紫金城问题成拖累 中江地产大股东接盘方未定

　　历经近一个月的挂牌期，中江地产控股股东江西中江集团有限责任公司51%股权转让项目最终仍以流标告终。从“赣州稀土梦”再到“商业地产梦”，中江地产大股东接盘方悬念迭生却又逐一落空。业内人士认为，解决紫金城问题将是中江集团股权转让的关键所在，这也将决定未来接盘方的最终人选。

　　商铺回购成难题

　　可谓成也萧何败也萧何，作为中江地产经营业绩来源的“紫金城”项目，成为此次股权流拍的罪因。

　　公司表示，截至5月21日18点， 中江控股、江西中医学院持有中江集团共计51%股权在江西省产权交易所挂牌公告期限已届满。由于挂牌公告中作为基本条件之一的“紫金城”商业地产项目已出售商铺极度分散的产权持有模式的历史遗留问题，未得到任何一家意向受让方接手，导致此次挂牌转让流标。

　　“内部股权结构复杂、借壳成本太大、后续经营问题等等都是影响中江集团控股股东股权转让的重要因素。”一位长期跟踪中江地产的券商人士直言。

　　2004年江中集团重组江西纸业，当时南昌市政府给出的“嫁妆”便是将江西纸业575亩工业用地出让给江中，日后作为商业用地进行开发。对于日益火爆的房地产市场而言，如此大规模的土地对于开发商而言有足够的吸引力。

　　2006年年底，江中集团借壳江纸，并将江西江中置业有限责任公司100%股权置入，而江中置业的主要资产就是在这500余亩土地上建设的“紫金城”项目。不过，紫金城项目在开发中却遇到了诸多问题。据了解，为了实现资金快速回流，紫金城采取了产权分割式销售的方法，以高于当时市场的价格进行销售，并辅以商铺托管合同，同时还承诺了返租条件并进行了担保。推出这一方案，一方面可以迅速融通资金，实现滚动开发，另一方面也能够通过商铺炒作提升地块价格，为其后的商品房销售打下基础。

　　然而，正是因为产权的分割销售，令紫金城后期招商困难重重。由于业主过多，一些商户为了规避风险只能“敬而远之”，这导致紫金城商铺自投入运营来一直面临招商不佳的局面，最终演变成公司的“大包袱”。

　　为了摆脱经营困境，中江集团另一管理方江西时商旅游商业运营管理有限公司于2012年底开始与商铺业主协商退铺事宜。退铺所需承担的资金压力，无疑增加了此次股权转让的难度。

　　按照转让方的要求，意向受让人必须有足够的能力和实力，确保在江中集团全部回收对外销售的商铺后，以不高于江中集团回收的商铺成本价，全部收购该商铺，并与江中集团共同解决“紫金城”商业地产项目多年的遗留问题。据业内人士测算，退铺金额在10亿元以上。就此算来，加上中江集团51%股权挂牌底价9.16亿元，接盘方需要支付约20亿元的资金才能将这部分股权搞定。显然，这笔巨额资金支出令潜在的受让方如鲠在喉。

　　持续成长力堪忧

　　从近几年中江地产的经营看，紫金城项目几乎支撑起了公司的全部业绩。但是在持续的房地产政策调控下，曾被公司寄予厚望的项目收益却并不理想。

　　Wind数据显示，上市之后，中江地产净利润增速连续下滑。到了2009年和2010年，公司净利润已同比下降93.33%和49.73%。尽管2011年公司净利润出现139.12%的增幅，但2012年公司净利润同比又下降了18.46%。

　　对此，公司曾表示，紫金城项目的销售情况受项目定位、规划设计、营销策划、销售价格、竞争楼盘的供应情况等多种因素影响。由于房地产开发项目周期较长、市场需求多元化、市场竞争环境复杂等因素，公司不能保证此项目完全符合市场需要并销售顺畅。

　　从今年一季度的业绩表现看，中江地产实现净利润仅170.19万元，但是由于基数较低，公司业绩同比增速仍达到115.91%。同时，由于“紫金城”项目住宅二期的部分房源将于第二季度达到会计收入确认条件，公司预计上半年净利润将大幅上升。不过，分析人士指出，目前紫金城项目已经完成大部分开发，公司项目储备相对匮乏，如何保持业绩的增长性令人堪忧。

　　业内人士指出，短期内中江地产找到非地产行业的接盘方并不容易，相对“稳妥”的还是引入实力较强的开发商入主。不过，目前二级市场上对房地产再融资的限制并未完全放开，即使引入新东家也难以立刻对上市公司展开实质性操作。但总体来看，解决紫金城商铺回购问题仍然有助于缓解中江地产的经营负担，有助于上市公司业绩改善。

　　股权转让意向坚定

　　尽管此次挂牌最终流标，但中江控股、江西中医学院的股权转让意向仍十分坚定，这意味着中江地产易主仅是时间问题。

　　根据公告，中江控股、江西中医学院决定在积极推动解决“紫金城”若干历史遗留问题的前提下，依据国家相应的法律法规，再启动股权转让程序。那么，中江地产未来的实际控制人将来自何方呢？

　　回溯历史，中江地产此前曾被广大投资者寄希望于赣州稀土借壳。受此“绯闻”的影响，公司股价曾短暂爆发，在2012年11月末连续涨停。为此，公司不得不多次与稀土概念划清界限。

　　不管市场如何炒作，从目前上市公司各项运作来看，其主要经营思路仍然是围绕地产主业进行。2011年9月，中江地产聘任王大庆为公司总经理，田东礼为财务总监。王大庆曾任大连万达集团长春房地产有限公司总经理，田东礼也曾在南昌、福州万达广场投资公司等分管财务。从这次“走马换将”来看，中江地产正是为了运作好紫金城项目而为之。此外，大连一方集团的战略性引入，也让中江地产的商业地产图谋若隐若现。从目前的方向来看，引入地产商仍是中江集团股权出让方的首要考虑。　□本报记者 于萍