费按照户型不同而有所区别，从独栋户型物管费为每月每平米2.7元到联排或是双拼户型的每月每平米2.2元不等。直到两年前，物管费在此基础上上调了0.5元。“所有保安人员、管理人员工资早已不是5年前的水平，物管费肯定也是需要跟着上涨的。”鸿亿鑫物管公司工作人员李先生称。

　　但2013年物管公司收取物管费时遇到障碍，小区内6名业主拒绝交物管费，原因是想要考察小区物管管理水平，若是管理得当再交不迟，但倘若管理不好则不再进行加交物管费。对此小区多数业主称，鸿亿鑫物管公司平时虽未将小区管理得非常好，但5年来确实没有让小区发生大的事情。“部分业主不交物管费确实有点说不过去。”“小区多数住户其实是认同的，毕竟也是为了自己好，这次也是多半业主不赞同不交物管费的人的做法，今年一月份6名业主最后还是补交了物管费。”鸿亿鑫物管公司李先生称。

　　案例3 白马小区

　　物价连番涨 物业贴公告望跟涨一点点

　　在记者的调查中发现，和很多新建小区高额物管费形成鲜明对比的基本都为十多年以上的老小区，这些老小区如今的物管费还在几毛钱一个平方，不过就是如此低价的物管费还是存在交费率低的情况。

　　就在不久前，昆明市西房物业管理有限公司在白马小区大门口贴出“物业提示”，通知业主从2014年起物业费将上调为0.45元或0.36元/月/平方米，“望广大业主给予物业公司理解和支持”。据介绍，白马小区自1992年开工建设并相继交房以来已经走过整整20年，近几年，小区公共区域照明电费，化粪池清掏，消防年检、维护，楼道道路照明维护，小区水池清洗等费用都大幅上涨。此外，还有人力成本增加，如门卫平均工资增加，总体水平为380-500元/月，小区公用设施日益老化。“如果没有集团公司每年给予一定的补助，按0.21元/平方米/月收取的物业管理费早已无法维持小区正常的运转。”提示中还写到，现在，车辆占地使用费也无法弥补综合管理费的不足，入不敷出，公司处于连年亏损状态。

　　老小区物管费低廉，相应的物管服务在一定程度上也和价格成“正比”。离白马不远的杨家地刘家营小区也属于老小区，物管费也很便宜，十多年来物管费都没有上涨，但用居民陈女士的话说就是，根本谈不上物管不物管。陈女士表示她入住小区一年多，除了认识门卫师傅外，她基本从来没有见过小区内有清洁工和对小区公共设施进行维护的工人。“楼道非常脏，也从来没有人清扫过。”

　　除此之外，单元楼的防盗门损坏多时，也没有任何人来修理。在陈女士居住单元楼门上，一张催交物管费的告示贴了很久，但不少居民都视而不见。“交钱也没有物管管，这钱还不如不交。”一位过路的阿姨说道。

　　■物业吐槽

　　3年前小区保安月薪仅1000 现在普遍超2000

　　在几个物管费上涨的小区，都提到了物管人力成本的增长这一问题。成本压力大，似乎成为物管公司经营最大的难题所在。

　　“现在只能维持简单的收支平衡。”北京路附近一品牌小区物业中心负责人就表示，小区物业服务人员众多，绿化面积大，养护费用高，成本压力明显。

　　这一小区是2008年左右投入使用的，当时1.7元/平方米的物管费在所在片区已经是较高水平，但如今似乎又成为杯水车薪。在市内多个小区门口，小区安保员的招聘告示显示，他们的月薪普遍都要在2000元以上，而在3年前这个职位月薪往往都是1000多元。

　　某小区物管负责人就向记者抱怨说，物管费几年维持不变的基础上，物管每个月都要往外开销，还要对小区设施进行维护，所以很多时候物管会用小区占地收取停车费的方式进行填补，但很多时候业主并不买账，仍旧认为物管收了物管费又收停车费，物管非常赚钱，“其实想想保安、保洁工资逐年提高，简单的物管费真的难以维系小区物管服务，更谈不上建设了。”

　　昆明鸿亿鑫物业管理有限公司人员李先生称，正因为物价在上涨，物管费不得不上涨。若小区业主不同意上涨物管费，物管公司便“没有利可图，就不可能再继续留在这个小区”。

　　■市民调查(有效调查市民87人)

　　涨价没问题！钱去哪儿了？

　　物管费该咋涨？在本报调查的87位受访市民中，51人选择了“物管公司晒账单，再与业主委员会及业主商量定价公示”，35人选择了“物管公司自行上门征求业主意见，根据收支情况定价公示”，9人选择了“物管直接发布涨价公示 ”，20人选择了“业委会根据业主意见定价”。

　　由此看出，“物管公司晒账单，再与业主委员会及业主商量定价公示”和“物管公司自行上门征求业主意见，根据收支情况定价公示”在众多市民眼里是比较靠谱的做法。“业委会根据业主意见定价”其次。

　　居住在梁源小区的张女士表示，物管费并非不可以涨价，关键是要涨得令人信服。“业主关心的无非就是我们的钱都花到哪里了，信息公开很重要。”

　　而白马小区的李先生对小区物业费上涨并无异议，在他看来，不管物业费涨还是不涨，服务是否到位才是最关键的。一件令他印象深刻的事便是，新一轮的物管费收取期间，他到门卫室领快递，值班的工作人员误以为他家尚未交物业费，便百般刁难，称不交费便不能领走快递。

　　“当时当真的气坏了。物业怎么能这样呢？”李先生说，哪怕自己物业费真的尚未交，工作人员也不能以领取快递作为要挟，“这根本就是两回事。”李先生表示，物业费要上涨，物业公司也应该借机改进和提升自己的服务。“物管费可以涨，但服务不能不涨。”

　　昆明市物业管理协会秘书长唐晓林：建议在原标准上上涨但物管应明晰开支

　　高于物管费统一收费标准不代表不合法。

　　从执行的两年情况看来，新一轮的收费标准应有所上涨。

　　如果业主不满意物管服务、不了解物管费用处，也是有权利反对物管费上涨。

　　随着4月1日的到来，施行两年的昆明市物业服务收费标准正式期满，究竟新一轮的收费标准会依旧按最低0.45元/月/平方米、最高1.38元/月/平方米的收费标准来定，还是会在此基础上有所上涨或下降？目前仍不得而知。

　　针对两年前下发的昆明市物业服务收费统一标准的执行力，记者采访了昆明市物业管理协会秘书长唐晓林。其介绍，从执行的两年情况看来，新一轮的收费标准应有所上涨。

　　唐晓林称，近两年来由于物管公司的人工费上涨60%、材料费上涨50%，其他费用也连番上涨。物价横飞让标准中最高价1.38元/月/平方米也逐渐满足不了物管公司所需利润，于是出现数个小区物管费高于最高限价情况。

　　高于物管费统一收费标准不代表不合法，唐晓林表示，当小区物管公司觉得自己的利润得不到保障后，会将日常支出成本列出并以此制定合理小区物管费，上交给发改委进行审核。“物管费属政府指导价，当发改委通过备案后，这个物管费就是合法的。”

　　针对现有物管费标准，唐晓林表示此费用对于高档小区而言不够用。“现在已经进入了高收入高服务的时代，1.38元/月/平方米的标准偏低。”倘若新一轮物管费统一收费标准不上涨，部分小区物业公司没有利润，服务也会相应得不到提升。“这也是一种恶性循环，服务是需要费用来支撑的，最终受益的也还是业主。”

　　当物管公司有了利润有了服务，还需要对物管费的使用进行公开。唐晓林说到，物业有理由告知业主今年自己是盈利还是亏损，收取的物管费具体用在哪些地方，而业主也同样有知情权。“如果业主不满意物管服务、不了解物管费用处，也是有权利反对物管费上涨。”

　　昆明最高收费标准1.38元部分小区一直超标

　　2012年4月1日，昆明市发展和改革委员会、昆明市住房和城乡建设局联合下发通知，全市住宅服务收费标准将于当日起实行新标准。

　　随通知下发的《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》明确规定住宅物业费包含综合管理、共有部位和共用设施设备维护、清洁卫生、园林绿化、公共秩序维护5类，每类物业服务收费分为5个等级。合计每月最高收费为1.38元/月/平方米，最低为0.45元/月/平方米。以100平方米住宅面积算，一级收费标准的物业服务收费为1.38元/月/平方米，每年的物业服务费为1656元。

　　物业服务收费标准根据不同服务要求、内容及设施设备配置情况，按相应服务类别和等级确定。此物业服务收费指导价虽规定最高和最低收费标准，仍允许不同程度的上浮。当住宅小区总建筑面积低于20000平方米的，可在达到分级服务标准的基础上，收费标准上浮15%；利用住宅改变其用途用作办公及经营场所的，可在达到分级服务标准的基础上，收费标准上浮50%。

　　据悉，此前下发的《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》有效期为两年，到期届满，如今新的价格将根据实施情况重新修订发布。值得关注的是，在这一服务收费标准实施的两年之间，依旧有部分小区物管费高于指导价最高标准。

　　陈梦霞 孙黎薇 黄漩(云南信息报)