福州将推行新版购房合同 开发商违约将承担更多责任

    在建商品房是否有预售许可证、是否被抵押，已建好商品房隔声效果、室内空气质量是否达标，甚至包括验房过程中容易忽略的小细节，今后都要在“购房合同”中注明了。

　　昨日，东快记者从福州市房管局获悉，近日，住建部和工商总局联合发布2014版《商品房买卖合同》示范文本。这意味着，购房者买房将签署“量身定制”的购房合同。

　　据悉，住建部和工商总局已于今年4月9日向全国发布“关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知”，通知指出，自新版合同示范文本颁布之日起，原《商品房买卖合同示范文本》(GF-2000-0171)同时废止。

　　尽管时间已过去月余，福州仍暂未推行该新版合同。昨日，东快记者向福州市住房保障和房产管理局了解相关事宜，暂未回应。但有知情者透露，新版《商品房买卖合同》在福州推广仅是时间问题。

　　期房和现房买房者所签合同不同

　　新版购房合同示范文本分为“预售”和“现售”两个版本。相比福建省现用旧版合同，对期房和现房买卖有了更加明确的说明。

　　为此，住建部相关负责人在接受媒体采访时曾表示，由于商品房预售存在许多不可预测的因素，以往购房者和开发商也经常因为商品房预售时的承诺与最终交房时的标准不一致而产生纠纷，因此新版合同分成了两种版本，分别进行规范。

　　比如，在“商品房基本状况说明”中，“预售”版合同明确了包括抵押登记日期、债务履行期限等12项详细说明，必须要将期房的抵押情况告知购房者。“现售”版合同中，还特别增加了商品房的租赁情况说明。

　　同时，为加强对购房者的权益保障，新版合同在“商品房价款”环节中还对“期房”进行特别说明：出售期房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，由明确的监管机构进行监管。

　　对此，福州双安房产董事长郑爱新表示，很明显，对购房者购买期房、现房进行区分和充分说明，虽然合同填写更麻烦了，却利于对购房者增加保障凭据。

　　房子质量如何交房前这些细节进合同

　　新版购房合同在“商品房交付条件与交付手续”上的规定，细致程度把经验丰富的房产中介吓一跳。新合同范本如此用心良苦，目的就是为了引导购房者在签订购房合同环节，就对影响房屋质量的小细节提高警惕。

　　旧版本中，对于商品房质量的说明仅有笼统的三点说明，比如，“商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件”，但设计要求是什么样、达不到条件又该怎么办并没有明确解释。

　　而新版合同则在其“基础设施设备”中罗列了包括供水、排水、供电、供暖等7项基础设施的详细标准。对于期房，合同还特别要求将小区绿地率、道路、车位、医疗卫生机构等建设标准进行说明。而对于现房，则是要求将商品房的室内空气质量、建筑隔声和节能措施等是否达标进行说明。

　　另外，新版合同在对商品房实际使用面积测算和装修材料及标准的细节说明，也更科学化。

　　这一做法的好处就是，将法律法规没有明确的事项，通过双方约定的形式，将权利与责任明确化，一旦出现纠纷，买卖双方均有据可查。

　　这也说明，地产开发商今后将在买卖合同的严格监督下，更好地保障商品房屋质量及居住品质，减少买卖双方纠纷。

　　严惩开发商违约惩罚性赔偿比比皆是

　　除了细节上的详细约定，新版合同另一明显变化则是增加了更多关于违约的责任追究，突出买卖双方的“契约”。

　　例如，在开发商擅自变更建筑规划遭购房者解除合同后，应承担如此违约责任：“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照X%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的X%向买受人支付违约金。”

　　像这样的规定还有很多，但都具有相同特点，解除合同的条件明确、程序清晰、赔付利息计算具体。而对存在商品房质量不合格等情况，给购房者造成经济损失等严重违约情形的，还要承担相应的惩罚性赔偿，除退还购房者已付房款、利息外，还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。

　　对于这些调整，上海易居房地产研究院研究员严跃进曾在接受媒体采访时表示，在信息不对称的情况下，购房者往往是弱势群体。惩罚性赔偿金制度显然有震慑力，使得买卖行为将趋于规范，这样也会使得各类交易快速达成。东南快报