业主们 这些隐形收益你们知道吗

　　业主们 这些隐形收益你们知道吗

　　◎辛艳丽/文

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　　公共收益 业主也应有份

　　你了解身边的物业服务吗？是不是认为物业服务的内容就是小区安保、院落卫生、指挥停车……其实除了这些，还有不少隐形收益，比如电梯里面的广告、停车场的收益。近期就发生了这么一件某物业公司擅自经营广告侵犯小区业主权益的事，本期，就让我们一起来关注关于公共收益的故事。

　　这些权益业主都应享有

　　案情回放：2017年的一天傍晚，老赵吃完晚饭正在小区楼下散步，突然看到小区健身区域内，三五成群的人围在一起。老赵仔细一看，基本上都是小区内的邻居们。这时，其中一位经常和老赵一起聊天的邻居老李发现老赵在独自散步，于是向老赵招手：“老赵，来来来，我们几个正在讨论咱们小区物业的事情呢，他们实在是太过分了，简直是对咱们业主的权益置之不顾！来来来，你也过来听听。”

　　老赵一时很纳闷：“出什么事了，让你们这么不满意啊？”

　　马女士接着说：“赵大哥，是这个样子的，咱们在这边也住了好多年了，物业费都是按时交的。你还记得之前不是换了一家物业公司吗？就是之前那个叫XX的物业公司。这么多年了，咱们小区每家每户每年都要交一笔停车费，收了这么多年了，不晓得有好多钱！还有小区每一栋楼的电梯里面都有滚动播放的广告，他们物业公司都是收了广告费的，但是这些我们都不知道。”

　　老赵有点疑虑：“消息可靠吗？而且时间都这么长了，那家物业公司都不在咱们这干了，我们怎么维权啊？”

　　马女士说：“那也没事，不能说他们挣了钱，现在退场了就不管了啊！我之前联系过他们，他们也没有否认，就说他们是亏本的，但也不给看他们的账，反正很敷衍。我就想，咱们一起起诉他嘛。赵哥，这事你得参与，不能助长他们的歪风邪气，到时候把这些钱给要回来之后，咱们之前交过钱的业主都可以平分的。”

　　三天后，老李告诉老赵：“小马上次说的那个事情落实好了，她找了一个律师，反正需要你提供啥子手续，你配合一下就行了。咱们该维权就维权，坚决要维护自己还有咱们全体业主的权益啊！”老赵没有推辞，表示参与维权。

　　在物业管理中，哪些是业主应该享有的权利？小区公共部分的收益本应由业主共同享有，但是一旦物业公司独自取得了这些收益，业主该如何维权？

　　法律解读：物业公司提供物业服务，业主缴纳物业费，二者之间是一种合同关系，物业公司应当提供合同中约定的物业服务。那么对于小区公共区域的管理，物业公司只能提供维护维修等服务，而不能在没有经过业主大会同意的情况下，利用小区公共部分进行盈利性活动。当然，其是否进行了盈利性活动也并非业主能轻易左右的，如果物业公司进行了盈利性活动，那么最终的收益应当扣除成本后为业主所有。

　　本案就是一个很好的例子，对于地面停车位的收益以及小区电梯内部广告收益等均应由业主享有。如果物业公司独自取得公共部分收益的情况，业主可以这样维权：

　　一般建议在签订物业管理合同时，就对物业管理企业管理共用物业部分的管理方式及其收益的支出、分配方式进行详细的约定，同时要求物业管理公司与第三方公司如广告公司等签订的相关协议必须备份至业主委员会。这样，业主对小区共有部分的收益就能做到心中有数。如果物业管理企业超出约定的范围私自与第三方签订相关协议，可以第一时间要求物业管理公司承担违约责任。

　　未与物业管理公司就相关问题进行约定的情况下，通过司法维权最重要一点还在于收集证据。关于证据收集方面，首先需要确定的事实是，物业管理企业在小区公共部分存在私自广告经营的现象，该部分可以通过拍照、录像等方式，从证据的证明力上考量，建议采用公证的形式取证。

　　接下来，解决问题的方式就会多样化了，可以根据不同的情形选择不同的办法。比如业主代表与物业公司协商并取证，发送律师函等方式；对于难以取得的证据，根据《民事诉讼法》第64条，《关于民事诉讼证据的若干规定》第17条，可在诉讼中申请法院调取。现实中，获取证据的手段也会多种多样，针对不同的情况会有不同的办法。

　　通过业主委员会来打官司

　　案情回放：很快，小区的业主委员会向法院提起了诉讼，要求物业公司返还公共收益81万余元，并且赔偿资金占用损失。

　　一审法院经审理认为，物业服务企业擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，业主委员会请求物业服务企业将扣除合理成本后的收益给付业主委员会的，人民法院应予支持，物业服务企业对成本的支出及其合理性承担举证责任。本案中，物业公司未经业主大会同意即将业主共有部分经营停车位及广告位，业委会有权要求物业公司将扣除合理成本后的收益给付业委会，用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途，物业公司对成本的支出及其合理性承担举证责任。

　　考虑到约300个停车位以及电梯广告位的设立、营运、维护必然存在成本，在双方均不申请司法评估、审计的情况下，法院依据查明的案件事实、本地区行业现状等因素，将物业公司应当返还业委会的收益酌定为491602.8元，即双方一致确认的收益总额819338元的60%。据此，法院判决，物业公司返还小区业委会公共收益491602.8元并赔偿资金占有损失。

　　一审宣判后，双方均不服，上诉至中级人民法院。中级人民法院经审理后作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

　　平时打官司，常见的要么是自然人，要么是公司，本案中，业主委员会为什么享有原告主体资格？如果个别业主发现了物业公司侵占小区公共部分广告收益的行为，而且也决定起诉，可否以个人名义进行起诉，还是必须要通过业主委员会来起诉？

　　法律解读：业主委员会根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁。本案小区成立业委会并在街道办事处进行了登记备案。业委会在法院审理过程中向法庭出示了业主大会决议及业主签名，授权业委会向物业公司提起返还公共收益的诉讼，因此，业委会有权根据业主大会授权提起本案诉讼。

　　关于以个人名义进行起诉的问题，应当根据情况判断。对于小区公共设施存在安全隐患导致某个业主受伤或者小区外来人员进入小区内部造成某个业主权益受损，那么该业主当然可以自己名义起诉物业公司。对于小区公共部分广告收益的起诉，一般来讲，业主发现后最好先与业主委员会取得联系并寻求帮助，因为这种情况物业公司侵犯的并非单个业主的权益，而是涉及该物业管理区域整体业主的权益，而且判决结果也与多个业主存在利害关系，如果都个别化起诉，还存在共同诉讼的问题，以及最终判决结果中涉及收益分配的问题，程序上和实体上都会相对复杂，所以，尽量以业主委员会的名义起诉更有利于案件的推进。当然，如果业主委员会不管此事，而其他业主也无动于衷，自己也可以行使诉讼的权利，实际上这种情形非常少。

　　这样合作才不侵犯业主权益

　　案情回放：小区公共区域的收益确实是业主共同所有，但是和广告商等有关合作方式、合作收益的支付等事宜，大多都是通过物业公司来处理。而物业公司也很难对接所有业主，有时候业主委员会也未必配合沟通。此种情况下，物业公司对小区与广告商应如何合作，才能避免自身的风险？

　　法律解读：现实中，存在这三种情况：

　　(1)经过业主大会决议，业主委员会委托物业公司办理广告运营事宜，这种情况比较符合程序，基本无风险；

　　(2)未经业主大会决议，物业公司擅自与广告商合作，在小区公共区域进行广告经营，对于收益部分进行保管，及时或者后期再和业主委员会协商收益分配事宜。这种情况也是普遍存在的，最终可以解决问题；

　　(3)物业公司擅自与广告商合作，在小区公共区域进行广告经营，对于收益部分只字未提，面对业主要求半推半就甚至予以否认拒绝，这种情况就将面临业主的起诉或者其他方式的追责，是风险较大的一种，因为面对业主的维权，可能存在败诉并付款的情况，当然也会伴随业务行业中的商业信用缺失的问题。即便公司账面没多少钱，那么公司也将面临被法院拉入黑名单或者更严重的惩罚方式，同样面临商业信用缺失的问题。因此，无论哪种情况，其实对于结果而言，物业公司的处理方式可以控制最终的结果，也即风险可控。所以，建议物业公司也应当尽到物业的职责，依法办事。

　　(本文由成都市司法局、成都市广播电视台新闻频率联办的《998法治大讲堂》供稿。)

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　　业主委员会涉及的业主利益

　　首先要明白，业主委员会是由业主选举产生的，物业管理区域内的业主都享有选举与被选举的权利，业主委员会是业主行使公共管理权的另一种特殊形式。

　　业主委员会的履职及权限在《物业管理条例》第二章十二条有详细的约定。可以说，业主委员会是连接业主与物业公司的纽带，可代表业主处理很多小区公共事务。很多业主大会作出的决议都可以由业主委员会办理，比如代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；召集业主大会，报告物业管理的实施情况；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同等。业主大会可围绕小区公共区域的事务进行决议，对决议结果的实施可通过业主委员会实现。